（2015）沪二中民二（民）终字第252号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-11
案件名称
周美华、吴幸与王诗雨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周美华,吴幸,王诗雨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第252号上诉人（原审被告、反诉原告）周美华。上诉人（原审被告、反诉原告）吴幸。两上诉人的共同委托代理人张秉峰，上海迅峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王诗雨。委托代理人朱宝珍。上诉人周美华、吴幸因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人周美华、吴幸及其委托代理人张秉峰，被上诉人王诗雨及其委托代理人朱宝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：周美华、吴幸现为上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2013年12月27日，王诗雨与周美华、吴幸就系争房屋签订买卖合同，周美华、吴幸为卖售人（甲方），王诗雨为买受人（乙方）。该合同第一条约定乙方受让甲方名下所有的系争房屋，该房屋建筑面积113.76平方米。合同第二条约定系争房屋转让价款为人民币（以下币种均为人民币）2，750，000元。合同第六条约定2014年7月1日前甲乙双方共同向房地产交易中心办理房产过户手续。合同附件三第1款约定乙方应在2013年1月15日前向甲方支付首期房价款1，100，000元，合同签订前乙方已支付定金300，000元亦转为首期房款，共计1，400，000元。第2款约定甲方同意乙方通过向银行申请200，000元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于2014年2月28日前向贷款银行申请贷款。若乙方贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，在其后办理送件手续过程中，乙方应于送件当日将第二期房款全额补足并支付甲方。2014年3月31日前，乙方向甲方支付第三期房款500，000元；2014年4月30日前，乙方向甲方支付第四期房款200，000元；2014年6月30日前，乙方向甲方支付第五期房款450，000元。合同签订前后，王诗雨分别于2013年12月22日支付周美华、吴幸50，000元，2013年12月27日支付250，000元，2014年1月11日支付1，110，000元，2014年3月30日支付500，000元，2014年4月26日支付200，000元，2014年6月30日支付450，000元，共计支付2，550，000元。在此期间，因系争房屋被列入房屋征收范围，王诗雨与周美华、吴幸曾通过电子邮件、短信等方式对是否解除合同的事项进行沟通，但未能取得最终一致意见。2014年6月28日，王诗雨母亲朱宝珍向周美华、吴幸儿子吴劼发送电邮称：“关于海伦路XXX弄XXX号XXX室房产的购房合同是否取消和补偿方案一事，我们家已经重新讨论过，并决定否决此前我们两家商谈的所有补偿方案，包括我和我女儿王诗雨此前邮件你的所有方案草稿。烦请你将我们的决定转告你的父母。”2014年6月30日，王诗雨向周美华账户中汇入450，000元，周美华对此表示拒绝接受。同日，周美华、吴幸向王诗雨发出解除合同通知书，通知书称原买卖的系争房屋不再出售，原买卖合同予以终止，请按照合同有关条款办理相关手续。嗣后，经交涉无果，王诗雨遂向原审法院起诉称：双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后，其依约按时前后支付周美华、吴幸房价款255万元，尚余20万元房款为公积金贷款，贷款手续现已办妥，需过户后方能到账。2014年1月11日，周美华、吴幸告知王诗雨系争房屋即将动迁，但同意继续履行买卖合同。2014年3月王诗雨联系周美华要求提前付清所有房款并提前办理过户手续，周美华表示拒绝，要求按照合同履行付款过户手续。2014年6月9日王诗雨接到中介通知说周美华、吴幸要解除合同，之后双方就此问题有过协商，但未能达成一致。2014年6月28日，王诗雨明确要求周美华、吴幸继续履行买卖合同，反对退款及赔偿方案。周美华、吴幸单方面通知王诗雨终止合同不再出售系争房屋。因周美华、吴幸拒绝履行合同义务严重违反买卖合同约定，故王诗雨请求法院判令周美华、吴幸继续履行合同，依照买卖合同约定办理系争房屋的房产转让过户手续。原审审理中，周美华、吴幸辩称：不同意王诗雨的诉讼请求。双方曾经于2014年6月14日达成过解除买卖合同的合意，但就税费问题未能达成一致。系争房屋在过户前已经列入了征收范围，并被进行限制性交易，继续履行买卖合同显然对周美华、吴幸不公，根据法律规定当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。因系争房屋在交易中心已经网上备案，无法撤销和转让，故财产保全并无必要，保全费应由王诗雨自行承担。周美华、吴幸在签订买卖合同前并不知晓房屋动迁的情况，否则不会在6月再和王诗雨电邮协商解除合同。对王诗雨付款的时间和金额没有异议，但王诗雨6月30日支付的450，000元是未经周美华、吴幸同意强行打款到周美华账户的，所以本案的过错方是王诗雨。由于王诗雨单方推翻了解除合同的协议，且该行为可能对政府动迁规划造成障碍，因此所有损失应由王诗雨自行承担，请求对王诗雨的诉请不予支持。周美华、吴幸同时提出反诉称：其与王诗雨于2013年12月27日就系争房屋签订买卖合同，合同约定双方应于2014年7月1日前办理过户手续，但系争房屋在办理过户前被有关部门列入了房屋征收范围并被限制交易，此情况是其在签订合同时无法预见的重大情势变更，继续履行合同对周美华、吴幸明显不公。双方对此曾于2014年6月14日经邮件方式进行协商并达成了解除合同的协议，该协议系双方的真实意思表示，但周美华、吴幸于6月28日收到王诗雨短信要求仍按原合同履行，故周美华、吴幸反诉要求判令解除双方就系争房屋签订的买卖合同。