（2015）沈中民二终字第430号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司与被上诉人赫荣艳房屋商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳国际纺织服装城开发有限公司,赫荣艳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第430号上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：应建仁，系该公司董事长。委托代理人：杨帆，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：胡帅，男，汉族，1989年4月8日出生，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：赫荣艳，女，1949年10月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：李江，系辽宁夏森律师事务所律师。上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城公司”）因与被上诉人赫荣艳房屋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第487号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军、代理审判员朱闻天成合议庭于2015年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人纺织服装城公司的委托代理人杨帆，被上诉人赫荣艳的委托代理人李江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赫荣艳原审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳国际纺织服装城商品房一处，总房款112，267元。合同约定被告在2009年10月1日之前将房屋交付给原告，交房后270日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告一直未办理备案。请求法院判令：1.被告赔偿逾期办证违约金14，205元；2.被告承担诉讼费用。纺织服装城公司原审辩称：第一、双方签订商品房买卖合同有委托经营的补充协议，表明委托经营期限为两年，起算日与合同约定的房屋交付日一致。合同约定房屋交付后270日或360日办理房屋备案登记手续，表明了是以交付房屋之日起算，委托经营期结束后才能实际交付房屋。第二、被告2007年年底已将资料提交完毕，但房产部门没有出具相应的手续，2012年7月20日出具房屋测绘受理凭证，依据合同约定，即使被告应承担违约金，原告应从逾期之日起按照约定的数额主张权利，原告现已超过诉讼时效。第三、双方签订的合同已经经过备案，是双方协商的结果。原审法院经审理查明：原、被告于2008年2月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称原始合同），约定原告购买被告开发的房屋坐落于沈阳市铁西区北一中路19号B2-106房屋，总房款112，267元。双方同时约定，被告应当在2009年10月1日前，将验收合格的房屋交付原告，并在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按政府相关部门规定执行。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。另查明，被告在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以替换，改变了部分合同条款，并用替换后的合同办理了备案。法庭审理中被告提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明。上述事实，有原、被告的陈述、原始商品房买卖合同、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、初始登记证明等证据经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：原告提交的双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于被告提出的经原告同意替换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其替换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，原审法院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据双方签订《商品房买卖合同》的约定，2009年10月1日，被告将房屋交付原告，被告应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，故2010年6月29日至2013年10月20日为违约期间。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案于2013年10月29日受理，向前追溯二年，2011年10月29日前的违约金已过诉讼时效，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故对2011年10月29日前的违约金，原审法院不予支持，对2011年10月30日至2013年10月20日期间的违约金，原审法院予以支持。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案并非被告原因的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赫荣艳逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年10月30日至2013年10月20日，按已付购房款112，267元，参照中国人民银行规定的同期银行贷款利率1.4倍计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，纺织服装城公司不服原判，向本院提出上诉，理由：原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原审合同应为无效合同，后双方确立了备案合同，因此，备案合同才为合法有效，并具有法律效力。故原审法院适用原始合同判决是错误的。请求：撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人赫荣艳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的原始商品房买卖合同、补充协议、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、初始登记证明等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，原审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故原审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民三初字第487号民事判决第二项，即：“驳回原、被告的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民三初字第487号民事判决第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赫荣艳逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年10月30日至2013年10月20日，按原告赫荣艳已付购房款112，267元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；”为“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赫荣艳逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年10月30日至2013年10月20日，按原告赫荣艳已付购房款112，267元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费155元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费155元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年四月十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度搜索“”