（2015）普民初字第00253号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-04-21

案件名称

中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局与大连联翔建筑材料公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

大连市普兰店区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局,大连联翔建筑材料公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

辽宁省普兰店市人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第00253号原告：中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局。法定代表人：苏颍军，系局长。委托代理人：张爱民，男，1956年2月28日出生，汉族。委托代理人：李德仲，男，1950年8月16日出生，汉族。被告：大连联翔建筑材料公司。法定代表人：王忠亮，系该公司经理。委托代理人：孙娟，系辽宁水源律师事务所律师。原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局诉被告大连联翔建筑材料公司为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘东芹独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局的委托代理人张爱民、李德仲，被告大连联翔建筑材料公司的法定代表人王忠亮及其委托代理人孙娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月20日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，原告将沈辽字第7421号坐落出租给被告，租期自2012年7月1日至2017年6月30日。年租金420000元，于合同年的前十日交付。被告未能在2014年6月20日前支付租金420000元，经原告多次催索被告一直拖延至今仍未交付。被告行为严重违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益。为维护社会经济秩序，保障当事人的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付租金人民币420000元；2、判令被告支付违约金1260元／日（自2014年6月20日至租金付清之日止）；3、判令解除原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》；4、判令被告在十日内腾退场地。被告辩称：1、被告对原告的诉讼主体资格有异议，原告未能提供其独立承担法律责任的相关证明；2、2014年10月因未交付租金原告告知被告解除合同，被告亦认可，此时双方合同依法解除，无需法院判令解除；3、双方解除合同时，被告实际欠缴租金3个月，且被告支付的租赁保证金42000元应退还或折抵租金；4、被告法定代表人王忠亮自1993年起以大连市金州金石工贸物资公司名义租用案涉场地，其后以被告名义继续租用，2012年签订的案涉租赁合同一次性将年租金160000元提高到420000元，此租金标准过高，案涉合同显失公平；5、根据合同第12条之约定，案涉合同因未经军队部门审核尚未生效，故合同约定的违约金无事实和法律依据，且违约金过高；6、被告法定代表人自1993年租赁案涉场地至今，对案涉场地进行了大量的建设、修缮、绿化等，该部分投入在双方解除合同时原告应评估后予以补偿。为此，被告要求对被告履行合同期间新增厂房及设备进行司法评估，并当庭提交了申请书。经审理查明：2012年10月29日，原、被告签订合同编号：沈辽（2012）010082号《军队房地产租赁合同》，约定：原告将位于辽宁省大连市普湾新区石河街道（坐落号：沈辽字第7421号）的场地出租给被告用于仓储、商用。租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年7月1日止，年租金420000元，按年于每合同年的前十日内，即每年的6月20日前交付甲方。被告向原告支付房地产租赁保证金42000元，被告未履行合同约定义务的，租赁保证金不予退还，同时原告有权要求被告另行支付违约金。被告逾期支付租金及有关费用，每天按欠交总额的3‰支付违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回属于原告的全部财产。按合同约定被告经原告出具书面同意书后方得在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满或解除合同时，应无偿移交给原告。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。上述合同签订后，原告依约将案涉场地交付被告占有经营使用，被告亦依约向原告交付42000元的租赁保证金，并累计向原告交付2年共计840000元的租金。2014年7月1日起的租金，依约应在2014年6月20日前预交，被告未按期交付，原告多次与被告就租金问题进行沟通，但被告至今未付。案涉场地现在仍由被告占有经营使用。案涉合同至今未经军队房地产管理部门审批。本院所确认的上述事实，有原告提供的《军队房地产租赁合同》及附件及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定以军队房地产管理部门审核批准后生效，但此约定是以一方内部因素为生效条件，负有促使合同生效义务的一方未履行约定义务，在合同约定内容不违反法律禁止性规定和损害他人利益并经双方签字盖章成立，且已部分履行的前提下，则应当认定合同已经生效，双方均应恪守，故对被告主张的案涉合同未生效的答辩意见本院不予采信。