（2015）中中法民一终字第240号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-23
案件名称
冯妹锦与中山市石岐区团结第二经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯妹锦,中山市石岐区团结第二经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第240号上诉人（原审被告）：冯妹锦，男，1942年4月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：赖福庆，广东保信律师事务所律师。委托代理人：林文清，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市石岐区团结第二经济合作社，住所地广东省中山市。负责人：卢堂，该社社长。委托代理人：张奕，广东中亿律师事务所律师。上诉人冯妹锦因与被上诉人中山市石岐区团结第二经济合作社（以下简称团结第二经合社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：中山市石岐区团结股份合作经济联合社（以下简称团结经联社）为团结第二经合社的上级单位，原利沙农场第二经济社南六头的土地所有权人为团结经联社农民集体。1998年11月起，团结经联社将该片土地移交给团结第二经合社负责管理，涉案鱼塘位于上述土地范围内。2011年8月25日，团结经联社与团结第二经合社签订《中山市石岐区团结土地统一经营管理协议书》，约定：自协议书签订之日起，将包括涉案鱼塘在内的由团结第二经合社管理的所有土地使用权收归团结经联社统一开发或处置，未经团结经联社同意，上述土地不能再签约或续约，但维持团结第二经合社对上述土地原有租赁管理权及收益分配方式。2009年9月27日，团结第二经合社（甲方）与冯妹锦（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方的虾塘基面位于原利沙农场第二经济社南六头，虾塘面积为48.33亩；承租期从2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同期三年；乙方承租的虾塘租金为每年每亩1100元，每年缴交租金53163元；签订合同之日起乙方向甲方缴交按金5000元，承租期满后，按金不计利息归还乙方；乙方必须在每年1月30日前由甲方缴交全年的租金，到期不交租金的按所欠租金每日计罚滞纳金10%，超过半年不交租金的，甲方有权收回乙方承租的所有虾塘基面，以及追回乙方所欠的租金和滞纳金，并没收按金；承租期满前6个月，双方应共同协商是否延长承租期，如延长承租期时，在同等条件下，甲方应优先乙方续约承租，如不再延长承租期时，乙方做好移交的准备，按时清理好承租范围内属于乙方所有的财物，期满后承租范围内如仍有乙方财物，视作乙方放弃所有权，可由甲方处理。合同还约定了其他事项。租赁合同期满后，冯妹锦于2013年1月21日向团结经联社提交了《续租鱼塘申请书》，申请书中注明“本人冯锦妹在团结二社承租鱼塘多年，2012年12月31日已到期，遇到经联社集中土地开发，不准续租，现承租的鱼塘内育有大批虾苗，短期内无法清走，现向经联社申请续租半年，租金同样交，到期不用补偿”。同年1月25日，团结经联社在《续租鱼塘申请书》上作出书面批复，批复中注明“经联社经研究对冯妹锦租用的鱼塘续租申请，暂给予冯锦妹租用鱼塘到2013年6月30日止，到期后将鱼塘所有物品清理完毕，并将土地交还给经联社。租金按半年计算，总亩数48.33亩，合计26581.50元，请于2013年2月1日上缴到经联社”。批复作出后，据团结第二经合社陈述，冯妹锦继续租赁涉案鱼塘至2013年9月，期间没有依据批复约定的期限交付租金。团结第二经合社遂于同年7月9日通过中山市石岐区法律服务所向冯妹锦发出催告函，又于同年9月17日、10月14日、10月17日以团结经联社名义分别在涉案鱼塘以及团结经联社的公告栏处张贴催收通知以及公示。2014年7月4日，团结第二经合社以经冯妹锦拖欠租金已属违约，其须承担立即清偿所欠全部租金的法定义务为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除团结第二经合社与冯妹锦之间的《租赁合同》；2.冯妹锦立即给付所欠租金39872.25元；3.冯妹锦立即给付滞纳金（从2013年2月1日起算至清偿之日止，以中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计算）；4.冯妹锦承担本案诉讼费用。