（2014）宝民二（商）初字第1389号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-26
案件名称
叶磊与邹玉静、第三人上海铁谊实业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶磊,邹玉静,上海铁谊实业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民二(商)初字第1389号原告叶磊，男。委托代理人孙静，上海方英律师事务所律师。被告邹玉静，女。第三人上海铁谊实业有限公司。法定代表人黄志江。委托代理人朱海荣。原告叶磊诉被告邹玉静、第三人上海铁谊实业有限公司（以下简称铁谊公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶磊的委托代理人孙静及第三人铁谊公司的委托代理人朱海荣参加了诉讼；被告邹玉静经本院合法传唤（以公告方式）无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原告叶磊诉称：2012年2月2日，被告与A公司（以下简称A公司）签订了房屋租赁合同，约定A公司将X路X号的商铺租赁给被告，租赁期36个月（自2012年4月1日起至2015年3月31日止），每月租金及物业管理费为人民币13,687.50元（以下币种均为人民币）。2012年3月22日，A公司将其在X路X号的商铺中的权利转让给了第三人。2012年9月31日，被告因经营不善与原告签订了《承租人转让协议》，约定被告将上述商铺转让给原告经营餐饮店，转让费为200,000元（包括被告押给第三人的两个月押金27,375元和商铺的装修费用及设备费用），被告另向原告承诺第三人同意此次转让。合同签订后，原告支付被告转让费200,000元并逐月向第三人支付了共计177,937.50元的租金。2012年10月，原告接手了被告转让的商铺。同时原告开始申办营业执照，但工商局告知原告需提供与第三人签订的房屋租赁合同方能办理申办，故原告多次提出签订房屋租赁合同，但被告和第三人均拒绝配合，致餐饮店的营业执照至今未能成功办理，故餐饮店处于歇业状态。2013年11月10日，被告未通知原告即向第三人提交退租申请，并于11月15日与11月26日两次与第三人签订了《退租协议》。2013年11月16日，第三人强行从原告手中收回了系争商铺并转租他人。原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《承租人转让协议》；2、被告与第三人共同返还原告转让款200,000元；3、被告和第三人共同赔偿原告各项损失共计177,937.50元；4、诉讼费由被告负担。审理中，原告表示在本案中仅主张对被告的权利，故诉请相应变更为：1、解除原、被告签订的《承租人转让协议》；2、被告返还原告转让款200,000元；3、被告赔偿原告各项损失共计177,937.50元。被告邹玉静未作答辩。第三人铁谊公司述称：原告与第三人从未就系争商铺签订过租赁合同或授权协议，故双方不存在租赁合同。A公司于2012年2月2日与被告就商铺租赁达成一致并签订了租赁合同，租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日止。租赁合同另约定未经第三人书面许可，禁止任何形式的转租及转让，因此原、被告的商铺转让行为应为无效。此后A公司将合同项下的权利义务转由第三人承接。原告明知承租人为被告却自愿代被告支付的租金第三人已收到，且已向被告开具了相应发票。2013年11月10日，被告因经营状况不善向第三人提出退租申请，第三人予以同意，故双方于2013年11月15日及11月26日签订了两份退租协议。被告在退租协议中承诺放弃商铺内所有装修和设备，均由第三人处理；水电煤费用及债权债务均由被告自行负责，支付第三人的押金抵充租金。此后，被告将商铺归还第三人。原告叶磊对其主张向本院提交了如下证据：1、租赁合同及补充协议，证明被告与A公司签订了房屋租赁合同，A公司于2012年3月22日将其在租赁合同项下的全部权利义务转让第三人。2、转让协议及银行转账赁证，证明被告将商铺转让给原告，原告向被告支付了200,000元的转让费，具体付款时间及金额如下：2012年9月26日转账支付了50,000元、9月27日转账支付了2,000元、9月28日转账支付了46,000元、12月7日转账支付了50,000元，另以现金方式向被告支付了52,000元；被告于转让协议中写明已收到全部转让款。3、租金支付凭证，证明原告自2012年10月至2013年10月共向第三人支付了租金共计177,937.50元。4、退租申请及退租协议，证明被告及第三人就商铺退租达成协议。5、照片，证明第三人已将商铺收回并出租他方。第三人铁谊公司对原告叶磊的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性无异议，第三人成立前均由A公司出面洽谈X路X号项目的招商、管理及维护，第三人成立后，A公司在X路X号项目的全部权利义务转由第三人承接。对证据2中的转让协议的真实性无法确认，协议内容与被告和第三人签订的租赁合同内容相悖；对银行转账凭证不清楚。对证据3的真实性无异议，该些款项是在原告明知承租人为被告的情况下代被告支付的，第三人收到该款后向被告开具了相应发票，因当时第三人成立不久，故发票的开具时间存在延迟。