（2015）宝民三（民）初字第372号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-11-27

案件名称

傅国、黄燕等与上海合盘实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三（民）初字第372号原告傅国，男，1983年9月20日生，汉族，现住上海市宝山区。原告黄燕，女，1982年9月30日生，汉族，住址同上。委托代理人傅国。原告傅紫涵，女，2009年7月28日生，汉族，住址同上。法定代理人傅国。被告上海合盘实业有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈志生，总经理。委托代理人李晓敏。委托代理人俞强，北京长安（上海）律师事务所律师。第三人上海千风实业有限公司，住所地上海市。法定代表人王玲妹，董事长。委托代理人陈江。委托代理人郑沛君。原告傅国、黄燕、傅紫涵与被告上海合盘实业有限公司（以下简称“合盘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海千风实业有限公司（以下简称“千风公司”）为第三人参加诉讼。由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告傅国（黄燕的委托代理人、傅紫涵的法定代理人），被告合盘公司的委托代理人李晓敏、俞强，第三人千风公司的委托代理人陈江、郑沛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅国、黄燕、傅紫涵共同诉称，原告于2014年10月28日从合盘公司处购买上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），双方约定合盘公司在2014年10月30日前终止房屋内的租赁合同，并解除房屋内的法律纠纷。而合盘公司在没有通知该房屋原承租人的情况下，擅自将房屋清空，在原告不知道上述事实的情况下与原告签订房屋交接书。之后原承租人以租赁合同有效为由继承居住在系争房屋内，导致原告没有实际取得房屋，合盘公司没有履行实际交房义务。故起诉要求，合盘公司承担从2014年10月31日起至实际交房日止的违约金（以房款98万元为本金，每日万分之五计算）；合盘公司赔偿因未实际交房，导致原告从2014年10月31日起至实际交房日止产生房租损失（按照每月2，000元计算）。被告合盘公司辩称，合盘公司在合同约定的交房期限之前交房了，具体日期记不清楚了，双方也签订了一份交接书。合盘公司已经完全履行了交房义务，没有违约。由于合盘公司没有违约，所以也不会支付违约金，原告诉请1和诉请2是重复主张了。不同意原告诉请。第三人千风公司述称，从1994年9月1日开始，千风公司就与宝钢公司建立了租赁关系，宝钢拍卖的时候也没有通知千风公司。之后合盘公司把房屋卖给原告，千风公司是知道的，但是千风公司和合盘公司表示，千风公司和宝钢公司的租赁关系还在，合盘公司侵犯了千风公司优先购买权，千风公司不同意的。系争房屋内原来是千风公司是安排自己员工住的，合盘公司带人来砸窗砸玻璃威胁房客。2014年10月底，在千风公司不知情的情况下，合盘公司把房客赶走了。千风公司发现之后换了门锁，把房屋又收回来了，现在房屋是千风公司在使用。经审理查明，2014年4月28日，原告与合盘公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定合盘公司将系争房屋出售给原告，转让价款98万元；合盘公司应于2014年10月31日前腾出房屋并通知原告验收交接，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；合盘公司若未按合同约定将房屋交付给原告，每逾期一日应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金；双方于2014年10月31日前应对房地产进行验看、清点，确认无误后，并终止该房屋内一切租赁协议，合盘公司应将该房地产交付原告；附件五约定租赁情况为无。原告三人于2014年7月2日登记为系争房屋的房地产权利人。嗣后，合盘公司将系争房屋交付给原告。原告拿到系争房屋之后，千风公司将系争房屋门锁更换，重新控制系争房屋。2014年10月28日、11月3日、2015年1月18日，原告因系争房屋门锁被换且有不明身份人员居住其中报警。系争房屋目前由千风公司租给自己的员工居住。另查明，2013年10月，系争房屋的原权利人宝钢发展有限公司将系争房屋委托拍卖，合盘公司参与竞拍并拍得系争房屋，之后与宝钢发展有限公司签订房地产买卖合同。2014年2月14日，合盘公司登记为系争房屋的房地产权利人。