（2015）来民二初字第00092号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-10-29
案件名称
中国人民财产保险股份有限公司来安支公司与来安县一分利商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
来安县人民法院
所属地区
来安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民财产保险股份有限公司来安支公司,来安县一分利商贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第三百三十二条，第二百三十六条
全文
安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民二初字第00092号原告：中国人民财产保险股份有限公司来安支公司，住所地安徽省滁州市来安县永阳东路。负责人：ＸＸ，该公司经理。委托代理人：姚大志，来安县新安法律服务所法律工作者。被告：来安县一分利商贸有限责任公司，住所地安徽省滁州市来安县南大街213-215号。法定代表人：周正祥，该公司董事长。委托代理人：李宝剑，安徽李宝剑律师事务所律师。原告中国人民财产保险股份有限公司来安支公司（以下简称财保来安支公司）与被告来安县一分利商贸有限责任公司（以下简称一分利商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由审判员王敏适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告财保来安支公司的委托代理人姚大志、被告一分利商贸公司的委托代理人李宝剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财保来安支公司诉称：2008年3月28日，一分利商贸公司以安徽奉心堂工贸有限公司的名义与财保来安支公司签订一份《房屋租赁合同》，一分利商贸公司租赁其位于来安县建阳街197号的四间门面房，租赁期限为6年，自2008年5月1日至2014年4月30日，租赁费为每月4000元，从2011年5月1日起每年的租赁费按5%递增。租赁期满，双方没有继续签订协议，其多次要求收回租赁的房屋自行使用，一分利商贸公司却拖延搬离。故诉至法院要求判令解除其与一分利商贸公司的房屋租赁合同，一分利商贸公司立即搬离租赁的房屋；并支付自2014年5月1日起至2015年1月30日的租赁费38896元，租金付至搬离时止；由一分利商贸公司承担本案的诉讼费。财保来安支公司举证及一分利商贸公司质证意见如下：1、财保来安支公司的营业执照副本、组织机构代码、负责人身份证明，证明财保来安支公司的主体资格。一分利商贸公司质证对真实性无异议。2、租赁合同复印件一份，证明承租方是安徽省奉心堂工贸有限公司，租赁费为每月4000元，从2011年5月1日起每年的租赁费按5%递增。一分利商贸公司质证认为对合同真实性无异议，安徽省奉心堂工贸有限公司和一分利商贸公司的法定代表人都是周正祥，安徽省奉心堂工贸有限公司在租赁合同签订前已注销，该出租房和租赁费是一分利商贸公司实际使用和交纳。3、诉争房屋的房地产权证，证明其对租赁物享有所有权。一分利商贸公司质证对真实性无异议。4、安徽省奉心堂工贸有限公司、一分利商贸公司的企业基本信息，证明安徽省奉心堂工贸有限公司在2006年12月19日已注销，一分利商贸公司是2003年3月13日登记成立的。一分利商贸公司质证对真实性无异议。5、2014年12月19日邮寄的来安县新安法律服务所函，周正祥收到日期是2014年12月20日，证明租赁合同到期，其提前告知一分利商贸公司结清租赁费并搬离租赁房屋。一分利商贸公司质证认为租赁费已交至2014年6月底，续租已经存在，不是提前告知。一分利商贸公司在庭审中辩称：其与财保来安支公司签订的房屋租赁合同是有效的，按合同约定，期满时间是2014年4月30日，其实际交纳租赁费至2014年6月底，其欲交纳2014年下半年租赁费时，财保来安支公司拒绝收取，称欲收回房屋自用，实际是欲将房屋另租他人，其认为按照合同约定一分利商贸公司具有优先续租权。租赁期间其先后投资二十余万元对该房进行装修和扩建。故其不同意解除合同，请求驳回财保来安支公司的诉讼请求。一分利商贸公司为反驳财保来安支公司主张提供证据及财保来安支公司质证意见如下：1、一分利商贸公司的营业执照副本、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明一分利商贸公司的主体资格。财保来安支公司质证对真实性无异议。