（2015）浙甬民二终字第144号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
石君兰与宁波奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石君兰,宁波奥克斯置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第144号上诉人（原审原告）：石君兰。委托代理人：王志想，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人：陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波奥克斯置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区日丽中路***号奥克斯大厦****室。法定代表人：郑坚江，该公司董事长。委托代理人：陆锋，该公司员工。委托代理人：施明翔，该公司员工。上诉人石君兰因与被上诉人宁波奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2015年1月12日作出的（2014）甬鄞民初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人石君兰的委托代理人王志想、陆建平与被上诉人宁波奥克斯置业有限公司的委托代理人陆锋、施明翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：颐景园一期（西区）项目地块位于宁波市鄞州区潘火街道，东面为金达路，南面、西面为河流，北面为环城南路，由被告开发建设。被告于2013年12月26日取得颐景园一期（西区）商品房预售许可证，以“盛世缔壹城”名称进行推广宣传，颐景园一期售楼处即位于环城南路一侧。2013年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《颐景园<；商品房买卖合同>；补充协议》，约定：原告购买颐景园一期（西区）4幢1508号房，单价为每平方米15536.04元，总价1659094元。补充协议第七条约定：“买受人签订合同时已经在工地进行实地考察，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境状况都已熟知和了解；对房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已熟知和了解；关于宣传资料：双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，‘颐景园’小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查；买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。除按宁波市规定应计入公摊的公建配套面积外，其余小区配套设施（包括但不限于会所、地下车库、部分管理用房等）经双方确定其权益归出卖人所有，在小区交付后将由出卖人以出售、出租或有偿服务等方式处理。”合同签订后，原告已支付首付款499094元。2012年8月31日，宁波市规划局对涉环城南路立交桥改造工程规划选址在宁波规划网进行公示，公示内容中包括了东苑立交快速化改造一期工程的建设地址、性质、规模、总体布局等，在总体布局中提及在现状东苑立交上，新建四层互通立交的建设情况。涉案楼盘地块于2012年9月4日取得用地规划许可，于2013年2月28日取得施工规划许可。2013年2月，宁波市环境保护科学研究设计院受被告委托出具了《鄞州区潘火街道yz01-01-22地块住宅小区项目环境影响报告书》（报批稿）。该报告对涉案项目所在地声环境质量现状进行了评价，经监测地块北侧环城南路受该侧道路交通噪声影响超标；为减少周边道路噪声影响，要求建设单位采取本环评提出的各项隔声降噪措施以缓解道路交通噪声对本项目的影响，同时对购买临近道路一侧的住户，让其有充分的知情权，并在购房合同中明确，以避免不必要的纠纷。该报告同时载明，被告于2012年9月14日至27日期间以张贴方式对环评信息进行了公示，2013年2月20日至3月5日又公示了环境影响报告书简本。被告在售楼现场对环城南路立交桥规划建设等相关情况进行了公示，但公示的时间无法确定。原审原告石君兰于2014年10月30日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告签署的《商品房买卖合同》；2.原审被告返还原审原告已付房款人民币504094元；3.原审被告以原审原告已付房款为基数按同期银行贷款利率自起诉之日起支付利息至判决生效之日止。原审审理期间，原审原告变更诉讼请求为：判令原审被告赔偿原审原告损失人民币401088.67元。