原审审理中，王诗雨对周美华、吴幸提出的反诉辩称：2014年6月14日解除合同的方案是有的，周美华、吴幸同意按四倍的银行贷款利率计算已付房款的利息，但坚决不同意补偿中介费，故此未达成一致，双方都没签字。当时王诗雨告知周美华、吴幸如果先前谈好的1，200，000元在6月30日中午12点没有到王诗雨账户，王诗雨将继续按照原合同履行。因6月30日没有收到钱，故王诗雨继续履行合同支付了450，000元，双方对于解除合同并未达成合意，故王诗雨请求对周美华、吴幸的反诉诉请不予支持。原审法院另查明，2014年3月20日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发布关于房屋征收不得实施相关行为的公告，公告称虹口区158、161街坊房屋征收范围已经市有关部门与虹口区人民政府确定，其中158街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至周家嘴路，南至金田路，西至海拉尔路，北至海伦路。161街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至海拉尔路，南至梧州路，西至梧州路，北至海伦路。2014年10月8日，上海市虹口区人民政府发布虹口区158、161街坊房屋征收范围公告，海伦路XXX号-XXX号属于房屋征收范围。原审审理中，王诗雨向法院提出财产保全的申请，原审法院于2014年8月11日裁定查封周美华、吴幸名下的系争房屋。原审审理中，王诗雨将剩余的200，000元房款缴入原审法院，并表示愿意按合同履行对周美华、吴幸的付款义务。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。王诗雨与周美华、吴幸双方签订的买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方当事人同意，不得擅自变更或者解除合同。系争房屋征收公告发布时间在买卖合同签订之后，属双方当事人签订合同时均无法预见的情况，不属于情势变更原则的适用范围。周美华、吴幸以此为由要求解除合同，有违诚实信用原则，原审法院不予支持。双方当事人为此虽经协商，但王诗雨母亲朱宝珍于2014年6月28日向周美华、吴幸之子吴劼发送的电子邮件表明双方最终并未能就解除合约事由取得一致意见，故双方仍应按原合同履行。周美华、吴幸辩称双方曾达成解除合同的合意，因其缺乏事实依据，不予采纳。因王诗雨已按合同约定向周美华、吴幸支付了2，550，000元房款，并将其余的200，000元房款缴入法院，故其要求周美华、吴幸依约协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求于法有据，依法予以支持。原审法院据此判决：一、周美华、吴幸应继续履行其与王诗雨就上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、周美华、吴幸应于判决生效之日起7日内协助王诗雨办理上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将该房屋权利人变更到王诗雨名下；三、王诗雨应于判决生效之日起7日内向周美华、吴幸支付房价款200，000；四、对周美华、吴幸要求解除其与王诗雨于2013年12月27日就上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求不予支持。原审法院判决后，周美华、吴幸不服，向本院提起上诉称：其与被上诉人签订的房屋买卖合同所涉及的系争房屋因政府的征收决定已经不能履行房屋产权过户登记，故原审判决无法履行。上诉人与被上诉人在房屋买卖合同的履行中曾就解除合同达成一致，只是未就中介费的负担统一意见。因系争房屋买卖合同履行过程中，房屋被列入征收范围，这是当事人无法预见和防止的情势变更，不能归责于当事人，继续履行合同将会失去合同的意义或履行合同会使当事人之间的利益形成重大失衡。系争房屋是上诉人的唯一一套住房，若按照原审判决履行会给执行工作造成困难。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人王诗雨答辩称，双方应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人已经全部履行了付款义务，上诉人同样应履行其合同义务。双方之间并未就解除合同达成一致意见。政府就系争房屋发布的征收公告并未增加上诉人的履约成本，上诉人以无法实现目的及利益失衡为由主张解除双方之间的合同没有依据。即使在目前的情况下，系争房屋仍可以办理过户手续。上诉人将房屋出售给被上诉人时就明知自己的住房情况，上诉人不应以只有一套住房为由拒绝履行合同义务。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则、按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人以情势变更为由主张解除其与被上诉人签订的房屋买卖合同。本院认为，虽然系争房屋征收公告的发布晚于房屋买卖合同的签订，属于双方当事人在签订合同时无法预见的情况，但按约履行并不影响上诉人实现其合同目的，亦不违背其签订合同的初衷，且系争房屋本身的市场价值与被上诉人支付的对价之间并不存在严重失衡的情况，故上诉人以情势变更为由主张解除双方签订的系争房屋买卖合同缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人关于系争房屋因征收导致产权无法过户的说法，即使是在上诉人提供的有关该地块房屋征收不得实施相关行为的公告中亦未禁止当事人转让房屋，政府相关行政部门亦无被征收房屋不得转让的规定，故上诉人以客观上无法办理权属变更为由拒绝履行合同义务同样缺乏依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，800元，由上诉人周美华、吴幸负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 余 艺代理审判员 邬海蓉二〇一五年四月十五日书 记 员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”