原审庭审中，团结第二经合社明确诉求2的租金构成为：2013年2月1日至6月30日半年租金是26581.5元，2013年7月1日至9月30日三个月租金是13290.75元（26581.5元／2），故拖欠租金总额为39872.25元（26581.5元＋13290.75元）；明确诉求3的滞纳金实为违约金，计算方法为：以26581.5元为本金，从2013年2月2日起计至2013年7月1日止；以39872.25元为本金，从2013年7月2日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同类同期贷款利率的四倍计算；诉求4的诉讼费胜诉后由冯妹锦迳付团结第二经合社。原审法院另查明：团结第二经合社、冯妹锦于2009年9月27日签订的《租赁合同》中甲方（发租单位）名称为“中山市石岐区团结第二经济联合社”，此处存在笔误，甲方名称应以合同中甲方盖章上的公章“中山市石岐区团结第二经济合作社”为准。原审法院又查明：2013年1月至2014年2月，位于涉案鱼塘上客户名称为“团结村委会（冯妹锦）”的电表一直处于使用计费状态，并从冯妹锦于中国建设银行股份有限公司中山港口支行开设的存折帐号为440054694520账户中扣划电费。冯妹锦提交了2013年3月至2014年8月期间存折打印记录，记录反映了上述存折每月均有现金存入记录，且每月现金存入金额与当月代收电费金额相当。原审庭审中，团结第二经合社、冯妹锦一致确认2013年11月起该电表实际使用人为案外人李建明。对于2013年1月至10月期间上述电表实际使用人是谁的问题，团结第二经合社陈述冯妹锦在上述期间因使用鱼塘每月均产生2000到4000元不等的电费，至2013年9月月底冯妹锦弃塘退场后，10月电费因冯妹锦不再使用鱼塘而骤降至只有30元，2013年11月起涉案鱼塘由李建明开始承租，故该鱼塘的电费恢复至正常水平；冯妹锦辩解用于扣费的银行存折同时还存在另一个电表电费的扣划，冯妹锦一直以为上述期间的电费扣划都与涉案鱼塘无关，至同年12月冯妹锦才知道涉案鱼塘一直产生电费，因其于2012年12月31日退场后已不再使用涉案鱼塘，故对于上述期间的电费实际使用人为谁冯妹锦不清楚。原审法院再查明：原审诉讼中，为查明涉案鱼塘用电以及租赁使用情况，原审法院依职权向案外人李建明询问上述相关事实。李建明述称：其于2013年11月13日起向团结经联社租赁位于原利沙农场第二经济社南六头面积大概48亩的鱼塘。承租前上述鱼塘尚存小船、松皮棚、电表等设施，那时候在鱼塘负责看管的工人告知李建明上述鱼塘的承租人为冯妹锦，并让李建明直接联系冯妹锦协商鱼塘接手的具体事宜。李建明通过电话联系冯妹锦，双方协商一致鱼塘遗留物的顶手费为4500元，因冯妹锦身体原因，故让李建明把顶手费直接交给看管鱼塘的工人即可。李建明接手鱼塘后，负责看管鱼塘的工人随即撤场，李建明也自2013年11月起开始使用冯妹锦的电表，并主动向冯妹锦缴纳电费，后因冯妹锦不再允许其使用该电表后就停止使用了。原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原利沙农场第二经济社南六头土地所有权人团结经联社将涉案鱼塘授权团结第二经合社代为租赁管理，虽然自2011年8月25日起涉案鱼塘的续约决定权收归团结经联社，但团结第二经合社仍具备管理涉案鱼塘并对拖欠鱼塘租金行为进行催收的权限，团结第二经合社提起诉讼符合法律程序，原审法院对其主体资格予以确认。租赁合同系团结第二经合社、冯妹锦双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。关于租赁合同期限届满后冯妹锦是否存在续租、继续使用鱼塘的问题。首先，对于冯妹锦申请续租、团结第二经合社上级部门审批同意、冯妹锦因继续租用鱼塘而产生电费、续租期期满后团结第二经合社向冯妹锦发催告函、冯妹锦私下清塘后用电骤减整个事实经过，团结第二经合社尽其所能提供证据予以证明，证据之间已形成较为完整的证据链。同时，证人李建明证言证明的内容与原审庭审中查明的事实部分、团结第二经合社的陈述以及提交的证据拟证明的内容相互吻合，其陈述与冯妹锦协商涉案鱼塘顶手费用以及其自2013年11月起租赁涉案鱼塘的证言具有相当程度的可信性，故原审法院对其证言予以采信。综上，团结第二经合社的主张具有合理和可信性，原审法院予以支持。其次，原审庭审中冯妹锦确认《续租鱼塘申请书》的签名为其亲笔签名，且对于申请书的内容是清楚明白的，申请书中已明确注明“现承租的鱼塘内育有大批虾苗，短期内无法清走”，虽然冯妹锦对上述内容予以否认，认为当时只是为了续租鱼塘而虚构的事实，冯妹锦早于合同期满前已自行清塘撤场，但对其清场的事实没有提供充分有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，该举证不能的法律后果应由冯妹锦自行承担。