原审法院审理认为：关于原、被告签订的《商品房买卖合同》、《颐景园<；商品房买卖合同>；补充协议》的条款是否为格式条款，补充协议第七条是否有效的问题，应结合法律规定及双方签订合同的具体情况认定。格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房买卖缔约过程中，开发商一般情况下均使用预先拟定并打印完成的合同文本与买受人签订合同，合同文本系相关部门公布的示范文本，文本未尽事宜常以补充协议形式作为合同附件，条款极少变更。该案被告在与买受人签订合同时使用的合同及补充协议，从形式上看均系事先打印的合同条款，除了房号、单价、总价、付款金额等少数条款针对不同买受人另行确定外，绝大部分合同条款均统一适用于所有买受人，且条款系由单方事先形成无法证明缔约过程中经过双方协商，故而合同及补充协议的条款除双方另行确定的以外，其余条款为格式条款。但格式条款并非一定无效，只有在具有法定的无效情形或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款方为无效。该案所涉补充协议第七条约定内容为，“买受人签订合同时已经在工地进行实地考察，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境状况都已熟知和了解；对房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已熟知和了解；关于宣传资料：双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，‘颐景园’小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查；买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。除按宁波市规定应计入公摊的公建配套面积外，其余小区配套设施（包括但不限于会所、地下车库、部分管理用房等）经双方确定其权益归出卖人所有，在小区交付后将由出卖人以出售、出租或有偿服务等方式处理。”从条款内容看，主要涉及买受人对自己所购房屋、小区环境、小区设施、小区红线外环境的了解与知悉。小区内部的环境、设施与房屋基本情况均涉及买受人的利益，是买受人在签订合同前有权知晓且应作了解的，作为合同约定不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，原告没有充分证据证明被告存在故意隐瞒或欺诈情形，故该约定不存在法定无效情形或其他无效情形；关于小区红线外环境，并不在被告开发建设的范围之内，确属非被告所能控制的变化，只要原告注意，均能通过多种途径了解，原、被告对于小区红线外环境在知情权上是平等的，故而该约定亦不存在法定无效情形。该院认定，原、被告签订的合同及补充协议均为双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。该案所涉环城南路立交桥改造工程项目临近小区，在小区规划红线外，原告购买涉案房屋前环城南路已经通车，涉环城南路的改造工程选址也已经在政府网站和媒体进行了公示，被告报批的环境影响报告书对声环境质量状况也进行了公示，可见涉案项目的环境影响状况在一定程度上为公众所知悉，被告无故意隐瞒的可能性；且涉案项目售楼处就在环城南路一侧，原告在签订合同前虽然环城南路立交桥改造工程施工进展尚未到楼盘附近，但原告对楼盘所在地是确定的，其购买的房屋位置也已经确定，如原告确系对小区和房屋周边的噪声环境影响在意，理应进行详细了解并能通过多种途径得知相关情况。至于原告提及被告应履行告知义务的相关规定以及环境影响报告书中提到的在购房合同中明确道路噪声影响问题，该院认为，合同系双方当事人的合意，是双方经协商确定的结果，非因法律强制性规定，不得强制为当事人设定合同义务，原告所提相关规定不具有强制适用的效力，环境影响报告书系环评机构对环境影响问题的评估，更不具有为当事人设定合同义务的权力，故对原告的该意见该院不予采纳。关于涉案楼盘价格下降与环城南路立交桥改造工程的关联性问题，即使原告得知环城南路立交桥建设情况的时间为2014年4月30日属实，但该时间并非项目实际开工建设时间，原告主张的两个时间点缺乏关联性；虽然被告对楼盘的相关公示提及销售价格考虑了相关不利因素，但该不利因素并非仅仅指向环城南路立交桥建设，同时亦存在其他因素综合影响；同时，商品房销售价格的下降，从当时市场行情看，并非存在被告一家，而是本地众多楼盘在相近时间段均存在价格下降的情况，更多是基于市场行情及多重因素的共同影响，故原告主张的涉案楼盘价格下降导致其损失与环城南路立交桥建设情况缺乏关联性，该院对此不予认定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，作出如下判决：驳回原告石君兰的诉讼请求。案件受理费7316元，减半收取3658元，由原告石君兰负担。