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告拖欠2014年7月1日起的租金至今未付，原告请求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，而被告亦同意终止履行合同，故对原告请求判令解除案涉租赁合同的诉讼请求本院予以支持。具体解除时间为原告的解除请求到达被告时，本案为被告收到起诉状副本之日，即2015年3月2日。合同提前解除的法律后果即为租赁期间的提前届满，被告作为承租人应及时将案涉场地腾退给原告，故对原告请求判令被告腾退案涉场地的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的租金，合同解除后，原、被告双方应就拖欠租金及腾退场地前的场地占用费进行结算。原、被告双方约定的年租金为420000元，即月租金35000元，日租金1166元。被告应按照上述标准向原告支付拖欠的租金以及合同解除后的场地占用费，直至被告返还案涉场地给原告。关于原告主张的违约金，因被告逾期支付租金构成违约，应当按照双方租赁合同的约定承担违约责任。原、被告双方在《军队房地产租赁合同》中约定，被告逾期支付租金及有关费用，每天按欠交总额的3‰支付违约金。本案原告合理损失应为欠交款项贷款利率损失，而日3‰的违约金过分高于上述损失，将导致原、被告双方利益的严重失衡，故对被告主张的违约金过高的答辩意见本院予以采信。本院依据合同法的公平和诚实信用原则对其进行相应的调整，以使得违约责任回复到其本来的填补和一定程度的惩罚功能。具体标准为：因法律所保护的最高利息为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故本院参照上述规定对原告的损失进行保护。具体起算日，因本案被告应于2014年6月20日前预交租金，故违约金本院自2014年6月20日起算。关于原告的诉讼主体资格，原告系中国人民解放军沈阳军区主管大连地区军产的单位，其在自身的职能范围内对外独立签订租赁合同，收取租金，并维护租赁物等，且原告在起诉时亦提交了加盖公章的法定代表人身份证明等文件。由此可见，原告为独立参与民事活动、独立承担民事责任的法律主体，故对被告所主张的原告没有诉讼主体资格的答辩意见本院不予采信。关于租赁保证金，究其本质为承租人预付款，当出现承租人不能支付租金等租赁风险时，出租人可以先行扣收租赁保证金。虽然案涉租赁合同约定被告未履行合同约定义务的，租赁保证金不予退还，但在被告承担违约责任的同时不予退还租赁保证金，加重了被告的责任，超出了合同法填补和有限惩罚的法律精神。故对被告主张的42000元租赁保证金退还或折抵租金的答辩意见，本院予以采信。关于新增厂房及设备，根据案涉租赁合同约定，经原告书面同意后被告在场地上新建和添建的各种建筑物、构筑物等，权属均归原告所有，且在合同解除时无偿移交原告。被告未能就新增厂房及设备的具体信息进行举证，不能证明新增厂房及设备的实际存在，并不具备鉴定的条件，故本院针对被告的鉴定评估申请不予准许。退一步讲，若存在新增厂房及设备，被告亦未能提供原告同意建设的书面同意书，在未经原告同意的情况下，该新增厂房及设备即属违章建筑，是对原告租赁场地的损坏，依法不予保护；即使得到原告的同意后新增，根据租赁合同约定，原告对新增部分享有所有权，可在解除合同时无偿收回。故被告所主张的对新增厂房及设备进行适当补偿的答辩意见本院不予采信。关于大连市金州金石工贸物资公司与被告大连联翔建筑材料公司的法律关系，被告未能在本院宽限的举证期间内提供大连市金州金石工贸物资公司工商登记信息，无法证明上述两家公司为同一法定代表人。即使两家公司为同一法定代表人，根据公司法等相关规定，这两家公司为独立承担法律责任的不同法人主体，在被告没有证据证明两者存在财务混同或人格混同的情况下，根据合同相对性原则，大连市金州金石工贸物资公司并非本案主体，与本案没有法律关系。故对被告主张的依据大连市金州金石工贸物资公司所签订的租赁合同确定案涉场地租金标准及新增厂房、设备补偿的答辩意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局与被告大连联翔建筑材料公司于2012年10月29日所签订的《军队房屋租赁合同》于2015年3月2日解除；二、被告大连联翔建筑材料公司于本判决生效后十日内将位于辽宁省大连市普湾新区石河街道（坐落号：沈辽字第7421号）的场地腾退给原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局；三、被告大连联翔建筑材料公司于本判决生效后十日内按照月租金35000元、日租金1166元的标准向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付自2014年7月1日起至被告实际返还租赁场地之日止的租金（支付时应扣除被告已交付原告的42000元租赁保证金，2015年3月2日合同解除后为场地占用费）；四、被告大连联翔建筑材料公司于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付逾期支付租金的违约金，违约金以本判决第三项确定的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2014年6月20日起计算至判决确定的给付之日止。如果被告大连联翔建筑材料公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600.00元（原告已预交），减半收取3800.00元，由被告大连联翔建筑材料公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员　　潘东芹二〇一五年四月十五日书　记　员　　唐岩波 微信公众号“”