（2013）汉民初字第00502号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-19
案件名称
原告陕西尼瑞商贸有限公司诉被告张洪林租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西尼瑞商贸有限公司,张洪林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十五条
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2013）汉民初字第00502号原告陕西尼瑞商贸有限公司。住所地西安市高新区高新四路**号。组织机构代码：76632681－3法定代表人王引军，总经理。委托代理人赵红雨，陕西同步律师事务所律师。被告张洪林，男，汉族，1972年1月15日出生。原告陕西尼瑞商贸有限公司（以下简称尼瑞公司）诉被告张洪林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵红雨，被告张洪林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尼瑞公司诉称，2009年11月至2010年12月期间，原告与被告张洪林签订四份租赁协议，原告将其拥有使用权的办公用房面积约1200平方米出租给被告，双方就房屋租金及租金支付方式均作了约定，原告依据约定将房屋交付被告使用。然而，被告拖欠原告房屋租金。原告于2012年1月15日向被告发出解除租赁协议的通知，要求支付拖欠的租金，但原告既不支付租金，也不腾退房屋，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，请求：1、判令被告张洪林支付拖欠租金23000元，赔偿损失10万元，共计123000元；2、判令被告张洪林腾退所占用的房屋；3、诉讼费由被告承担。被告张洪林辩称，1、原告称被告2010年9月至2011年9月30日未交租金，与事实不符。被告于2010年1月7日交至2011年3月22日租金4万元；2010年8月30日交至2011年9月30日租金69000元；2010年12月27日交至2012年3月22日租金20000元；2011年2月16日交至2012年3月22日租金2万元；2011年11月22日交至2011年12月31日租金2万元；2010年11月22日交至2011年12月31日租金7500元；2010年8月31日交至2012年3月22日租金8万元，以上共计交租金256500元；另外，尼瑞公司收取电费5000元，押金2500元。2、被告从2011年9月30日起暂时未向原告尼瑞公司交租金，是由于该房屋2003年陕西汉中体育运动学校（以下简称汉中体校）租给原告尼瑞公司，尼瑞公司又转租给被告，现在二家都在向被告要租金，要求腾房，被告不知道该给谁。3、本案诉争房屋，被告分别与汉莎百货、尼瑞签订了六份租赁合同，并口头承诺十五年的租赁期。合同签订后至2011年4月28日均履行了各自的义务。2011年4月29日汉中体校通知要收回房屋并将被告前妻彭丽诉至汉台区人民法院，又采用停水、停电、锁门的极端手段收取房屋，造成彭丽经营的酒店不能正常经营；2012年9月，汉中体校再次以“物权纠纷”将彭丽诉至汉台区人民法院，该案汉中市中级人民法院已终审；被告前妻彭丽将所租赁的尼瑞公司1－3楼进行改造装修，开办酒店（洪丽商务酒店），共投资475万余元，刚经营一年，原告尼瑞公司汉中体校干扰，酒店不能正常经营，给被告造成了巨大经济损失。综上所述，被告认为，在合同有效期内，汉中体校将被告前妻彭丽开办的洪丽商务酒店诉至人民法院，尼瑞公司不遵守合同约定，干扰酒店正常经营，一家要房子、租金，另一家也在要房子租金，被告也不知道该向谁交租金，尼瑞公司存在明显违约，应承担违约责任；出租人汉中体校和尼瑞公司给被告及彭丽开办的酒店造成的装修损失和经营损失（已评估）应予以赔偿。腾退房屋被告不同意。原告尼瑞公司为支持其诉讼请求，提交《租赁合同》四份，证明原、被告之间存在租赁关系，年租金139500元。被告张洪林对该证据无异议，予以认可。被告张洪林提交以下证据，支持其辩解意见：1、房屋租赁合同6份，证明原、被告之间存在租赁关系；2、尼瑞公司出具的租金收据10份，证明被告交纳租金的情况；3、汉中体校给尼瑞公司的“承诺书”，证明双方有长期租赁合同。原告尼瑞公司质证认为，对证据1无异议，予以认可，6份合同中，前2份已履行完毕，本案仅涉及后4份合同；对证据2的真实性无异议，但被告仍欠租金23000元；对证据3无异议，予以认可。上述证据，经庭审举证、质证，本院予以确认。经审理查明，汉中体校与陕西恒辉电子有限公司（以下简称恒辉公司）于2003年1月7日签订租赁合同，汉中体校将其所有的位于汉中市汉台区人民南路场地及其他地上建筑物概括租赁给恒辉公司使用，恒辉公司在租期内有权单独对场地进行全盘管理经营，有权对外分割招租，租期5年。此后，恒辉公司以承租的场地及房屋开办全资子公司汉莎百货有限公司（以下简称汉莎公司）对外经营；2007年1月3日，汉中体校与恒辉公司签订补充协议，将租期延长，从2008年7月20日至2011年7月19日止。