（2015）铜法民初字第00780号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-11
案件名称
王朝润与重庆市金梁实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王朝润,重庆市金梁实业（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜法民初字第00780号原告王朝润，男，1965年3月27日出生，汉族。委托代理人杨潇翔（特别授权），重庆翔荣律师事务所律师。委托代理人程敏，重庆翔荣律师事务所律师。被告重庆市金梁实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中南路461号，组织机构代码77485817-4。法定代表人周正国，董事长。委托代理人陈朝东，重庆天朗律师事务所律师。原告王朝润与被告重庆市金梁实业（集团）有限公司（以下简称金梁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理。依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告王朝润的委托代理人杨潇翔、程敏，被告金梁公司的委托代理人陈朝东到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请延长和解期限自2015年3月11日至2015年4月11日止，期满未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告王朝润诉称，2012年2月2日，原告与金梁公司的xx小区项目部签订了《xx小区2号项目商品房订购协议》。协议签订当日，原告向被告交付了定金50000元。此后，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了“乙方向甲方购买位于铜梁县xx镇xx村x社xx小区x号x栋x单元xx号房屋一套，房屋建筑面积111.44平方米，房屋总价款319610元；乙方签定合同时支付购房款305610元，余款14000元于交房时付清；交房期限为：甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房违约责任为：除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”等条款，其余条款详见该合同。原告于2012年2月5日向被告支付了购房款255610元、大修基金5572元、契税9588元、印花税160元。2013年3月30日，被告委托的重庆恒意建设工程质量检测有限公司对xx小区房屋的现浇混凝土楼面板进行检测的报告中明确载明“客厅混凝土板存在严重的构建安全隐患”。2013年4月4日、4月8日、4月17日，被告向包括原告在内的xx小区二期工程全体业主发了三次公告，公告的内容表明该工程的房屋主体质量不合格，被告将在工程整改完毕并达到验收条件后，再进行竣工验收备案以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。据此，被告没有按照约定的交付时间和交付条件将房屋交付给原告，且被告在2013年4月17日公告第二条第一款提出“愿意继续要房的，给予业主一次性各类经济补偿，按该套房屋建筑面积计算，每平方米补偿金100元。对于已装修的，根据现场整改时对各户装修造成损失的，由双方协商解决或按中介机构的评估给与赔偿”的清退方案显然再次侵犯了原告的合法权益。经查，xx小区二期工程直至2014年1月16日才通过竣工验收备案登记，而后才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现要求判令被告立即一次性向原告支付违约金58218.71元（305610元×381天×0.05%）；并判令被告以58218.71元为本金从2014年2月15日起至还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告。被告金梁公司辩称，合同签订后，由于建筑公司原因导致房屋质量问题，客观原因导致逾期交房发生了情势变更；被告通过发公告的方式发出了新的邀约，对所有要房的业主按照100元／㎡进行赔偿，不要房的可退房，因此不应支付原告违约金；被告逾期交房虽然构成违约，也没有影响原告装修入住，按照已交房款日万分之五计算违约金过高，应依法降低违约金的计算标准；计算违约金期限有问题，王朝润实际接房时间是2012年12月30日；违约金不应再计算利息。经审理查明，金梁公司系2005年5月18日成立的从事房地产开发及销售的有限责任公司。2012年2月2日，王朝润与金梁公司的xx小区项目部签订了《xx小区2号项目商品房订购协议》并交纳了选房定金50000元。此后，王朝润（乙方）与金梁公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了乙方向甲方购买位于铜梁县xx镇xx村x社xx小区x号x栋x单元xx号房屋一套，房屋建筑面积111.44平方米，房屋总价款319610元；乙方签定合同时支付购房款305610元，余款14000元于交房时付清；购房余款14000元于交房时付清；交房期限为：甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方逾期交房违约责任为：除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期在90日（含）之内，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款万分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金等条款。合同签订后，王朝润按照合同的约定向金梁公司支付了购房款305610元（其中2012年2月2日支付50000元、2012年2月5日支付255610元），2012年2月5日支付大修基金5572元、契税9588元、印花税160元。