（2014）鲁民一终字第301号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-07-31
案件名称
山东联恒置业有限公司与威海新时代房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海新时代房地产开发有限公司,山东联恒置业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民一终字第301号上诉人（原审被告）：威海新时代房地产开发有限公司。法定代表人：王祖青，董事长。委托代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东联恒置业有限公司。法定代表人：曹和平，经理。委托代理人：刘琳琳，山东隆润律师事务所律师。委托代理人：李琳，山东隆润律师事务所律师。上诉人威海新时代房地产开发有限公司因与被上诉人山东联恒置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2013）威民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人于大卫，被上诉人的法定代表人曹和平及其委托代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年3月11日，原、被告签订《开发协议书》一份，约定原、被告共同对银海绿洲项目中的197亩地块进行联合开发经营，由原告通过招、拍、挂方式竞得土地使用权，其中被告占10%的股份，原告占90%的股份，并由被告出面与政府、所属村委会及村民协调土地转让及搬迁工作；被告完成协调土地转让事宜后，协调土地等有关部门进行招、拍、挂工作，协助做好该土地的容积率工作，最终以政府部门对该宗土地五项指标核准的依据为准（上述两项工作争取在三至六个月内完成），该土地的公共配套，包括广场、会馆等建设按总体规划均由原告承担；被告负责转让土地上村民的搬迁、回迁、安置及所有赔付工作；原告竞得土地后，被告积极配合原告与政府及相关部门协调，以利原告的工作的顺利进行，双方均应享受同等的政府优惠政策；本协议签订后15个工作日内，原告给付被告500万元保证金，以利被告顺利开展工作（延缓付款由被告确定日期）；被告完成政府、村委会及村民的协调工作，并与政府、村委会及村民签订安置合同后进入搬迁阶段。原、被告办理正式的相关手续及补充合同，原告在5个工作日内再给付被告500万元，用于被告安排村民的搬迁费用；按每亩38万元计算，该197亩土地总价款为7486万元，扣除两次应给付被告的1000万元，剩余6486万元在该宗土地进入公示阶段需付的土地保证金按土地部门规定的日期、款项由原告给付被告，再由被告与土地部门结算；原告取得该土地使用权证后，必须在5个工作日内给付被告剩余的全额土地款（其中2000万元被告同意原告在6个月内付清）；该宗土地的出让金由被告支付，契税、测绘及公证等费用由原告承担，相应的6万平方米安置房及拆迁、村民的躲迁补偿均由被告承担。该协议中的违约责任条款中约定：如被告无法与政府、村委及村民协调上述工作，以致无法进行联合开发，被告应在15个工作日内无条件退还原告保证金，并支付相应利息（以同期银行存款利率为准）；如果在被告与政府、村委会及村民协调土地转让工作期间及完成后，原告放弃该联合开发行为，原告的保证金作为违约金归被告所有；如被告完成上述工作后，不愿与原告联合开发，被告应在15个工作日内无条件返还原告保证金并以同等金额作为违约金赔付原告等。协议签订后，原告于2011年4月7日给付被告保证金500万元。后被告未在协议约定的期限内办理该土地的征用、出让及招牌挂手续，亦未办理合作项目的立项审批及规划等手续，该土地性质现仍为集体土地，未进行任何房地产开发建设。2012年9月18日，被告退还原告保证金50万元。后双方因尚余保证金返还问题发生纠纷成诉。诉讼中，原告主张因涉案土地仍系集体土地、亦无合作项目的立项审批规划等合法手续，涉案协议应为无效合同；被告则主张涉案项目的规划、审批等手续不影响合同的效力，该协议应认定为合法有效。原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述、联合开发协议书、收据等。原审法院认为，涉案联合开发协议是否有效、被告应否返还450万元及支付相应利息系本案争议的焦点。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及最高人民法院相关司法解释的规定，在城市规划区（城市规划区外亦可参照）国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，可以从事房地产开发、房地产交易等行为；上述区域内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可有偿转让；按照出让合同约定已全额支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书或者在起诉前已经有批准权的人民政府批准同意转让的，土地使用权转让行为有效。本案中，截至起诉前，涉案土地未办理征收、出让等手续并交纳土地出让金，亦未取得国有土地使用权证或经有批准权的人民政府批准同意转让，该土地性质仍为集体土地，且未进行任何开发建设，涉案联合开发协议违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定。同时，该协议中暗含了被告需与有关部门协调，保证原告通过招牌挂方式取得该土地的国有土地使用权，违反了《中华人民共和国招投标法》的禁止性规定。此外，协议中约定的合作项目至今未办理立项、审批及规划手续，其合作目的至今不具有合法性。故该协议已违反了多项法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定为无效合同。无效合同中的违约条款亦应随之无效。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告诉请被告返还保证金450万元，于法有据，予以支持。因涉案联合开发协议违反法律法规的强制性规定，原、被告对签订该无效协议均有过错，综合全案情况及公平原则，以双方负同等责任为宜。故原告要求被告赔偿占有上述款项之利息损失确定为50%为宜。被告主张涉案协议合法有效、应按照合同约定的存款利率计付利息，理由不当，不予采纳。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：被告威海新时代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告山东联恒置业有限公司保证金450万元及相应利息（自2011年4月7日至2012年9月17日间以500万元为本金、自2012年9月18日至2013年3月8日间以450万元为本金，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率之50%计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47347元，原告山东联恒置业有限公司负担5390元，被告威海新时代房地产开发有限公司负担41957元；诉讼保全费5000元，由被告威海新时代房地产开发有限公司负担。威海新时代房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决的利息部分，相应诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案《开发协议书》约定，如上诉人无法取得协调以致无法进行联合开发，上诉人应在15个工作日内退还被上诉人保证金并支付利息，利息以同期银行存款利率为准。原审判决以中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，违背了合同约定，侵犯了上诉人的合法权益，故此错误，应予改判。山东联恒置业有限公司答辩称，原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实和原审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人对原审判决认定涉案协议无效没有异议，本院审查后认为原审判决的认定正确，予以确认。协议无效，自始对双方当事人无约束力，故上诉人主张应按照合同约定的存款利率计付利息，没有事实和法律依据，原审判决对于被上诉人的损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，是正确的。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5634元，由上诉人威海新时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳彩林审 判 员 丁国红代理审判员 张 磊二〇一五年四月十五日书 记 员 王晓燕 来自