2006年6月10日，汉莎公司因经营不善，拖欠汉中体校租金等原因，与本案原告尼瑞公司达成协议，对原汉莎公司的经营权进行整体转让，由尼瑞公司对外整体经营；2007年12月23日，尼瑞公司分别通知各承租户，合同到期后与其订立租赁合同。2009年11月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己经营的原汉莎公司后办公楼一楼南部厨房部分出租给被告用于经营招待所，年租金7500元，每年12月25日支付下一年租金，租赁期限2010年1月1日至2012年12月31日；2010年12月10日，原、被告签订《租赁协议》，原告将其经营的后办公楼二楼南边部分出租给被告开办招待所，年租金23000元，每年12月5日前支付下一年租金，租赁期限2010年1月1日至2012年12月31日；2010年11月9日，原、被告签订《租赁协议》，原告将自己经营的后办公楼一楼北边部分出租给被告开办招待所，年租金4万元，每年12月5日前支付下一年度租金，租赁期限2010年1月8日至2014年3月22日止；2010年11月9日，原、被告签订《租赁协议》，原告将其经营的后办公楼二、三楼部分出租给被告，开办招待所用，年租金69000元，每年9月5日支付下一年度租金，租赁期限2010年10月1日至2014年9月30日止。上述《租赁协议》还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告分期将租赁房屋交付被告张洪林，被告以前妻彭丽的名义开办了洪丽商务酒店。期间，被告向原告支付租金至2011年9月30日，之后，因用电、用水等问题同原告尼瑞公司及汉中体校发生纠纷，被告张洪林未再支付租金，为此，原告尼瑞公司具状本院，请求：1、判令被告支付房屋租金23000元，赔偿损失10万元；2、判令被告腾退所占用的房屋；3、由被告承担本案的诉讼费。另查明，汉中体校与彭丽、尼瑞公司房屋租赁合同纠纷一案，汉台区人民法院作出（2013）汉民初字第00625号民事判决书，宣判后，汉中体校提出上诉，汉中市中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）汉中民终字第00649号民事判决书，该判决书认定：1、汉中体校与恒辉公司约定的租赁期间至2011年7月19日到期；2、彭丽（实为张洪林）与尼瑞公司约定的转租期限超过了尼瑞公司的剩余租赁期限，超过部分无效，自2011年7月20日起彭丽对租赁场地及房屋之占有使用属于无权占有；遂判决：彭丽于判决生效后六十日内将所租汉中体校的场地及房屋交还汉中体校。对汉中体校要求彭丽支付2011年9月30日至2012年12月31日期间的房屋占有使用费150083元，因汉中体校未提供房屋占有费的计算依据，在本次诉讼中不予审理，汉中体校补充证据后可另案主张。上述事实，有原、被告提交的相关证据及汉中市中级人民法院（2013）汉中民终字第00649号民事判决书予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告尼瑞公司从恒辉公司的全资公司汉莎公司转让取得的汉中体校所有的位于汉中市汉台区人民南路场地及地上建筑物的经营权后，采用分割招租的经营方式对外经营，按照恒辉公司同汉中体校的约定，租赁期限至2011年7月19日到期，此后，恒辉公司未对续租事宜另行约定，故可确认原告尼瑞公司的经营权至2011年7月19日到期。本案中原、被告签订的四份租赁协议，均超过了该期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超出部分无效，但出租人另有约定的除外”。原告尼瑞公司与被告张洪林约定的租赁期限超过了尼瑞公司的剩余租赁期限，超过部分无效［汉中市中级人民法院（2013）汉中民终字第00649号民事判决书已确认］，故原、被告签订的四份租赁协议有效期至2011年7月19日止；被告张洪林在租赁期间，向尼瑞公司支付租金已至2011年9月30日，原告要求被告支付租金无事实及合同依据，不符合法律规定，本院不予支持；原告尼瑞公司请求判令被告张洪林腾退房屋，经查，汉中市中级人民法院（2013）汉中民终字第00649号民事判决书已判令彭丽将租赁的场地及房屋交还汉中体校，故本案中，原告尼瑞公司已无权请求被告张洪林腾退房屋，原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告请求赔偿损失10万元，未提供证据证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第九十一条第七款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条的规定，判决如下：驳回原告陕西尼瑞商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费2760元，由原告陕西尼瑞商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长 宋庆元人民陪审员 沈自力人民陪审员 李春燕二〇一五年四月十五日书 记 员 王慧婷 来源：