2、房屋租赁合同，证明合同期满后，其享有优先续租权，周正祥是一分利商贸公司的董事长，在合同上签字是代表一分利商贸公司。财保来安支公司质证对合同的真实性无异议，对合同约定的优先续租权也无异议，其已明确表示房屋收回自用，就不存在优先续租的问题，周正祥的签字是否代表一分利商贸公司，其不知情，因为当时其不知道安徽省奉心堂工贸有限公司已经注销，而一分利商贸公司也已经成立。3、租赁房屋的装修、改建照片，证明其增大了营业面积。财保来安支公司质证对照片的真实性无异议，但是对证明目的不予认可。4、租赁费交纳票据三张，证明缴费时间是2014年7月8日，交纳的是2014年1月至6月的租赁费，直到2014年7月，财保来安支公司也没要求收回房屋，续租事实已经成立，已经多交纳了两个月的租赁费。财保来安支公司质证对缴费单真实性无异议，在2014年7月其办公室主任已告知周正祥，要求收回房屋自用，并给予一定时间进行搬离，到12月底才正式发函给一分利商贸公司，就是给予一定的搬迁时间。结合庭审质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：对财保来安支公司提供的证据和一分利商贸公司提供的证据的证明效力均予以确认，理由是：双方对证据真实性均无异议，且证据合法，与本案有关联性。根据上述有效证据及财保来安支公司、一分利商贸公司陈述，本院认定如下法律事实：2008年3月28日，财保来安支公司与安徽省奉心堂工贸有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“出租方：财保来安支公司（甲方）、承租方：安徽省奉心堂工贸有限公司（乙方）。经甲、乙双方充分协商，达成如下协议：一、甲方将座落在建阳街197号肆间门面房（约100余平方米），租赁给乙方经营烟酒、食品、百货使用；二、租赁期限自2008年5月1日起至2014年4月30日止，期限为6年，合同期满后，乙方享有优先续租的权利；三、租赁费用为2008年度每月4000元整，从2011年5月1日起每年的房租按5%递增；四、付款期限为乙方在签订合同时预付上半年租金，下次房租于当年7月1日前付清；五、水电费由乙方按实际使用数字向甲方交付；六、乙方在租赁期内不得将房屋转租、转让、或转借他人、不得擅自改变经营项目，不得进行非法活动，如人为造成房屋损坏，应按价赔偿；七、乙方在租赁期间如需对房屋进行装璜，应经甲方同意，其装璜所有费用由乙方自理，甲方对装璜费用不作任何补偿，租赁期满后，原样无偿交给甲方使用；八、乙方必须根据合同约定按时交付楼房租金，超过15天未交租金视为乙方违约，合同自行解除；九、如有一方无法继续履行合同，必须提前三个月书面通知另一方，并通过协商的方式解决相关善后事宜；十、门前卫生由乙方负责，必须符合市容管理要求；十一、以上协议双方必须严格履行，不得违约，如有一方违约，赔偿对方违约金2000元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。乙方有周正祥的签字并加盖了安徽省奉心堂工贸有限公司的公章。协议签订后财保来安支公司将租赁房屋交给安徽省奉心堂工贸有限公司的法定代表人周正祥承租。实际承租使用该租赁房屋的是一分利商贸公司的一分利超市，房屋租赁费也一直实际由一分利商贸公司按照安徽省奉心堂工贸有限公司与财保来安支公司之间的租赁合同支付给财保来安支公司，一分利商贸公司于2014年7月8日交纳了2014年1-6月份租赁费24000元及2014年1-6月递增的房租3783元。2014年4月30日，租赁合同到期后，财保来安支公司与一分利商贸公司未再续签合同。2014年7月底，财保来安支公司告知一分利商贸公司要收回出租房屋自用，一分利商贸公司未能搬出承租房屋。2014年12月18日，来安县新安法律服务所向安徽省奉心堂工贸有限公司发出一份函件，主要内容为：“安徽省来安县新安法律服务所接受中国人民财产保险股份有限公司来安支公司的委托，并根据中国人民财产保险股份有限公司来安支公司的授权，就贵公司租赁保险公司来安支公司建阳街197号四间门面房一事，致函如下：一、贵公司于保险公司来安支公司签订的房屋租赁协议合同于2014年4月30日已经到期，保险公司来安支公司将收回租赁的房屋，自行使用；二、请贵公司接函后在三日内到保险公司来安支公司结清租赁费（包括逾期的租赁费）并立即搬离所租赁的房屋；三、否则，本所将根据中国人民财产保险股份有限公司来安支公司的授权，依法通过诉讼解决，那势必会给你带来不必要的麻烦。特此致函”。一分利商贸公司的法定代表人周正祥于2014年12月20日收到该通知，但一分利商贸公司未予搬离。