（2015）一中民终字第3286号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-30
案件名称
贾文瑞与梁忠恩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾文瑞,梁忠恩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3286号上诉人（原审原告）贾文瑞，男，1976年7月17日出生。委托代理人付毅，北京市同翎正函律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁忠恩，男，1981年4月22日出生。委托代理人钱利军，北京市华堂律师事务所律师。上诉人贾文瑞因与被上诉人梁忠恩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。贾文瑞诉称：2010年1月20日韦小宽与梁忠恩签订房屋租赁合同，约定梁忠恩承租位于北京市海淀区102室（以下简称诉争房屋），期限为10年（自2010年3月15日至2020年3月14日），租金支付方式为年付，支付时间为上一年最后一个月的1日至5日。2013年4月1日，我从韦小宽处购买了诉争房屋，并告知梁忠恩买卖事宜，要求自2014年起房租支付给我。现梁忠恩未按租赁合同的约定支付2014年3月15日至2015年3月14日的房租7.8万元，直到现在也未给付。根据租赁合同第八条第三款第七项之规定，2014年3月7日我发函给梁忠恩要求支付租金并告知如不支付将解除合同。现我诉至法院，请求法院判令解除2010年1月12日签订的房屋租赁合同，梁忠恩腾退房屋；本案的诉讼费由梁忠恩承担。梁忠恩辩称：2014年4月23日，我已将2014年3月15日至2015年3月14日的房租7.8万元通过银行转账方式给付贾文瑞。虽然给付时间晚于合同约定，但并非我无故拖延，而是因贾文瑞不及时提供其银行账户信息，不接听我的电话和短信，恶意拖延受领所致。付款期限届满后，贾文瑞主动出现，双方于2014年4月20日前后签订了补充协议，此时我才知道贾文瑞的账户。因贾文瑞没有履行通知、协助义务，我不构成延期给付。即便我存在延期给付，贾文瑞也应依法履行告知义务，并应给予合理的履行期限。我与原房主韦小宽签订的租赁合同合法有效，租赁房屋用于酒店大堂使用，并投入巨资进行装修，双方应当继续履行该合同，不应擅自变更或解除。综上，希望法院依法驳回贾文瑞的诉讼请求，并要求继续履行租赁合同。原审法院经审理查明，位于北京市海淀区101、102号房屋所有权人于2013年3月27日变更为贾文瑞。2010年1月12日，梁忠恩作为承租方（乙方）与出租方韦小宽（甲方）签订《租赁合同》，甲方出租给乙方的房屋位于海淀区9号楼一层，租赁期限为10年，自2010年3月15日起至2020年3月14日止；第一年月租金6000元，年租金72000元，在签订合同之日付清本年度租金。……到第五年租金6500元，年租金为78000元，在上一年的最后一个月的1到5日之日内付清本年度租金；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（7）乙方如未在规定的期限内支付租金，视同放弃租赁权，甲方有权收回承租房。合同签订后，梁忠恩依约使用海淀区9号楼一层102号房屋，作为酒店大堂。2013年4月1日，梁忠恩将2013年至2014年度的房屋租金支付给韦小宽。2014年2月1日至5日，梁忠恩未交纳2014年-2015年度的房屋租金7.8万元。现贾文瑞以梁忠恩未按约定期限交纳租金为由要求解除租赁合同，为此其提供租金催缴函、特快专递查询结果、解除合同通知、张贴该通知的照片及补充协议为证，其中补充协议的内容为：“甲方：贾文瑞乙方：梁忠恩2010年元月12日韦小宽与乙方签订房屋租赁协议。……现由于韦小宽于2013年3月将该房屋转让给甲方，韦小宽与乙方所签之房屋租赁合同出租方变更为甲方，房屋租赁合同的其他内容不变。自本补充协议签字之日起，甲方、乙方应根据2010年元月12日的房屋租赁合同履行双方的权利和义务”。补充协议的下方有双方签字，协议内容及日期2013年3月27日均为打印，且补充协议注明贾文瑞的银行账号。梁忠恩对补充协议的真实性不持异议，但提出签订时间应为2014年4月20日左右。诉讼中，梁忠恩曾提出申请，要求对补充协议签名的形成时间进行鉴定，后因目前北京法院随机确定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质及能力的鉴定机构，故此申请被退回。对于贾文瑞提供的其他证据，梁忠恩均不认可。梁忠恩称因不知道贾文瑞银行账号无法支付房租，而非故意拖延付款时间，就此其提供短信及银行回单为证，其中短信的内容为“贾总你卡号发个来，一楼房租打给你”，“梁总电话一直联系不上您-您的卡号没留给我们，房租没法打给您，望看到信息与次手续或者梁总联系”，“房东：您好!我是酒店财务，请你尽快把银行卡号发给我，我把房租打给你”，贾文瑞对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。另查，法院于2014年11月28日到诉争房屋进行现场勘验，现诉争房屋仍作为酒店大堂使用。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、照片、北京银行电子回单、勘验笔录等证据在案佐证。原审法院判决认为，梁忠恩与案外人韦小宽签订的《房屋租赁合同》合法有效。诉争房屋所有权人变更为贾文瑞后，其与梁忠恩订立的补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该补充协议亦具有法律效力，双方应当遵守。梁忠恩虽未按约定期限支付2014-2015年度租金，但从其提供的短信等证据可见，梁忠恩有积极履行义务的表示。现梁忠恩已按约定金额付清拖欠的全部租金，贾文瑞亦已接受，梁忠恩仍继续使用诉争房屋作为酒店大堂使用，酒店正在经营。无论从双方订立合同的目的还是合同的实际履行情况来看，该合同也应继续履行为宜。因此，为了维护合同的稳定性和当事人的合法权益，对于贾文瑞起诉要求解除租赁合同及腾退房屋的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回贾文瑞全部诉讼请求。贾文瑞不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同并要求被上诉人腾退房屋。上诉理由：1、被上诉人未按照合同约定于2014年2月1日至5日给付2014年至2015年度租金；2、补充协议中写明了上诉人的账号；3、2014年3月8日上诉人发出租金催缴函，3月9日被上诉人收到。3月13日上诉人按照约定将合同解除通知送达。梁忠恩服从一审判决，针对贾文瑞的上诉请求和事实理由答辩称：1、上诉人的上诉状不是上诉人本人签字；2、一审法院判决查明事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。贾文瑞与梁忠恩签订的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对当事人具有法律拘束力。梁忠恩虽未按约定期限支付2014-2015年度租金，但从其提供的短信等证据可见，梁忠恩积极联系贾文瑞要求其提供账号，贾文瑞应当按照交易习惯予以协助。现梁忠恩已按约定金额付清拖欠的全部租金，贾文瑞亦已接受，合同宜继续履行，因此一审法院判决驳回贾文瑞要求解除租赁合同及腾退房屋的诉求正确，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由贾文瑞负担（已交纳二十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由贾文瑞负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 朱文君代理审判员 赵 蕾二〇一五年四月十五日书 记 员 杜 莹 来源：百度“”