宣判后，原审原告石君兰不服，上诉至本院，称：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定被上诉人无故意隐瞒环城南路高架路的事实错误。我国法律有明确规定开发商在售楼时应对规划中的道路进行明示，然而被上诉人在销售广告中对此不予公示，显见隐瞒之目的。2.原审判决认定商品房买卖合同补充协议第七条格式条款有效错误。对这种加重相对方责任，免除和减轻自己责任的不公平条款没有任何提示和标注，也未予以说明，应认定为无效。3.原判认定涉案楼盘价格下降与环城南路高架路建设没有关联是错误的。4.原审判决根据被上诉人提交的证据4认定其对高架路信息进行了公示是错误的；二、原审程序违法。案件自2014年8月20日将材料送至法院，至同年10月30日正式立案受理，历时70日，且原审主审法官具备依法应予回避的事由而未回避；三、原审在判决时帮被上诉人组织答辩意见。被上诉人答辩时无第三点意见，被上诉人提交的证据四的证明目的亦为原审法院添加的；四、原审判决适用法律错误。根据《合同法》第六条、第七条，《商品房销售管理办法》第十四条，《房地产广告发布暂行规定》第三条、第十一条相关规定被上诉人有法定义务在售楼广告中对相关不利因素进行披露；五、原审判决不公，原判决结论与查明的事实相悖。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人宁波奥克斯置业有限公司答辩称：1.对环城南路立交桥的建造事宜已经过政府公示，被上诉人无法隐瞒，且公示时间早于涉案楼盘规划时间；2.环评信息作为行政机关作出的报告，无法为行政相对人设定民商事义务；3.上诉人未提供证据证明环城南路立交桥与房屋降价具有关联性，此次降价是市场因素导致。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于被上诉人是否存在故意隐瞒涉案小区周边建设立交桥事实的行为，应结合相关法律规定及签订合同时的具体情况来看。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》签订于2013年12月31日，但环城南路立交桥改造工程在2012年8月即已在宁波规划网就工程选址、性质、规模、总体布局进行了公示，媒体就相关工程建设信息进行了报道，《鄞州区潘火街道yz01-01-22地块住宅小区项目环境影响报告书》（报批稿）对涉案小区声环境检测结果也进行了公示，指出该地块北侧环城南路受交通噪声影响超标，可见涉案小区环境影响状况在一定程度上是被大众所知晓的。且立交桥改造工程位于小区红线之外，非被上诉人所能掌控区域，上诉人与被上诉人对公示信息拥有同等获取权利，上诉人作为购房者，其理应在购房前对与自身利益密切相关的欲购房屋及周边状况进行了解，其获取信息并非只有通过开发商，而多是在通过多方了解并实地走访的基础上才最终决定。购房者若有意了解，完全能够获取相关立交桥改造工程信息。因此本院认定被上诉人并不存在故意隐瞒上诉人信息的行为。上诉人虽诉称被上诉人应在其购买前履行告知义务，但此类告知义务并无明确法律依据，本院不予支持。上诉人诉称其与被上诉人签订的《颐景园<；商品房买卖合同>；补充协议》第七条为无效的格式条款，该条款形式上确系开发商为了重复使用需要而预先拟定的格式条款，但从该条款的内容来看，是购房者对自己所购房屋及周边的熟知和了解进行确认。上诉人作为购房者，理应在签订合同前对欲购楼盘及楼盘所在地块周边信息进行相应了解，如有疑问或者异议，可在签订合同时向开发商提出，且本案诉争信息完全可由上诉人通过多种途径自行获取，因此该条款并不存在法定无效情形或免除开发商自身责任、加重购房者责任，排除购房者主要权利的情形，该条款为有效条款。关于涉案楼盘降价与环城南路立交桥建设的关联性，虽然上诉人称其于2014年4月30日才知晓该信息，但相关规划及媒体报道于2012年已经公示，立交桥改造工程对涉案小区房屋价格即使真有影响，该影响在2012年之后就已产生，且商品房价格在市场调节之下时有波动，2014年本地楼盘多存在不同程度的降价情形，涉案楼盘降价更多是由于市场行情、促销等多重因素共同作用的结果，因此本院对上诉人主张的关联性亦不予认定。关于本案原审程序问题，上诉人提交的原审起诉状落款日期为2014年10月30日，后该院于同日予以受理，并不违反法律规定。上诉人虽申请原审主审法官回避，但并未提出合法的回避理由，因此原审决定驳回上诉人的回避申请亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得到。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7316元，由上诉人石君兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 郑 辉代理审判员 张梦霞二〇一五年四月十五日代书 记员 王 静 来自：