再次，通过冯妹锦提供的扣划电费存折可以反映，其每月定期向银行存入现金，每次存入金额均与涉案鱼塘每月需缴纳的电费相当，且存入现金时银行存折都会打印显示每期电费的扣除情况，本案团结第二经合社主张冯妹锦续租鱼塘即2013年1月至9月期间每月产生的电费高达2000到4000多元，对此期间冯妹锦完全不知道电费扣划的辩解不具有可信性，且对于上述期间电表的实际使用人冯妹锦也不能予以明确说明，故对此辩解意见原审法院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，团结第二经合社的主张以及提供的证据与冯妹锦的辩解相比而言具有更大的证明力，更符合常理，故原审法院采信团结第二经合社的主张，认定租赁合同期满后，冯妹锦继续使用涉案鱼塘至2013年9月的事实。根据上述原审法院认定的事实，冯妹锦向团结经联社提交的《续租鱼塘申请》以及团结经联社同意冯妹锦续租鱼塘半年的批复均是双方真实意思表示，团结第二经合社、冯妹锦应按照批复的内容全面履行自己的合同义务。批复中注明“暂给予冯锦妹租用鱼塘到2013年6月30日止”，即团结第二经合社的续租合同、冯妹锦已于2013年6月30日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁合同关系，双方均可随时要求解除合同。本案中，冯妹锦于2013年9月自行清塘撤场的行为表明其解除合同的意愿，团结第二经合社据此要求解除租赁合同的诉求，原审法院予以支持。关于租金以及违约金的问题。在续租鱼塘批复期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，租赁合同以及续租鱼塘批复中关于租金以及违约金的约定继续有效，冯妹锦应按续租鱼塘批复中约定的26581.5元／半年的租金标准向团结第二经合社交付从2013年1月起至9月止的租金共计39872.25元（26581.5元＋26581.5元／2）。冯妹锦租赁鱼塘期间逾期支付租金的行为已违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。现团结第二经合社自愿将违约金调低为按银行同期同类贷款利率四倍计算，是其对自身权利的处分，原审法院予以准许。因续租鱼塘批复对租金缴纳方式作出调整，由每年一期变更为每半年一期缴纳租金，故团结第二经合社主张冯妹锦分别从批复约定的每期缴纳租金期限届满次日即2013年2月2日起，同年7月2日起以实际拖欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向团结第二经合社支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：一、解除团结第二经合社与冯妹锦之间的《租赁合同》；二、冯妹锦于判决生效之日起七日内向团结第二经合社支付2013年1月至9月期间的租金39872.25元及违约金（违约金计算方法：以26581.5元为本金，从2013年2月2日起计至2013年7月1日止；以39872.25元为本金，从2013年7月2日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。如冯妹锦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，减半收取398元（团结第二经合社已预交），由冯妹锦负担（冯妹锦在判决发生法律效力之日起七日内迳付团结第二经合社）。宣判后，上诉人冯妹锦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.关于涉案土地租赁管理权问题。团结经联社与团结第二经合社之间存在利害关系，双方之间签署的文件没有法律效力。该二者为不同的法律主体，团结经联社称涉案土地已交由团结第二经合社管理的文件未送达冯妹锦，团结经联社才为本案适格诉讼主体。2.关于《续租鱼塘申请书》批复问题。冯妹锦在该申请书中签名并保留复印件就离开了，冯妹锦从未收到团结经联社的任何批复，团结第二经合社亦未举证证实冯妹锦收到该批复，故不能据此认定双方达成续租鱼塘半年的协议。仅有冯妹锦的要约，没有团结经联社的承诺，或承诺未到达冯妹锦故未生效，故合同未生效。3.关于电费问题。冯妹锦提交的电费存折显示2013年3月至2014年8月期间的记录，反映有第三方在使用电表产生电费，因为存在第三方使用电表或有第三方在使用涉案鱼塘的可能性，故即使产生电费也不能等同于冯妹锦使用鱼塘。4.李建明的证人证言与事实不符。李建明称其现为涉案鱼塘承租人，与团结经联社存在租赁合同关系，与团结第二经合社有利害关系，其证人证言没有证明力。另外，即使按原审判决认定，冯妹锦已于2013年9月30日清塘，不可能于2013年11月还有冯妹锦工人留守涉案鱼塘，故能反映李建明的证人证言与团结第二经合社之间的陈述相互矛盾。