（2015）青民一终字第423号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-08
案件名称
青岛市房产经营公司与青岛生产力促进中心房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市房产经营公司,青岛生产力促进中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十一条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）青民一终字第423号上诉人（原审原告）青岛市房产经营公司。法定代表人邵明欣，总经理。委托代理人刘曰刚，山东百家信律师事务所律师。委托代理人王凯，山东百家信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛生产力促进中心。法定代表人智涛，主任。委托代理人孙鲁文，山东乾恒律师事务所律师。上诉人青岛市房产经营公司因与被上诉人青岛生产力促进中心房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10907号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛市房产经营公司的委托代理人刘曰刚、王凯，被上诉人青岛生产力促进中心的委托代理人孙鲁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛市房产经营公司在原审中诉称，青岛市大沽路29-31号房屋为青岛市房产经营公司管理并收取租金的国有直管非住宅房屋，建筑面积3062.97平方米。2013年7月份房屋租金调整后，该房屋月租金为46633.30元。现该房屋由青岛生产力促进中心承租并部分转租给青岛市南区汇丰苑大酒店。青岛生产力促进中心自2013年7月欠租后，青岛市房产经营公司多次发函要求交纳房屋租金，青岛生产力促进中心于2014年7月份将部分欠租交纳后至今仍欠房屋租金437562.00元，违约金43756.20元。请求判令：青岛生产力促进中心支付拖欠的2013年7月至2014年6月的房屋租金437562元、违约金43756.20元，上述合计481318.20元；青岛生产力促进中心支付上述款项自拖欠之日至实际支付之日止的利息；案件受理费由青岛生产力促进中心承担。青岛生产力促进中心在原审中辩称，1、青岛市房产经营公司没有证据证明其对涉案房屋具有收取租金的主体资格，青岛市房产经营公司没有本案原告的主体资格。2、青岛生产力促进中心与涉案房屋所有权人在2003年9月9日签订房屋租赁合同的基础上，通过补充协议将租赁期限延长至房屋改造完成之日起12年，青岛市房产经营公司确认租赁期间租金不变，由于房屋用途发生改变，青岛生产力促进中心每年向青岛市房产经营公司支付一万元管理费。青岛生产力促进中心已经按照合同的约定支付了应当支付的租金，没有拖欠租金。3、青岛市房产经营公司主张按照租金调整文件计租的观点错误。本案涉及的房屋租赁事宜应当按照合同的约定确定，根据合同法的规定，只有违背法律、行政法规的合同条款才是无效条款，因此，相关调整租金文件的效力不能对抗双方签订的合同约定的效力。4、青岛生产力促进中心是青岛市科学技术局举办的从事公益活动的事业单位，即使青岛市房产经营公司主张的按照租金调整文件计租的观点正确，青岛市房产经营公司按照市政府文件附件3的标准计算租金也是错误的。青岛生产力促进中心是公益性事业单位，租金应按照政府机关类标准计算。综上所述，青岛市房产经营公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法驳回。原审法院查明，2003年9月9日，青岛房产置业集团有限公司与青岛市科学器材公司签订《青岛市国有非住宅房屋租赁合同》，合同第四项约定“该房屋月租金合计为10169.8元”，合同第十七条约定“甲方授权青岛市房产经营公司承担国有非住宅房屋的签订租赁合同、租金收缴、养护维修等具体经营管理工作，乙方应予积极配合。”2004年8月19日，青岛市房产经营公司与青岛市科学器材公司签订协议书，主要内容为：青岛市房产经营公司同意器材公司就涉案房屋进行加层改造，同意器材公司自建成之日起无偿使用十二年，器材公司投资改造形成的房屋面积的所有权归青岛市房产经营公司所有，并约定因部分房屋改变用途，器材公司需每年向房产公司缴纳房屋管理费壹万元整。2011年1月8日，青岛市房产经营公司与青岛生产力促进中心签订补充协议约定自2011年1月1日起，双方同意青岛生产力促进中心承继青岛市科学器材公司对涉案房屋的权利义务。2011年4月29日，青岛市房产经营公司出具证明，确认月租金10169.8元。2012年11月20日，青岛市房产置业集团有限公司房产经营分公司向青岛生产力促进中心出具61018.8元房租发票；2012年11月20日，青岛市房产经营公司向青岛生产力促进中心出具1万元房屋管理费发票；2013年3月29日，青岛市房产置业集团有限公司房产经营分公司向青岛生产力促进中心出具61018.8元房租发票。2014年7月23日，青岛生产力促进中心向青岛市房产置业集团有限公司房产经营分公司支付租金122037.6元。一审另查明，青岛生产力促进中心系青岛市科学技术局举办的从事公益活动的事业单位。2013年5月28日，青岛市人民政府发布《青岛市人民政府关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》，青岛市房产经营公司根据该通知的规定，主张涉案房屋的年租金为437562元。原审法院认为，公房租赁合同租金的确定具有政府指导性，且具体租金计算标准的确定，不属于人民法院案件受理范围。现双方就公房租金计算标准无法达成一致意见，无法确定租金计算依据，故青岛市房产经营公司的起诉应予驳回。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回青岛市房产经营公司的诉讼请求。案件受理费8520元，退还青岛市房产经营公司。宣判后，青岛市房产经营公司不服原审裁定提起上诉，请求二审法院撤销原审裁定，改判支持其诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、双方当事人之间的房屋租赁关系是平等民事法律主体之间的关系，一审裁定以无法确定租金为由简单驳回，没有依据。2、一审裁定事实认定与裁判结果矛盾。3、青岛市房产经营公司申请以司法鉴定的市场租金为标准主张权利。青岛生产力促进中心答辩称原审裁定正确，应当维持。本院经审理认为，本案纠纷系双方当事人在履行公房租赁合同过程中，因房屋租金的交纳而产生的纠纷，该纠纷中，双方当事人的法律地位平等，青岛市房产经营公司在本案中的起诉属于人民法院民事案件的受理范围，原审法院应当予以实体审理。综上，原审裁定驳回青岛市房产经营公司的起诉不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10907号民事裁定；二、指令青岛市市南区人民法院对本案进行审理。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一五年四月十五日书 记 员 胡浩东书 记 员 于国英