（2015）一中民二终字第0093号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-18
案件名称
徐治光、张晓江与北京鑫诺嘉业投资顾问有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鑫诺嘉业投资顾问有限公司,徐治光,张晓江,北京嘉德融房地产顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民二终字第0093号上诉人（原审被告）北京鑫诺嘉业投资顾问有限公司，住所地北京市亦庄经济开发区林肯公园B区23号楼207室。法定代表人宋从胜，总经理。委托代理人郭万隆，安徽中特律师事务所律师。委托代理人徐林，安徽中特律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）徐治光。委托代理人刘大伟，山东康桥（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张晓江。委托代理人刘大伟，山东康桥（北京）律师事务所律师。原审第三人北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-300，办公住址北京市朝阳区永安东里甲3号通用国际中心A座1705。法定代表人朱晓丹，总经理。委托代理人李羿，北京市英格律师事务所律师。上诉人北京鑫诺嘉业投资顾问有限公司（以下简称鑫诺公司）因居间合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2014）武民二初字第7811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫诺公司的委托代理人郭万隆、徐林，被上诉人徐治光、张晓江的委托代理人刘大伟，原审第三人北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称嘉德融公司）的委托代理人李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年10月22日，原告张晓江、徐治光与被告鑫诺公司签订《居间服务合同》，约定，甲方（鑫诺公司，下同）委托乙方（二原告，下同）就甲方代理销售的“凤河孔雀城”项目提供居间服务，项目坐落于天津市武清区大王古镇京滨工业园古旺路，销售范围为总可销售面积约92802.11平方米；乙方为甲方代理销售的上述房产项目房屋提供客户，并促使购房人与甲方签订正式商品房买卖合同并办理完毕银行按揭手续至银行放款，即可视为乙方完成居间服务；自2013年7月20日开始至2013年12月31日止，小高层、高层产品代理费为嘉德融按成功销售代销房屋总销售金额的2.4%向甲方支付其代理费，乙方所卖房屋的代理费结算由开发商或开发商委托第三方支付给甲方，乙方将在每月初把上月所卖屋具备结佣条件的成交信息情况提交给甲方，甲方在领取开发商结算乙方所卖房屋的代理费后10个工作日内，按成功销售代销房屋总销售额的2%向乙方支付其代理费；自双方签章之日起合同生效。本合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力，本补充协议的有效期自本合同签订之日至2013年12月31日止；合同还约定了其他事项。合同甲方处盖有被告鑫诺公司合同专用章，授权代表陈鑫签字，乙方有张晓江、徐治光二人签字。2014年1月22日，陈鑫向原告徐治光账户汇款12484元，29日又汇款12484元。另外，2013年9月1日，案外人陈鑫以个人名义与第三人嘉德融公司签订《居间服务合同》，合同约定，甲方（嘉德融公司，下同）委托乙方（陈鑫，下同）就甲方代理销售的“凤河孔雀城”项目提供居间服务，项目坐落于天津市武清区大王古镇京滨工业园古旺路，销售范围为总可销售面积约92802.11平方米；乙方为甲方代理销售的上述房产项目房屋提供客户，并促使购房人与甲方签订正式商品房买卖合同并办理完毕银行按揭手续至银行放款，即可视为乙方完成居间服务；自2013年7月20日开始至2013年12月31日止，小高层、高层产品代理费为开发商按成功销售代销房屋总销售金额的4%（完成开发商销售指标）或3%（未完成开发商销售指标）向甲方支付其代理费，乙方所卖房屋的代理费结算由开发商或开发商委托第三方支付给甲方，乙方将在每月初把上月所卖屋具备结佣条件的成交信息情况提交给甲方，甲方在领取开发商结算乙方所卖房屋的代理费后10个工作日内，甲方把乙方所卖房屋的结算的代理费的80%给付乙方，作为乙方为甲方居间服务费用；自双方签章之日起合同生效。本合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力，本补充协议的有效期自本合同签订之日至2013年12月31日止；合同还约定了其他事项。合同甲方处盖有第三人嘉德融公司合同专用章，乙方有陈鑫签字。