另查明，安徽省奉心堂工贸有限公司于2006年12月19日已经注销，一分利商贸公司于2003年3月13日已经成立。原安徽省奉心堂工贸有限公司和一分利商贸公司的法定代表人均是周正祥。为此财保来安支公司诉至法院要求解除其与一分利商贸公司的房屋租赁合同；一分利商贸公司立即搬出房屋，将租赁的房屋腾空、恢复原状、返还；并支付自2014年7月1日起至房屋交付时止的房租4862元／月（自2011年5月1日起每年的房租由4000元按5%递增）；由一分利商贸公司承担本案的诉讼费。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、财保来安支公司要求解除房屋租赁合同是否合法；二、财保来安支公司诉请一分利商贸公司立即搬出其所有的房屋应否支持；三、财保来安支公司诉请一分利商贸公司支付自2014年7月1日起至房屋交付时止的房租4862元／月（自2011年5月1日起每年的房租由4000元按5%递增）应否支持？对于争议焦点一，安徽省奉心堂工贸有限公司在合同签订时已经注销，实际履行该合同的是一分利商贸公司，一分利商贸公司称到期后交纳了至2014年6月的房租，续租关系已经形成，财保来安支公司对此未予否认，应视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财保来安支公司在2014年12月18日向原安徽省奉心堂工贸有限公司的法定代表人周正祥发出一份法律服务所函，一分利商贸公司于2014年12月20日收到该函件，该函件要求一分利商贸公司在三日内到财保来安支公司结清租赁费并立即搬离所租赁的房屋，而一分利商贸公司至财保来安支公司起诉前仍没有搬离所租赁的房屋，故财保来安支公司要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，应予解除。对于争议焦点二，合同解除，承租人应当返还租赁物，一分利商贸公司应当将租赁的房屋返还给财保来安支公司，一分利商贸公司拒不搬出该房屋，侵犯了财保来安支公司的合法权益，财保来安支公司要求一分利商贸公司搬迁让出房屋的请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。一分利商贸公司辩称根据合同约定其有优先续租权，审查认为只有在财保来安支公司房屋继续对外出租的前提下，一分利商贸公司才享有优先续租权，因一分利商贸公司未提供证据证明财保来安支公司的此租赁房屋继续对外出租，故对此辩解理由，本院不予采信。对于争议焦点三，合同解除后，双方基于合同上的权利义务即告终止，承租人从解除之时即无权再使用租赁物。因一分利商贸公司拒绝搬出该租赁房屋，并实际占用该房屋，一分利商贸公司理应支付不定期租赁期间的租赁费。合同约定租金为每月4000元，自2011年5月1日起每年的房租按5%递增，自2014年5月1日至2015年4月30日的房租应为每月4862元，自2015年5月1日至2016年4月30日的房租应为每月5105元，故一分利商贸公司应支付自2014年7月1日起至搬出该租赁房屋期间的租金，符合合同约定的房租标准，故本院对财保来安支公司的诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第四项、第七项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第三百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告中国人民财产保险股份有限公司来安支公司与被告来安县一分利商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同，于本判决生效后解除；被告来安县一分利商贸有限责任公司于本判决生效后十日内将位于来安县建阳街197号4间门面房返还给原告中国人民财产保险股份有限公司来安支公司。二、被告来安县一分利商贸有限责任公司自2014年7月1日起至2015年4月30日按每月4862元标准向原告中国人民财产保险股份有限公司来安支公司支付租赁费；自2015年5月1日起至返还之日的房屋租赁费按每月5105元支付。案件受理费772元，减半收取386元，由被告来安县一分利商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 王敏二〇一五年四月十五日代理书记员 时扬附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；（七）赔偿损失；《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 来自：