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法改判；2.冯妹锦不承担租金及违约金；3.团结第二经合社承担一审、二审诉讼费。二审诉讼期间，冯妹锦表示其对原审判决第一项没有异议，并明确其上诉请求第2项为：撤销原审判决第二项，改判冯妹锦不承担租金及违约责任。被上诉人团结第二经合社二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。现针对冯妹锦的上诉，本院作如下分析：一、关于团结第二经合社作为原告是否适格问题原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。虽然含涉案鱼塘在内的原利沙农场第二经济社南六头的土地所有权人为团结经联社农民集体，但团结经联社自1998年11月起已将上述土地移交团结第二经合社负责管理，团结第二经合社亦作为出租方与冯妹锦于2009年9月27日签订涉案鱼塘《租赁合同》，在团结经联社于2011年8月25日将上述土地收归用于统一开发或处置后，团结第二经合社在一定期限内亦对上述土地享有租赁管理权及收益分配权。故团结第二经合社为本案适格主体，有权提起本案诉讼。本院对冯妹锦关于团结第二经合社诉讼主体不适格的主张不予支持。二、关于租赁期限届满后冯妹锦是否继续占用涉案鱼塘问题租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。冯妹锦作为承租人，对承租期限届满后其已将涉案鱼塘返还团结第二经合社的事实负有举证责任。冯妹锦在本案中主张其已于2012年12月31日清塘并退场，并提交银行存折、用电清单等证据予以证实。从上述银行存折、用电清单反映，涉案鱼塘所设电表在2013年1月至2014年2月期间一直处于使用状态，每月产生从2000元至4000元不等的电费，且该电费均从冯妹锦银行账户划扣。冯妹锦虽称有第三方盗用电表或有第三方在使用涉案鱼塘的可能性，并称用于扣费的银行存折同时还存在另一个电表电费的划扣，但均未提交充分证据予以证实。其主张至2013年12月才知道涉案鱼塘一直产生电费亦与常理不符。故冯妹锦应承担举证不能的法律后果。结合冯妹锦于2013年1月21日出具《续租鱼塘申请书》、向团结经联社提出续租涉案鱼塘申请的事实以及证人李建明的证人证言，原审法院采信团结第二经合社的主张，认定冯妹锦在合同约定的租赁期限届满后继续使用涉案鱼塘至2013年9月，并无不当，本院予以维持。三、关于不定期租赁合同是否成立问题租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。团结第二经合社与冯妹锦签订的《租赁合同》中约定，涉案鱼塘承租期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。如前所述，冯妹锦在承租期限届满后继续使用涉案鱼塘至2013年9月，从团结经联社在冯妹锦《续租鱼塘申请书》上所作书面批复亦能反映团结经联社对冯妹锦在一定期限内继续使用涉案鱼塘的行为没有异议，故自2013年1月起至2013年9月止，冯妹锦与团结第二经合社达成不定期鱼塘租赁合同，冯妹锦与团结第二经合社于2009年9月27日签订的《租赁合同》继续有效。虽然团结经联社已于2011年8月25日将涉案鱼塘收归用于统一开发或处置，但如前所述，团结第二经合社在一定期限内对涉案鱼塘享有租赁管理权及收益分配权，故冯妹锦应按《租赁合同》中约定的租金标准向团结第二经合社支付2013年1月至9月租金39872.25元（1100元／年／亩×48.33亩÷12个月×9个月），并承担逾期交纳租金的违约责任。对于该违约责任的承担，《租赁合同》中约定必须在每年1月30日前缴交全年租金，到期不交租金的按欠租金每日计罚滞纳金10%。现团结第二经合社自愿将违约金计算标准及计算方法调整为自2013年2月2日起至2013年7月1日止以26581.5元为本金按银行同期同类贷款利率四倍计算违约金，自2013年7月2日起至清偿之日止按39872.25元为本金按银行同期同类贷款利率四倍计算违约金，系其对自身权利的处分，本院可予准许。原审判决按团结经联社书面批复认定租金及违约金有误，但实体处理并无不当，本院可予维持。综上，上诉人冯妹锦的上诉理据合理部分，本院予以采信，不合理部分，本院予以驳回。原审判决按团结经联社书面批复认定租金及违约金有误，但实体处理并无不当，本院可予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费797元（冯妹锦已预交），由上诉人冯妹锦负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲代理审判员 张群立代理审判员 赖晓筠二〇一五年四月十五日书 记 员 孙翠红 关注公众号“”