再查明，原告提交许克梅、牟婀娜、舒宁、徐文钊、王传荟、郭亚坤、李凤兰、米庆芳、黄宝燕、周岳勇、丁同峰、王丹丹等12人的合同签约单、签约人身份证、加盖有天津幸福基业房地产投资有限公司财务专用章的购房款、契税收据（均系复印件），其中除许克梅、牟婀娜、舒宁、徐文钊、郭亚坤五人外，另外七人还附有凤河孔雀城商品房认购书；前述12人认购房屋签约金额按顺序分别为652466元、650209元、459814元、448386元、621286元、632202元、528014元、651745元、485551元、460013元、482839元、554179元。在许克梅、舒宁两人的认购书上销售顾问处签有“张晓姜”字样，米庆芳的认购书上销售顾问处签有“李大为”字样，剩余九人的认购书上销售顾问处签有“徐帅”字样。原告自承许克梅、舒宁、徐文钊这三人的销售佣金已按签约金额的2%计算的佣金额结至80%，合计24968元，米庆芳的销售佣金应付13034.9元、已付7797.36元。还查明，第三人鑫诺公司与陈鑫在2014年4月4日签订补充协议，对陈鑫名下所售31套凤河孔雀城项目房屋分销佣金按照回款金额进行了结算，其中包括原告方主张的除王丹丹外的11人；在11人中有许克梅、牟婀娜、舒宁、徐文钊、米庆芳等5人已按签约金额全额回款，另外6人回款金额分别是：王传荟251286元、郭亚坤262202元、李凤兰218014元、黄宝燕195551元、周岳勇190013元及丁同峰202839元。第三人鑫诺公司实际结付了陈鑫267650元，最后一次打款时间是在2014年4月4日。原告起诉请求：被告支付原告居间报酬132634.08元及利息（按同期同类贷款利率4倍计算，从2014年4月4日起支付至实际给付之日止，暂估18289.72元），并由被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，原、被告对双方订立《居间服务合同》的事实均无异议，本案的分歧点主要在于合同的履行情况。具体到合同的履行，通过已查明事实可知“徐帅”、“张晓姜”作为销售顾问共计售出11套房屋（许克梅、牟婀娜、舒宁、徐文钊、王传荟、郭亚坤、李凤兰、黄宝燕、周岳勇、丁同峰、王丹丹），而在嘉德融公司与陈鑫的结算中，在陈鑫名下的31套房屋中包括原告提到的12套房屋中的11套（不包括王丹丹的房屋），也就是说在陈鑫名下、以“徐帅”、“张晓姜”之名作为销售顾问售出，并经嘉德融公司认可且按回款金额一定比例进行结算的房屋共计10套（分别是许克梅、牟婀娜、舒宁、徐文钊、王传荟、郭亚坤、李凤兰、黄宝燕、周岳勇、丁同峰）。现原告主张包括上述10套房屋在内的12套房屋均系其售出，应由被告给付居间报酬，该主张能否成立取决于两点：第一，“徐帅”、“张晓姜”是否为二原告徐治光、张晓江售房时所用艺名？第二，如果第一点成立，那么原、被告约定的居间报酬的支付条件是否已经成就？关于第一点问题，首先，原、被告订立居间服务合同，委托原告方从事居间服务，从订立合同至服务期满长达一年多时间内，原告方以此为全职工作，如果说其一套房屋也未售出与常理不符；其次，从原告所举的证据二的12套签约单、购房人身份证、房款契税缴费收据来看，资料翔实、具体，如非本人经办，很难取得如此丰富、详细的资料；再次，原告提交的录音证据和证人证言也在一定程度上可以佐证其以“徐帅”、“张晓姜”名义从事销售的事实；最后，现实生活中确实也存在有为方便客户记忆、呼叫而使用化名从事房屋销售的情形。综合上述原因，原审法院认为原告所举证据已足以证明第一点问题，被告的抗辩没有任何证据支撑，不予采信，故可以认定本案中二原告以“徐帅”、“张晓姜”名义从事涉案凤河孔雀城商品房销售。关于第二点问题，按照原、被告合同约定房屋售出后，被告与嘉德融公司进行结算，在嘉德融公司付款后10个工作日内支付原告居间报酬。被告称其与嘉德融公司之间并无协议，系陈鑫个人行为，此前向原告付款也是陈鑫个人账户转账的，与被告无关。原审法院认为该抗辩理由不能成立，首先，被告与原告签有居间服务合同，对外委托原告销售凤河孔雀城项目房屋，但是被告并未提交任何其委托权限来源，相反，陈鑫作为被告与原告签约时的代表，又以其个人名义与嘉德融公司签订居间服务合同，那么我们有足够理由相信被告委托的权限来源于此，对于这一点在原、被告订立的合同中提到需“嘉德融按成功销售代销房屋总销售金额的2.4%向甲方支付其代理费”的字样亦可以佐证；退一步讲，原告在合同的签订、履行中和被告往来的经办人一直是陈鑫，其也有理由相信陈鑫的行为代表被告公司。基于以上原因，原审认为原、被告约定的居间报酬支付条件已经成就，被告理应按约定付款。明确了原告有权请求被告支付居间报酬之后，接下来的问题是需确定被告应支付居间报酬的金额。前文已述，本案中可以认定原告方经手售出的房屋一共是十套（即不包括原告主张的王丹丹和米庆芳二人所购房屋，所涉房屋事宜原告如有证据可另行起诉，关于原告陈述的米庆芳房屋佣金已付7797.36元在本案中亦不再做处理，双方纠纷可另行解决），该十套房屋，嘉德融公司均是按照回款金额的若干比例给付的，根据公平原则，原告与被告的结算亦应按照回款金额为基数乘以2%的佣金比例计算，对剩余佣金待第三人嘉德融公司结算后原告可另行主张其权利或嘉德融公司可与原、被告协商后将被告应付款项直接支付给原告。