2014年5月份，千风公司以宝钢发展有限公司、合盘公司侵犯其承租人优先购买权为由提起诉讼，要求确认宝钢发展有限公司与合盘公司就系争房屋签订的买卖合同无效，宝钢发展有限公司以同等价格和条件与千风公司签订系争房屋的买卖合同。2014年8月25日，上海市宝山区人民法院做出（2014）宝民三（民）初字第815号民事判决书，驳回了原告的所有诉讼请求。后千风公司上诉。2014年12月24日，上海市第二中级人民法院做出（2014）沪二中民二（民）终字第1974号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该案中，法院认定千风公司与宝钢发展有限公司之间存在不定期租赁合同。审理中原告表示，合盘公司一直和原告说房子里没有租约，只是说房屋内有人占用，合盘公司会保证清场。原告对于是谁占用，是否有租赁，租赁对象都不清楚，合同附件五也写清楚是无租赁。2014年10月20日左右与合盘公司签过一份交接书，当天是合盘公司将千风公司的房客清走，将房屋交给原告，但是没有通知千风公司。当天原告是拿到系争房屋了，但是过了几天，千风公司知道这个事情之后，更换了门锁，房屋又被千风公司收回去了。原告报警后，也没有结果，到现在还没有交房。之后原告还找合盘公司理论，合盘公司表示已经交房，不要再找他们。合盘公司表示，竞拍系争房屋时知道千风公司与宝钢发展有限公司是有不定期租约的。合盘公司出售系争房屋时也告知过原告有租约，合盘公司需要时间去解决系争房屋内租约问题，所以交房日期定到2014年10月31日。合盘公司拿到产证后，一直和实际占用人王国一联系，也和千风公司联系过，口头通知解除租赁关系，要求他们腾房，他们不同意走。千风公司表示，没有接到任何通知让其搬走，也没有任何书面的通知，王国一也没有和千风公司说过。合盘公司在2014年9月的时候来房屋内砸玻璃，千风公司在2014年9月15日报警了，并要求以合法手段来解决这个事情，合盘公司就在派出所的时候口头说过让千风公司搬走，但是没有任何书面材料。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、（2014）宝民三（民）初字第815号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第1974号民事判决书、三份案件接报回执单及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，法院的生效判决已经认定千风公司与宝钢发展有限公司之间就系争房屋存在不定期租赁合同，合盘公司也承认在竞拍系争房屋时知晓该租约的存在，根据买卖不破租赁的法律规定，合盘公司应当受该租赁合同的约束，并承受该租赁合同的权利义务。故，在系争房屋权利人变更为合盘公司之后，合盘公司就与千风公司之间建立了不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同的出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。合盘公司表示其拿到产证之后就通知千风公司解除租赁合同，但千风公司表示未接到通知，只是在2014年9月15日报警后，合盘公司在派出所曾口头要求千风公司从系争房屋内搬走。本院认为，合盘公司驱赶房客的行为以及在派出所要求千风公司返还系争房屋，均属于解除租赁合同的意思表示。且从合盘公司要求千风公司搬走至10月底收回系争房屋，已经给予了千风公司合理的准备时间。因此，合盘公司与千风公司之间的不定期租赁合同已经在合盘公司收回系争房屋时解除。合盘公司与千风公司之间的不定期租赁合同解除后，系争房屋内已不存在租约，而且合盘公司也已经将系争房屋内原有人员清走，按约将系争房屋交付给了原告。故，合盘公司在履行交付房屋义务的过程中，并未违约。原告以合盘公司未按约交付房屋为由，要求合盘公司承担违约金及赔偿房租损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。至于千风公司在原告取得系争房屋后又自行将门锁更换并控制房屋的行为，与原被告之间的房屋买卖合同非同一法律关系，本案中不宜一并处理，如原告认为自身权益受到侵犯，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：原告傅国、黄燕、傅紫涵要求被告上海合盘实业有限公司承担从2014年10月31日起至实际交房日止的违约金并赔偿房租损失的诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取为471元，由原告傅国、黄燕、傅紫涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　陈亮亮二〇一五年四月十五日书记员　　黄　莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。更多数据：搜索“”来源：