（2015）本民一终字第00095号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-04
案件名称
曲颂与本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司、沈阳山盟建设集团有限公司、中国建设银行股份有限公司本溪分行系统工会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲颂,本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司,沈阳山盟建设集团有限公司,中国建设银行股份有限公司本溪分行系统工会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）本民一终字第00095号上诉人（原审原告、反诉被告）曲颂，女，1967年12月13日出生，汉族，辽宁省本溪市人，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人王湘宁、李默涵，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人王肇新，该公司总经理。委托代理人宋彦明，辽宁湘辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）沈阳山盟建设集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区。法定代表人刘培华，该公司董事长。原审第三人中国建设银行股份有限公司本溪分行系统工会，住所地辽宁省本溪市平山区。法定代表人李红军，该工会主席。委托代理人孙宏、耿晓红，该工会工作人员。上诉人曲颂因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明审民初字第00059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2006年8月16日，沈阳山盟建设集团有限公司（以下简称沈阳山盟公司）依据本溪钢铁（集团）丰华房地产综合经营开发有限公司（以下简称本钢丰华公司）为其出具的授权书与中国建设银行股份有限公司本溪分行系统工会（以下简称建行本溪工会）签订协议书，约定：由建行本溪工会组织职工对本钢丰华公司拟开发的某某家园住宅楼进行团体预购。同年8月28日，曲颂（乙方）与沈阳山盟公司（甲方）签订协议书，约定：乙方自愿购买甲方开发建设的本溪市明山区某某路某号本溪某某家园小区经济适用住房的住宅。所购房屋面积为85平方米，每平方米价格为2000元，购房款为170000元，于2006年8月28日一次性交予甲方。乙方有权要求甲方回购其认购的房屋，甲方应无条件回购。乙方如果要求回购，应在2007年9月1-30日（含30日）内（前）提出书面申请，甲方应在2007年12月31日前将回购款付清。回购价格按认购价格加价350元／平方米，并支付在此期间已支付总房款的利息，利率按照银行二年期定期存款利率计算，起息日为2006年8月15日，截止日期为甲方付清回购款日。甲方若逾期给付，比照逾期交房处理，即每日向乙方支付预交购房款总价款万分之四的违约金。协议签订后，曲颂当日向沈阳山盟公司支付合同约定的房款数额。后曲颂要求回购。2008年3月3日，本钢丰华公司向建行本溪工会出具一份《关于退还建行职工团购房款的还款计划》，主要内容为：我公司对已收取的贵行部分职工团购房款的退还工作原计划在2007年12月底前结束，但由于资金困难，原承诺未能如期履行，在此深表歉意，对还应退还的部分房款本息（不含已退还部分约1400万元）每周还款200万，全部房款将于2008年4月中旬返还完毕。建行本溪工会及曲颂本人对该《还款计划》并未给予回应。2008年5月22日，沈阳山盟公司分返还曲颂购房款及加价款。现曲颂提起诉讼，请求判令：沈阳山盟公司、本钢丰华公司给付其自2006年8月15日起至2008年5月22日止的购房款利息；自2008年1月1日起至2008年5月22日止承担每日万分之四的违约金及自2008年5月23日起至判决确定给付之日止利息，共计26960.58元；沈阳山盟公司、本钢丰华公司承担本案诉讼费用。诉讼期间，沈阳山盟公司以双方签订的协议书无效为由提起反诉，请求判令：一、沈阳山盟公司与曲颂签订的个人购房协议无效；二、曲颂返还沈阳山盟公司给付的回购房屋加价补偿款29750元；三、曲颂承担本案诉讼费用。原审法院认为：沈阳山盟公司依据本钢丰华公司为其出具的授权书与曲颂签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本钢丰华公司作为被代理人应按照协议约定给付曲颂购房款利息。故曲颂请求本钢丰华公司按协议约定给付其自2006年8月15日起至2008年5月22日止的购房款利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于违约金一节，虽然曲颂未提供递交书面回购申请具体时间的相关证据，但本钢丰华公司于2008年3月3日向建行本溪工会出具的《关于退还建行职工团购房款的还款计划》应视为本钢丰华公司对建行员工回购申请的认可并提出新的要约。而曲颂对该要约是否做出承诺，对此本钢丰华公司不能证明，故本钢丰华公司应按照原协议中约定履行义务。曲颂请求判令本钢丰华公司给付其自2008年1月1日起至2008年5月22日止的违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。