对证据4无异议。对证据5无异议，照片中显示的旺铺转租系第三人张贴。第三人铁谊公司未向本院提交证据。经审理查明：2012年2月2日，被告（乙方、承租人）与A公司（甲方、出租人）签订了租赁合同，约定乙方承租甲方位于X路X号一楼底层部分铺位，租赁建筑面积约为75平方米；该铺位租赁期限为36个月，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；铺位免租装修期为30天，自2012年4月1日起至2012年4月30日止，免租期内免交租金，但需交纳管理费及电费等其它费用；每年租金及物业管理费共计164,250元，每月13,687.50元，支付方式为付二押二；租赁期满，甲方有权收回全部铺位，乙方应如期交还；在租赁期限内，除非事前已获取甲方的特别书面许可，乙方不得向任何第三方转让或抵押本合中的权利，也不得将该铺位转租给任何第三方，否则承担违约责任。2012年3月22日，A公司（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订了补充协议，约定甲方将其在租赁合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，丙方同意继承甲方在租赁合同中的所有权利、义务和责任；丙方与乙方之间的债权债务关系由丙方和乙方自行处理，与甲方无涉；乙方租赁的X路X号底层商铺中没有煤气配套，经双方沟通后乙方一次性出资19,000元由甲方引入煤气配套；甲方不提供发票，如需发票税点自理。2012年9月31日，原告与被告签订了《承租人转让协议》，约定被告于2012年9月31日将其承租的面积为75平方米的X路X号室转让给原告；被告保证出租人A公司同意此次转让，被告保证原告的合法权益（对房屋的经营权及转租转让效力）；截止2012年9月31日的任何经营债权债务由被告负责，与原告无关，自2012年10月1日起的任何经营债权债务由原告承担，与被告无关；转让款共计200,000元，全款已付清，该200,000元包括被告交付物业的两个月押金27,375元和房屋装修费用及设备费用。2013年11月10日，被告以经营不善为由向第三人提出退租申请。2013年11月15日及11月26日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订了两份退租协议，约定“商铺退租后，乙方放弃商铺内所有的装修和设备设施，由甲方处理，乙方的水电煤费用及债权债务等自行负责，乙方欠甲方两个月租金，乙方用押金抵扣租金”。本院认为：原告与被告签订了《承租人转让协议》，被告在协议中承诺保证出租方同意店铺转租，但此后不仅未促成原告与出租方达成租赁协议，反而于2013年11月提出退租申请，致原告无法继续租赁店铺经营。被告此举已造成根本违约，原告依法可要求解除双方签订的《承租人转让协议》。对于原告支付被告的200,000元转让款，其中包含了27,375元押金及设备费、装修费，因被告及第三人在收回商铺后均未退还原告押金，且被告向第三人退租商铺时放弃了商铺内的全部装修及设备，造成原告重大损失，故被告应向原告返还200,000元转让款。对于原告向被告主张的177,937.50元租金损失，因该款项为原告受让的商铺于2012年10月至2013年10月期间产生的租金，考虑到该期间商铺虽由原告实际使用经营，但原告因未能签订租赁合同而无法办出营业执照，致商铺无法正常经营，故本院酌情确定被告赔偿原告经济损失50,000元。原告变更诉讼请求系自行处分诉讼权利，于法无悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告叶磊与被告邹玉静于2012年9月31日签订的《承租人转让协议》。二、被告邹玉静于本判决生效之日起十日内返还原告叶磊转让款200,000元。三、被告邹玉静于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶磊损失50,000元。四、对原告叶磊的其它诉讼请求不予支持。如被告邹玉静未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为6,969元（原告已预缴），由原告叶磊负担1,919元、被告邹玉静负担5,050元，被告负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内缴至上海市宝山区代理法院收费专户（开户行：中国农业银行股份有限公司上海友谊支行、帐号：033319－050301011842326）。公告费600元（原告已预缴），由被告邹玉静负担，于本判决生效之日起七日内缴至本院（开户行：中国农业银行股份有限公司上海友谊支行，账号：033319－00881001341）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并按不服部分的上诉请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 谭映红代理审判员 吴 艳人民陪审员 童士伟二〇一五年四月十五日书 记 员 计凡迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”