（2014）六民初字第1279号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-10-16
案件名称
原告南京东泰房地产开发有限公司与被告李玉平、常凤芳追偿权纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京东泰房地产开发有限公司,李玉平,常凤芳
案由
追偿权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九四十条，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百四十四条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2014）六民初字第1279号原告南京东泰房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州街道紫晶广场一区6幢07室。法定代表人冯志强，该公司董事长。委托代理人孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。委托代理人诸琼，江苏法德永衡律师事务所律师。被告李玉平，男，1966年3月30日生，汉族。被告常凤芳，女，1967年10月23日生，汉族。原告南京东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）诉被告李玉平、常凤芳追偿权纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法由审判员屠本俊、人民陪审员徐克模、人民陪审员刘成凤组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告东泰公司的委托代理人诸琼到庭参加诉讼，被告李玉平、常凤芳经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告东泰公司诉称：2004年5月17日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的六合区雄州街道东泰雅园X幢XXX室房屋，总价款243315.8元，首付53315.8元，按揭贷款190000元。2004年5月18日，原告（担保人）、被告（抵押人）及中国工商银行南京六合工行（以下简称六合工行、抵押权人）签订《个人购房借款合同》、《房地产抵押合同》，约定：担保人承担连带保证责任，担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的款项后30天内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系，并按《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》的有关条款由抵押人承担违约责任。合同签订后，双方按照合同约定履行，但自2013年10月起二被告未按约偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任，截至2014年12月23日，原告为二被告偿还贷款本息18901.31元。二被告逾期还贷构成根本违约，原告曾于2014年8月7日通过《扬子晚报》向二被告公告发出《催告函》，要求解除买卖契约，并支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》；2、支付违约金4866元（按合同总价款百分之二计算）。原告东泰公司针对自己的诉讼请求向本院提供如下证据并进行了说明：一、《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》1份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，双方约定了合同解除条件及违约责任；二、《个人购房借款合同》、《南京市六合区房产抵押合同》各1份，证明原告为二被告向银行借款提供连带责任保证；三、银行交易凭证3张、网上银行电子回单7张、银行交易明细1份，证明截止2014年12月23日，原告共计为二被告代偿贷款本息18901.31元；四、快递单、扬子晚报公告各1份，证明原告发函致二被告，向二被告催要代偿的贷款本息，邮件被退回后，原告又登报催告。被告李玉平、常凤芳未答辩。经审理查明：2004年5月17日，原告东泰公司与被告李玉平、常凤芳签订《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》一份，约定二被告向原告购买坐落于六合区雄州街道东泰雅园X幢XXX室房屋，总价款243315.8元，首付53315.8元，按揭贷款19万元。合同第四条第2款约定：如乙方违反契约附件7的约定，乙方按照每天万分之五计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金。2004年5月18日，被告李玉平（借款人）、六合工行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人购房借款合同》一份，约定：贷款人向借款人发放个人购置住房贷款190000元，用于购买坐落于六合区雄州街道东泰雅园X幢XXX室房屋，贷款期限15年，借款人按月归还贷款本息共180期，还款方式为等额本金还款法。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证范围为合同项下的贷款本金、利息（包括按合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。同日，被告李玉平（抵押人）、六合工行（抵押权人）、原告（担保人）又签订了《南京市六合区房产抵押合同》，约定以前述房产抵押为借款提供抵押担保。该合同第十三条约定：“担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后30天内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系，并按《南京市六合区商品房买卖契约》（《东泰雅园》）的有关条款由抵押人承担违约责任。”上述合同签订后，二被告支付了全部购房款，原告向二被告交付了房屋，二被告也开始归还按揭贷款。但自2013年10月起二被告未能按期足额还款，截止2014年12月23日，原告为二被告代偿贷款本息18901.31元（分别是2013年11月22日代偿5632.9元、2014年6月23日代偿8199.54元、2014年12月23日代偿5068.87元）。原告曾于2014年7月23日向二被告邮寄《要求解除合同催告函》，邮件被退回后，原告登报催告，表示解除双方签订的商品房买卖契约，并要求二被告支付违约金。上述事实，有原告的陈述，原告提供的《〈东泰雅园〉商品房买卖契约》、《个人购房借款合同》、《南京市六合区房产抵押合同》各1份、银行交易凭证3张、网上银行电子回单7张、银行交易明细1份、快递单、扬子晚报公告各1份予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人请求解除合同应当符合约定的或法定的解除条件。原、被告签订的《南京市六合区房产抵押合同》约定解除商品房买卖契约的条件为原告清偿全部贷款后超过三十日被告仍未付款，截止目前原告仅替被告代偿了部分贷款本息，尚未清偿完毕，不符合合同约定的解除条件。根据《合同法》第九四十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以请求解除合同：（一）不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。对比该条规定，二被告支付了全部购房款，合同主要义务已履行完毕，原告的合同目的已经实现，虽然二被告逾期还贷，但未违反商品房买卖契约的约定，不构成对商品房买卖契约的违反，原告请求解除合同亦不符合法定的解除条件。因此，原告请求解除商品房买卖契约于法无据，本院不予支持。关于原告主张的逾期还贷违约金。违约金的支付以约定为前提，被告逾期还贷是对双方签订的《南京市房地产抵押合同》约定的违反，构成违约，但因《南京市房地产抵押合同》以及商品房买卖契约均未就此种违约行为约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故原告请求支付违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告南京东泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由原告南京东泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审 判 长 屠本俊人民陪审员 徐克模人民陪审员 刘成凤二〇一五年四月十五日书 记 员 张煜荻