（2015）庆中民终字第229号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-24
案件名称
张宏与庆阳恒隆商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏,庆阳恒隆商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆中民终字第229号上诉人（原审被告）张宏，男，汉族，1971年9月4日出生，庆阳市西峰区后官寨乡人，个体户。被上诉人（原审原告）庆阳恒隆商贸有限公司。住所地：庆阳市西峰区南大街**号陇东大厦*座****号。法定代表人贾宁，任公司董事长。委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。上诉人张宏因与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宏与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司的委托代理人周志璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：张宏与庆阳恒隆商贸有限公司于2012年4月18日签订了一份《合同审批表》，该《合同审批表》中就双方之间租赁的场地、租金、结算方式、经营的品牌、经营权买断费、合同保证金、质量保证金、店庆费、人员管理费及期限进行了约定。张宏已于2012年4月18日向庆阳恒隆商贸有限公司交纳了第一年度租金75504元，交纳四年经营权买断费29040元，合同保证金5000元，质量保证金3000元，开业店庆费3000元。张宏在开业之前就进驻承租地开始准备营业，张宏从2012年11月1日至2013年10月31日第一年度已实际履行完毕，第二年（2013年11月1日-2014年10月31日）租金尚未交纳，正式合同双方也未签订，但实际使用至今已12个月。原审法院审理认为：房屋租赁合同是指房屋的出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付出租人约定的租金的合同。双方当事人之间签订的恒隆商场三层女装区域C-49号商铺的《合同审批表》，从该表的形式和实质来看不是一个正式完备的租赁合同，而是恒隆商城内部管理商户经营的一个临时格式文件。该合同对违约责任、权利及义务、解决争议的方法等均未进行约定，并非正式的合同。但张宏已向恒隆商城交纳了第一年度的房租且已履行完毕，应视为双方已达成协议，形成了不定期的租赁关系。张宏作为承租人已经实际无偿使用恒隆商城商铺至今，有交付租金的义务，因此，对张宏拒绝交纳已实际占用的摊位租金的辩解理由不予支持。双方没有约定第二年度的租金，则应按照上一年度的租金计算占用租金。对张宏要求退还租金、保证金、质保金、赞助费、买断经营权费用、赔偿装修费、货物积压损失、亏损及漏水造成的损失等，因张宏未提起反诉，亦未提交相应的证据，因此，本案不予处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：张宏支付庆阳恒隆商贸有限公司2013年11月1日至2014年10月31日的商铺实际占用租金75504元。案件受理费1688元，由张宏负担。张宏不服上述判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。由于被上诉人不诚信的欺诈行为，导致上诉人未签合同。被上诉人出具的合同审批表不具备真实自愿，其条款属于霸王条款，依法不能成立。请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人退还租金75504元、合同保证金5000元、质量保证金3000元、开业赞助费3000元、四年经营权买断费29040元，共计115544元；3、退还上诉人营业款4132.85元及漏水损失1200元；4、赔偿装潢费用，货物积压损失及亏损15万元；5、本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人恒隆商城答辩称：双方当事人签订的《合同审批表》就是租赁合同，其约定的权利义务应当受到保护。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明：一审中，恒隆商城向法庭提交的证据有：1、《合同审批表》原件一份，用以证明双方签订了书面合同；2、收款收据复印件一张，用以证明张宏2012年4月24日按照《合同审批表》交纳了第一年度租金，合同已经履行；3、恒隆商城开业宣传画7张，用以证明恒隆商城开业时间为2012年11月2日。张宏对证据2无异议，对证据1、3有异议。张宏向法庭提交的证据是：1、租金收据；2、保证金收据5000元；3、质保金收据3000元；4、开业赞助费收据；5、四年经营权买断收据。恒隆商城对以上5组证据无异议。二审中，张宏向法庭提交的证据是：1、恒隆商城集体上访要求整改参与的商户名单，用以证明商户多次与被上诉人协商，要求对商场硬件设施整改；2、照片78张，用以证明商城内商户已经搬空，上诉人无法经营。被上诉人对以上两组证据的真实性、关联性与合法性均有异议。审查认为，张宏二审中向法庭提交的证据与本案拖欠租赁费用不具有关联性，不予认定。故本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：2012年初，恒隆商城向社会招商，张宏作为商户于同年4月18日与恒隆商城签订了一份《合同审批表》，并交纳了一年租金75504元，至今已实际使用恒隆商城的房屋两年。《合同审批表》虽然不是合同，但其记载了双方口头约定的有关租赁房屋的事项，同时，根据双方当事人实际履行情况看，双方的行为符合房屋租赁合同的要件，因此，张宏与恒隆商城之间存在房屋租赁合同关系，张宏有义务给恒隆商城支付租金。关于张宏请求恒隆商城退还其交纳的租金、保证金、质保金、赞助费、买断经营权费用、赔偿装修费、货物积压损失、亏损及漏水造成的损失等费用，因张宏未提起反诉，一审法院亦未合并审理，本院不予审查。综上，原审法院认定事实清楚，判处适当，上诉人张宏的上诉理由不能成立，其请求不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1688元，由上诉人张宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王金发审 判 员 常雪峰代理审判员 卢小栋二〇一五年四月十五日书 记 员 杨 柳