经计算，上述十套房屋按照回款金额乘以2%（其中许克梅、舒宁、徐文钊三人需扣减已付的80%）计算原告当前应得佣金总额为45644.94元（具体是：许克梅652466元*2%*20%、牟婀娜650209元*2%、舒宁4598**元*2%*20%、徐文钊448386元*2%*20%、王传荟251286*2%、郭亚坤262202元*2%、李凤兰218014元*2%、黄宝燕195551元*2%、周岳勇190013元*2%、丁同峰202839元*2%），此款被告应按约定，在嘉德融公司结款后十个工作日内给付原告，但实际未能给付，其变相占用原告资金，给原告造成利息损失，因此原告主张被告给付利息的主张，于法有据。但因原告并无证据证明具体到其二人的应得佣金，嘉德融公司是何时结付给被告的，故而利息损失按照嘉德融公司最后一次付款也就是2014年4月4日起经过十个工作日之次日也即2014年4月17日起算为宜；同时，原告主张按同期银行贷款利率四倍计算利息，并无依据，不予支持，原审法院认为应以中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款利率计算原告的利息损失。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第四百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决：一、被告于本判决生效之日起5日内给付二原告居间报酬45644.94元及该款自2014年4月17日起至实际支付之日止、按中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款利率计算的利息；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由原告负担1000元，被告负担658元。上诉人鑫诺公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉人的上诉理由为：1、被上诉人未按照《居间服务合同》的约定履行居间义务。根据双方签订的《居间服务合同》第2条的约定，被上诉人促使购房人与上诉人签订正式商品房屋买卖合同并办理完毕银行按揭手续至银行放款，可视为被上诉人完成居间服务。但被上诉人只提供了一份《居间服务合同》，并没有举证已经履行了上述合同约定义务。实际上，双方之间的协议并未实际履行。被上诉人的销售行为与上诉人无关。2、上诉人与第三人嘉德融公司之间没有任何合同关系，陈鑫的个人行为不能认定为上诉人公司的行为。上诉人与第三人之间没有达成代理关系，上诉人并没有实际代理该项目，所以上诉人与被上诉人的合同从来未履行。被上诉人是向陈鑫履行并不是向上诉人履行居间义务，上诉人也未向该项目委派人员，被上诉人所提交的单据签字没有一个是上诉人公司人员签字，且被上诉人发生的代理行为所提交的单据，时间发生在陈鑫和第三人签订协议之后。故请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人徐治光、张晓江辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：1、被上诉人已按照《居间服务合同》的约定提供居间义务；2、上诉人应承担合同责任，按约定支付被上诉人的佣金并赔偿被上诉人资金被变相占用的利息损失。原审第三人嘉德融公司述称，我们与开发商签订合同代理销售“凤河孔雀城”项目，我们把项目分给了陈鑫并销售了31套，我们与陈鑫的账面已经结清，具体陈鑫又把项目分给谁我们不清楚。经本院审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，被上诉人徐治光、张晓江与上诉人鑫诺公司对双方订立《居间服务合同》的事实无异议，本院予以确认。在合同的履行中，被上诉人徐治光、张晓江所举的证据的12套签约单、购房人身份证、房款契税缴费收据，资料翔实、具体，可以佐证其以“徐帅”、“张晓姜”名义从事销售的事实。根据已查明事实可认定被上诉人徐治光、张晓江从事涉案凤河孔雀城商品房销售时以“徐帅”、“张晓姜”的艺名作为销售顾问共计售出11套房屋。被上诉人徐治光、张晓江在合同的签订、履行中与上诉人鑫诺公司往来的经办人一直是陈鑫，其有理由相信陈鑫的行为代表上诉人鑫诺公司。陈鑫作为上诉人鑫诺公司与被上诉人徐治光、张晓江签约时的代表，又以其个人名义与原审第三人嘉德融公司签订居间服务合同，而在原审第三人嘉德融公司与陈鑫的结算中，在陈鑫名下的31套房屋中包括被上诉人徐治光、张晓江提到的12套房屋中的11套，在陈鑫名下、以“徐帅”、“张晓姜”之名作为销售顾问售出，并经原审第三人嘉德融公司认可且按回款金额一定比例进行结算的房屋共计10套。现被上诉人徐治光、张晓江主张包括上述10套房屋在内的12套房屋均系其售出，上诉人鑫诺公司理应按约定向被上诉人徐治光、张晓江支付居间报酬。因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由上诉人北京鑫诺嘉业投资顾问有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 田春燕审 判 员 从士康代理审判员 沈剑辉二０一五年四月十五日书 记 员 王淑霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”