（2014）青民一终字第2332号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
仇吉元与张涌、舒涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张涌,仇吉元,舒涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2332号上诉人（原审被告）张涌。委托代理人张蕴慧，山东国恩律师事务所律师。委托代理人李沙沙，山东国恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）仇吉元。委托代理人鲁贤辉，山东新和律师事务所律师。委托代理人李全鹏，山东新和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）舒涛。委托代理人刘世蓬，山东青成律师事务所律师。上诉人张涌因与被上诉人仇吉元、舒涛房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2012）城民初字第2249号民事判决，于2014年8月24日向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人张涌的委托代理人张蕴慧、李沙沙，被上诉人仇吉元的委托代理人鲁贤辉、李全鹏，被上诉人舒涛的委托代理人刘世蓬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仇吉元在一审中诉称，仇吉元与舒涛于2003年12月3日签订《房屋买卖合同》，双方约定舒涛将位于青岛市城阳区仁和居小区（机关事务局自建职工房）×号楼×单元×户的房屋以每平方米1380元的价格卖给仇吉元。仇吉元于2003年12月4日将购房款80000元支付给舒涛，剩余购房款37189.6元，双方约定待舒涛为仇吉元办理房产证等手续后一次性支付给舒涛。仇吉元向舒涛支付80000元的购房款后舒涛将房屋钥匙交予仇吉元，仇吉元一直实际占有该房屋至今。仇吉元占有该房屋后，仇吉元催促舒涛将房屋过户给仇吉元，为仇吉元办理房产证。舒涛一直答应给仇吉元办理，却一直没有办理。2011年8月8日，仇吉元到青岛市城阳区房屋管理局查询该房屋信息时，才发现该房屋的登记所有人为张涌，舒涛根本无权处分该房屋，因此仇吉元与舒涛之间签订的《房屋买卖合同》无效。因仇吉元与舒涛已签订《房屋买卖合同》，导致仇吉元无法用所付该房屋的资金购买其他房屋。仇吉元与舒涛2003年12月3日签订该《房屋买卖合同》时约定房屋价款为每平方米1380元，现相同地段的房屋的价格已经远远超过该价格。舒涛的无权处分行为给仇吉元造成了巨大的经济损失，因此，仇吉元按此地段房屋每平方米5000元向舒涛主张经济损失，具体计算方式为：房屋面积84.92平方米×5000元-购房款80000元=344600元，并要求仇吉元返还购房款80000元，共计424600元，故为维护仇吉元的合法权益，请求判令：1、判决仇吉元与舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效。2、舒涛返还仇吉元的购房款80000元。3、舒涛赔偿仇吉元经济损失344600元。4、诉讼费由舒涛承担。舒涛在一审中辩称，仇吉元诉讼请求已过诉讼时效；舒涛当时出售房屋时房产所有人张涌知道并同意房屋出售；涉案房屋2003年时没有产权手续，当时房屋是内部集资建房，仇吉元当时对此知晓；仇吉元本就在城阳区房产处工作，对此亦很明白；合同无效的过错不应在舒涛，请求法院驳回仇吉元的诉讼请求。为证明其主张，仇吉元向法院提交下列证据：1、房屋买卖合同1份，证明仇吉元与舒涛于2003年12月3日签订房屋买卖合同，约定舒涛将位于青岛市城阳区仁和居小区×号楼×单元×户建筑面积84.92平方米的房屋以每平方米1380元出售给仇吉元，购房款分两次支付，仇吉元先支付人民币8万元，舒涛将房屋交付给仇吉元，剩余的37189.6元待房产证手续办理齐全之后支付；舒涛称房屋的房产手续一直在办理中，致使仇吉元信任其对房屋具有合法的产权才签订的房屋买卖合同，仇吉元无过错。舒涛对该证据的真实性无异议，但认为证明不了仇吉元所要证明的事项；该证据可以证明当时签订合同时，合同中已经明确表示了涉案房屋是单位自建的职工住房，办理产权证非常困难，办证的时间不能确定，对此仇吉元在签合同时就已经知道。2、舒涛出具的收条1份，舒涛于2003年12月4日收到仇吉元购房款8万元，证明仇吉元已经履行了合同约定的义务。舒涛对该证据的真实性无异议，但认为其中一部分已经交给了张涌了，因为舒涛、张涌之间存在经济往来，抵消后支付了一部分给张涌。3、商品房买卖合同1份及购房发票1份，证明涉案房屋虽然为自建房，但性质属于允许市场交易的商品房；青岛市城阳区机关事务管理局已经于2003年1月23日将房屋出售给张涌，舒涛在明知没有所有权的情况下与仇吉元签订了房屋买卖合同，属于无权处分，签订的合同无效。舒涛对该证据的真实性无异议，但认为舒涛已经将该情况在售房时告知仇吉元了。4、青岛市房地产登记薄1份，证明经仇吉元于2011年8月8日查询得知涉案房屋的权利人是张涌，舒涛属于无权处分，仇吉元于2011年8月8日才得知该房屋产权人不是舒涛，因此不存在时效问题。舒涛对该证据的真实性无异议，但认为仇吉元在2003年购房时就已经知道该房屋产权人不是被告舒涛。舒涛未向法院提交证据。张涌未到庭亦未向法院提交证据。原审查明，2003年1月23日，张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定张涌购买该局位于城阳区明阳路仁和居×号楼×单元×户房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元，总金额为81098元；购40号煤屋，面积6.7平方米，单价500元／平方米，共计3350元。