关于曲颂提出本钢丰华公司未按约定给付利息和违约金而产生新的利息一节，没有事实及法律依据，不予支持。沈阳山盟公司作为该购房协议本钢丰华公司一方的代理人，在代理行为中的权利义务及责任应归于被代理人，即本钢丰华公司。故曲颂对沈阳山盟公司的诉讼请求不成立，不予支持。关于本钢丰华公司的辩解意见，因无证据支持，故不予采纳。沈阳山盟公司提出的反诉请求不成立，不予支持。据此，原审法院判决：一、本钢丰华公司于判决发生法律效力后立即给付曲颂17万元购房款的利息，自2006年8月15日起至2008年5月22日止，按照中国人民银行同期二年期定期存款利率计算；二、本钢丰华公司于判决发生法律效力后立即给付曲颂17万元购房款每日万分之四的违约金，自2008年1月1日起至2008年5月22日止；三、驳回曲颂的其他诉讼请求；四、驳回沈阳山盟公司的反诉请求。案件受理费1090元，由曲颂负担545元，本钢丰华公司负担545元；反诉费370元，由沈阳山盟公司负担。上诉人曲颂的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求，并由沈阳山盟公司、本钢丰华公司承担本案的诉讼费用。其依据的事实及理由是：1、曲颂与沈阳山盟公司签订的协议中已明确约定了回购价格、回购时间及给付利息的方式，并约定了违约责任，沈阳山盟公司与本钢丰华公司违反合同约定，逾期给付购房款及加价款，并一直未给付合同约定的利息及违约金。因此，曲颂依据合同约定及沈阳山盟公司和本钢丰华公司的关系要求沈阳山盟公司和本钢丰华公司连带给付购房款利息、违约金及利息和违约金总和产生的利息，但原审判决认为沈阳山盟公司作为本钢丰华公司的代理人签订购房协议，在代理行为中的权利义务及责任应归于被代理人本钢丰华公司，判决本钢丰华公司承担赔偿责任，沈阳山盟公司无责任，该判决错误；2、因沈阳山盟公司与本钢丰华公司违约，逾期给付购房款及加价款，并一直未给付合同约定的利息及违约金。该利息及违约金的数额应是到期债权。依据合同法及相关法律规定，沈阳山盟公司与本钢丰华公司应给付到期债权所产生的利息，并计算至给付之日止。原审适用法律有误，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人本钢丰华公司提出答辩：不同意曲颂的上诉请求。其依据的事实及理由是：根据合同相对性原则，本案合同相对人是沈阳山盟公司，与我公司无关。我公司是开发方，沈阳山盟公司是承建方，我公司给沈阳山盟公司房屋用以抵顶工程款，沈阳山盟公司房屋卖给谁与我公司无关。被上诉人沈阳山盟公司未提出答辩。原审第三人建行本溪工会述称：作为团购房屋的组织者，我方与上诉人的意见一致。本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。另查明，本钢丰华公司为本溪某某家园小区项目的开发和销售单位。2006年8月1日，本钢丰华公司为沈阳山盟公司出具授权委托书，授权沈阳山盟公司全权办理本溪建行团体购买某某家园住宅楼事宜。曲颂在庭审中自认：2006年8月28日其与沈阳山盟公司签订购房协议时即对该授权委托事宜知情。上述事实，有购房协议书、情况说明、授权书、建行职工回购房情况表、关于退还建行职工团购房款的还款计划以及当事人的陈述笔录和庭审笔录载卷为凭。这些证明材料，已经一、二审当庭质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，本案中，被上诉人本钢丰华公司为本溪某某家园小区项目的开发和销售单位。2006年8月1日，本钢丰华公司向被上诉人沈阳山盟公司出具授权委托书，授权沈阳山盟公司全权办理本溪建行团体购买某某家园住宅事宜。随后，沈阳山盟公司以自己的名义先后与建行本溪工会和上诉人曲颂签订购房协议书。曲颂亦自认：在2006年8月28日其与沈阳山盟公司签订购房协议时即对该授权委托事宜知情。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故曲颂与沈阳山盟公司所签协议书直接约束曲颂与本钢丰华公司而非沈阳山盟公司。如出现违约事由应由本钢丰华公司向曲颂履行义务、承担责任。曲颂主张应由沈阳山盟公司和本钢丰华公司承担连带责任的上诉理由无法律依据，本院对此不予支持。关于曲颂主张因逾期给付购房款及加价款所产生的购房款利息及违约金应为到期债权，应给付该到期债权所产生的利息的上诉意见，因曲颂已于2008年5月22日实际收取返回的购房款及加价款，且依据协议约定，该购房款的利息计算截止时间为付清购房款之日止。原审判决购房款利息计算时间并无不当。曲颂主张购房款使用期间的利息为到期债权应计算利息的上诉理由并无法律依据，本院对此不予支持。关于曲颂主张违约金未及时支付应计算违约金的利息问题。因违约金为一种民事责任形式，人民法院可根据当事人的请求予以调整，其与到期债权并非同一法律关系。故曲颂在主张给付违约金的同时要求对违约金进行计息的上诉理由亦无法律依据，本院对此亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五百四十五元，由上诉人曲颂负担。本判决为终审判决。审 判 长 高广明审 判 员 王淑新审 判 员 潘秀菊审 判 员 朱 飞代理审判员 郑 红代理审判员 孙 源代理审判员 于 璇二〇一五年四月十五日书 记 员 霍 颖附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自