金梁公司委托重庆恒意建设工程质量检测有限责任公司对xx小区房屋的现浇混凝土楼面板的施工质量进行抽样检测。2013年3月30日，该公司作出“客厅混凝土板存在严重的构件安全隐患！应即时请原设计单位进行加固设计，随后进行施工。以此消除安全隐患，达到安全入住。确实保护业主的合法权利”的鉴定结论。2013年4月4日金梁公司向蒲吕xx小区2号全体业主发出公告称：金梁公司开发的xx小区2号工程，因xx小区2号项目部在选择施工队伍过程中出现失误，致使xx小区2号工程发生了质量问题。公司为了尽快处理业主反映的问题，采取以下措施：1、...公司已成立工程质量问题处理小组，专门负责收反映的意见......；2、为减少业主损失，请未搞装修的业主延迟装修，正在搞装修的业主停止装修。3、....。2013年4月8日金梁公司作出《关于蒲吕xxx小区质量问题的解决方案》明确：整改xx小区质量问题是公司的首要工作；将根据工程质量鉴定报告和整改方案及时进行整改；对2013年4月5日进行装修的住房需要整改的，将对损坏部分的装修项目予以修复或依法评估后予以赔偿。2013年4月17日金梁公司作出《关于xx小区工程质量整改方案的公告》明确：1、愿意继续要房的，给予业主一次性各类经济补（赔）偿，按该套房屋建筑面积计算，每平方米（赔）偿金100元。对于已装修的，根据现场整改时对各户装修造成损失的，由双方协商解决或按照中介机构的评估给予赔偿。2、退房的，按原购房款清退。清退程序为：根据本项目的资金情况，买卖双方在完善退房手续后7日内，开发商首退30%的房款，房屋整改完工后再退20%，剩余的50%房款在工程验收后一年内退还，首退后的余款由建设单位承担银行同期贷款利息。2013年6月1日，金梁公司与重庆科桥化学补强有限公司签订《铜梁县蒲吕xx小区1-6号楼加固工程施工合同》，对工程质量存在问题进行整改。另查明，王朝润于2012年12月30日接房。再查明，金梁公司于2011年9月20日取得“蒲吕工业园区xx小区2号项目”的商品房预售许可证。2014年1月16日，xx小区2号项目工程通过竣工验收备案登记，而后金梁公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有王朝润、金梁公司的陈述，王朝润提交的常住人口登记卡、《xx小区2号项目商品房订购协议》、《重庆市商品房买卖合同》、收据四张、本院（2013）铜法民初字第02318号以及渝一中法民终字第07681号民事判决书、金梁公司公告三份；金梁公司提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、接房收条等证据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，王朝润与金梁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系其双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王朝润按照合同的约定支付了购房款。金梁公司虽于2012年12月30日将房屋交付了王朝润使用，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”且双方在合同也明确约定，交付条件为取得竣工验收备案登记。而本案涉案房屋于2014年1月16日才竣工验收并取得竣工验收备案登记证，因此，金梁公司的交房时间应当确定为2014年1月16日。因双方在合同中约定，交房期限为2012年12月31日。因此，金梁公司应当支付王朝润从2013年1月1日至2014年1月16日期间（共381天）逾期交房的违约金。合同约定，王朝润要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，金梁公司按日向王朝润支付已付房价款万分之五的违约金。因金梁公司逾期381天交房，其应当支付王朝润违约金58218.71元（305610元×381天×0.05%）。王朝润关于以违约金为本金从2014年2月15日起至还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的主张，因既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。金梁公司关于合同签订后，由于建筑公司原因导致房屋质量问题，客观原因导致逾期交房发生了情势变更，金梁公司通过发公告的方式发出了新的邀约，对所有要房的业主按照100元／㎡进行赔偿，不要房的可退房等问题。本院认为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。金梁公司作为开发商，对其开发出售的房屋必须竣工验收后方可交付买受人，这是法律的强制性规定，房屋存在质量问题是金梁公司与建筑公司之间的另一法律关系，不属于情势变更情形。金梁公司发出的公告作为新的邀约，而王朝润没有作出承诺，双方未形成合同关系，因此，该公告不能产生约束王朝润的效力。金梁公司以此为由拒绝支付违约金，本院不予支持。金梁公司关于逾期交房虽然构成违约，但没有影响王朝润装修入住，按照已交房款日万分之五计算违约金过高，应依法降低的问题。本院认为，因双方关于按照已交房款的日万分之五计算违约金的约定，没有超过法律的规定，故对金梁公司要求降低违约金计算标准的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆市金梁实业（集团）有限公司于本判决生效后二十日内支付原告王朝润逾期交房违约金58218.71元；二、驳回原告王朝润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，减半交纳628元，由被告重庆市金梁实业（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交本诉上诉案件受理费1256元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 谭小东二〇一五年四月十五日书记员 吕雪松 来自