2008年10月22日，张涌办理了房屋产权登记，该房屋坐落变更为青岛市城阳区明阳路307乙×号楼×单元×户。2003年12月3日，仇吉元与舒涛签订《房屋买卖合同》，约定甲方（即舒涛）将位于仁和居小区（机关事务局自建职工住房）×号楼×单元×户房屋转让给乙方（即仇吉元），转让价格为1380元／平方米，共计117189.60元，分两次支付，先由乙方支付甲方80000元，甲方将房屋交付给乙方，该房归乙方所有，剩余购房款37189.6元待甲方将房产证等手续办齐交给乙方后付清。煤屋以600元／平方米的价格卖给乙方，款项待房产证办下后按房产证所标面积一次付清。乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责。如纠纷无法解决，乙方有权提出退房要求，甲方应在10日内将原购房款退还给乙方，并以原购房款50%的价格作为赔偿金补偿乙方的经济损失。甲、乙双方不得擅自违约，违者按购房款的50%的价格作为赔偿金，补偿对方的经济损失。舒涛在合同甲方处签字，仇吉元在合同乙方处签字，并有中间人“李磊”签字。12月4日，仇吉元支付舒涛购房款80000元，舒涛为仇吉元出具收条；同日，舒涛向仇吉元交付了房屋。原审认为，根据我国法律规定，无权处分是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋青岛市城阳区明阳路307乙×号楼×单元×户所有权人系张涌，舒涛主张受张涌委托与仇吉元签订了关于该房屋的买卖合同。法院认为，该合同双方均已履行，仇吉元依约向舒涛支付部分房款，舒涛将房屋交付给仇吉元，且仇吉元占有使用该房屋至今已经十年有余，张涌从未提出过异议，因此应视为张涌对该买卖合同的追认，对舒涛主张受张涌委托与仇吉元签订房屋转让合同的意见法院予以采纳，对仇吉元要求确认该房屋买卖合同无效并要求舒涛返还房款、赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、驳回仇吉元要求确认与舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求；二、驳回仇吉元要求舒涛返还仇吉元的购房款80000元的诉讼请求；三、驳回仇吉元要求舒涛赔偿经济损失344600元的诉讼请求。案件受理费7669元，诉讼保全费2643元，由仇吉元负担。宣判后，张涌不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认仇吉元与舒涛之间的房屋买卖合同无效。其上诉的主要理由是：一、一审法院程序违法，排斥了张涌的诉讼权利。一审法院在送达应诉材料、开庭传票、接受判决书的每一个诉讼环节，都没有穷尽其他送达方式而直接采用了公告送达，导致张涌一直不知此案。一审法院在诉讼程序的违法行为，直接导致了张涌无法行使一切诉讼权利；二、张涌从未卖过房子，更未委托他人出卖过房屋。涉案房屋被出卖，张涌得知的时间是2014年8月21日，即得知本案判决书的时间。一审判决以仇吉元实际占用涉案房屋10年为由，认定张涌对房屋买卖合同予以追认，毫无法律依据。被上诉人仇吉元、舒涛均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，庭审过程中，张涌称其在本案一审诉讼期间住所地为青岛市城阳区小寨子村D区3单元101室，与其身份证中登记的住所地信息不一致。另查明，经询问本案一审办案人，办案人称在本案向张涌送达过程中，通过张涌身份证上登记的个人住所地信息，无法找到张涌，也无其他方式可以联系到张涌，故采用公告送达。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。对此，舒涛主张其出卖涉案房屋系受张涌的委托，其出卖涉案房屋的行为系代理行为，合法有效。张涌对此不予认可，认为其从未授权舒涛出卖涉案房屋，舒涛签订的房屋买卖合同应为无效。本院认为，涉案房屋买卖合同签订于2003年12月3日，当时涉案房屋尚未办理产权登记，且一直由舒涛实际掌控。合同签订后，仇吉元依约向舒涛支付了部分房款，舒涛亦将涉案房屋交付给仇吉元。至本案起诉前，仇吉元占有使用该房屋已经十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议。尽管舒涛现未提交书面证据证明其出卖涉案房屋系受张涌的委托，但从上述涉案房屋买卖合同签订及履行的过程来看，仇吉元有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就涉案房屋与仇吉元签订买卖合同的行为应当构成表见代理。张涌以其未授权舒涛出卖涉案房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。如张涌认为舒涛的行为给其造成了损失，可另行向舒涛主张。至于张涌主张一审送达程序违法的问题。本院认为，因张涌住所地与其身份证中登记的住所地信息不一致，且无其他有效方式可以联系，原审法院通过公告送达方式向其送达，并无不当。综上，上诉人张涌的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7669元，由上诉人张涌负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 明代理审判员 马 喆代理审判员 安太欣二〇一五年四月十五日书 记 员 魏 威书 记 员 王 晶 关注公众号“”