城民二初字第722号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-08-02
案件名称
刘雅琴与三亚沃天堂地产开发有限公司、三亚沃天堂资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘雅琴,三亚沃天堂地产开发有限公司,三亚沃天堂资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于���理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书城民二初字第722号原告：刘雅琴，女，汉族。委托代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。被告：三亚沃天堂地产开发有限公司。法定代表人：林少平，该公司总经理。被告：三亚沃天堂资产管理有限公司。法定代表人于雁翔，该公司总经理。原告刘雅琴诉被告三亚沃天堂地产开发有限公司(以下简称沃天堂公司)、三亚沃天堂资产管理有限公司(以下简称管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。诉讼中，因被告沃天堂公司及管理公司下落不明，于2014年10月25日向其公告送达应诉通知，并依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行审理。原告刘雅琴的委托代理人孙定华到庭参加诉讼，被告沃天堂公司、管理公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雅琴诉称：2012年6月27日，刘雅琴与沃天堂公司达成口头协议，约定刘雅琴承租沃天堂公司所开发的三亚沃天堂一期项目地下一层C086号商铺，租金总价款为737863元。之后刘雅琴向沃天堂公司支付了737863元。双方因故未签订书面的铺面租赁合同。后查，沃天堂公司未取得鹿回头地下空间项目用地使用权。沃天堂公司在未取得鹿回头地下空间项目用地使用权的情况下，就向刘雅琴出租未取得相关权利且不存在的商铺，违反法律规定，刘雅琴与沃天堂公司所签订的合同应属无效。刘雅琴多次向沃天堂公司主张权利，但现在沃天堂公司已经人去楼空。为维护刘雅琴的合法权益，请求判决：1、确认刘雅琴与沃天堂公司于2012年6月27日口头签订的《沃天堂商铺租赁合同》无效；2、判令沃天堂公司、管理公司连带返还收取刘雅琴的租金共计737863元及利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年6月27日起计算至付清之日)。被告沃天堂公司、管理公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2012年6月27日，沃天堂公司、刘雅琴达成口头协议，约定：沃天堂公司将位于三亚市榆亚路与凤凰路交叉口沃天堂一期项目地下一层C086号商铺出租给刘雅琴。刘雅琴于同日及2012年10月15日分别向沃天堂公司支付了350000元和387863元，管理公司向刘雅琴出具收款收据，载明收到刘雅琴交来C086的350000元和387863元。另查，2012年11月26日，上海熙宇房地产开发有限公司(下称熙宇公司)取得位于三亚市榆亚路西南侧鹿回头广场地下空间建设使用权中标资格，熙宇公司承诺以其在三亚注册的项目公司沃天堂公司开发此地块，并代建相关公共配套设施及其他相关经营事项。因熙宇公司未与出让人三亚市住房和城乡建设局(下称三亚住建局)签订《地下空间建设使用权出让合同》，2014年4月6日，三亚住建局和挂牌人海南南部拍卖市场有限公司联合公告取消熙宇公司该地下空间建设使用权竞得人资格。因沃天堂公司没有对鹿回头地下广场项目进行开发建设，刘雅琴多次要求沃天堂公司退还租金和物业维护基金未果，遂提起诉讼。因管理公司系沃天堂公司为项目的招商及娱乐管理所设立，且管理公司向刘雅琴出具收款收据，刘雅琴因此请求管理公司承担连带责任。庭审中，原告当庭增加诉求，要求沃天堂公司及管理公司赔偿上述租金的利息损失。上述事实有银行交易明细、收据、挂牌出让成交确认书、承诺书、取消取得人资格公告、当事人陈述等证据佐证，足资认定。本院认为：熙宇公司未与三亚住建局签订《地下空间建设使用权出让合同》，2014年4月6日，三亚住建局已经取消熙宇公司鹿回头广场地下空间建设使用权竞得人资格。熙宇公司注册的项目公司沃天堂公司在未取得项目用地使用权的情况下，将未取得建设工程规划许可证，且不存在的商铺出租给刘雅琴，违反法律规定，沃天堂公司与刘雅琴达成的口头租赁协议应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。沃天堂公司就涉诉协议向刘雅琴收取了737863元（350000元+387863元），故沃天堂公司应将该笔款项返还刘雅琴。管理公司系沃天堂公司为项目的招商及娱乐管理所设立，其向刘雅琴出具收款收据，表明已加入到债务中来，因此应与沃天堂公司共同承担返还财产的责任。当事人增加诉讼请求应当在举证期限届满前提出，因沃天堂公司、管理公司下落下明，故本院通过公告的方式向沃天堂公司、管理公司送达开庭传票，且沃天堂公司、管理公司缺席，刘雅琴在开庭时增加诉讼请求，请求沃天堂公司、管理公司支付上述款项的利息，已超过举证期限，因此不予受理。沃天堂公司、管理公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告刘雅琴与被告三亚沃天堂地产开发有限公司之间关于涉诉C086号商铺的口头租赁协议无效；二、被告三亚沃天堂地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告刘雅琴租金737863元，被告三亚沃天堂资产管理有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11178.63元(原告已申请缓交)，财产保全费4336.65元（原告已申请缓交），均由被告三亚沃天堂地产开发有限公司、三亚沃天堂资产管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 ��邢增秀审 判 员 李 芳代理审判员 陈 怡二〇一五年四月十五日书 记 员 赵 程附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”