（2014）东民初字第1867号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
宁波远雄贸易有限公司与浙江中缝投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波远雄贸易有限公司,浙江中缝投资开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第1867号原告：宁波远雄贸易有限公司。法定代表人：杨兆麟。委托代理人：黄克游。委托代理人：江晨光。被告：浙江中缝投资开发有限公司。法定代表人：袁梅君。委托代理人：吕深良。原告宁波远雄贸易有限公司（以下简称远雄贸易公司）为与被告浙江中缝投资开发有限公司（以下简称中缝投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月23日、2015年3月10日二次公开开庭进行了审理。原告远雄贸易公司的委托代理人黄克游，被告中缝投资公司的委托代理人吕深良到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院准予原告的申请，于2014年10月30日委托金华市某某房地产估价师事务所有限公司对坐落于东阳市世贸大道199号东阳（中国）古典工艺城（原名称为东阳国际缝制机械城）c馆三楼七套商铺（预售号分别为：2011预170460、170464、170465、170467、170469、170471、170474，商铺编号分别为：c3068、c3069-1、c3069-2、c3070-1、c3070-2、c3071-1、c3071-2，以下简称涉案七套商铺）在基准日为2014年7月29日的市场价值和上述七套商铺内的装修、装饰的价值进行鉴定，该公司于2015年1月30日作出了房地产估价报告书。本案现已审理终结。原告远雄贸易公司起诉称：2011年初，被告开发的东阳国际缝制机械市场招商。售房时，被告宣传承诺原告是台资企业也可以办理按揭贷款，如未能办理按揭贷款将退款并赔偿原告的损失，并作出退款书面保证。后原、被告于2011年2月25日订立涉案七套商铺的买卖合同，约定由原告购买涉案七套商铺，价款总计1783666元，首付款913666元，其余870000元办理按揭贷款。合同签订后，原告如约支付首付款。2014年6月4日，被告发函告知将市场转型成东阳中国古典工艺品城。被告的行为严重违反了当初签订合同时的约定，属违约行为。原告于2014年6月25日向被告发出律师函要求解除涉案七套商铺的买卖合同，并赔偿损失等。请求：1、判决解除原、被告签订的涉案七套商铺的买卖合同；2、判令被告返还购房款913666元并赔偿利息损失804350.94元（已自2011年2月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率6.4%的四倍计算至2014年7月17日，此后利息仍按上述标准计算至实际履行之日止）；3、判令被告按市场价值赔偿涉案七套商铺的差价损失1649620元；4、判令被告赔偿原告装修损失160560元。原告远雄贸易公司提供了下列证据：一、合同编号分别为2011预170460、170464、170465、170467、170469、170471、170474的浙江省商品房买卖合同各1份、销售不动产统一发票7份，以证明原、被告存在涉案七套商铺买卖及原告交付首付款913666元等事实。二、2011年2月25日被告出具的说明书1份，以证明被告承诺可以办理按揭，如无法办理按揭，退还原告首付款的事实。三、告知函（复印件）、商铺委托经营管理协议书各1份、由东阳国际缝制机械城有限公司于2013年11月15日出具的证明1份，以证明被告要求将原告的商铺进行托管及被告违约的事实。四、装饰装修施工合同、宁波市北仑区震奥金属制品有限公司订货合同单（复印件）各1份、支付票据3份，以证明原告为装修支出160560元的事实。五、律师函（复印件）1份，以证明原告发函要求与被告解除合同及赔偿损失的事实。金华市某某房地产估价师事务所有限公司作出的估价报告书的内容为：估价对象在价值时点的市场价值为2562800元，装修装饰价值为37500元，鉴定费合计7880元，其中房屋鉴定费用为7380元，装修、装饰鉴定费用为500元。被告中缝投资公司未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，原告起诉的事实与理由均不能成立，理由如下：1、售房时，被告并没有向原告承诺台资企业也可以办理按揭贷款。如果被告知道台资企业不能办理按揭贷款时也不会承诺退款。2、被告仅仅承诺不能办理按揭贷款时退还购房款，并没有承诺赔偿原告的经济损失。3、双方签订的购房合同没有约定市场经营的种类及市场能否转型，故不存在违反签订合同时的约定。因此，由于台资企业和台商个人不能办理按揭系由国家政策规定，且原、被告双方在签订涉案买卖合同时对国家政策的不了解，故不能办理按揭贷款而导致合同无法履行不能归责于原、被告双方。被告同意解除买卖合同并返还已付的购房款，但不存在赔偿利息损失。即使存在利息损失，其计算标准及起算时间均错误。事实上，如果原告未能办理按揭贷款给其造成了损失，同样也对被告造成了损失，按揭贷款与首付款数额相差不多，相互之间的利息足以相抵。4、由于被告不存在违约，故原告的第3项诉请也不能成立。5、原告对涉案七套商铺装修前、后的近两年时间一直在经营，被告也未向原告收取任何租金，原告系在无偿使用，故原告装修损失应由其自行承担。综上，请求驳回原告不合理部分的诉讼请求。被告中缝投资公司提供了下列证据：一、建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》【编号为建房（2010）186号】及《建设部等六部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房（2006）171号】各1份（均系复印件），以证明原告不符合按揭贷款的条件，不能办理按揭并非被告原因、被告的责任的事实。二、2012年、2013年、2014年原告铺位营业情况考勤表若干份，以证明原告从2012年3月至2014年1月一直在使用涉案七套商铺进行经营的事实。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：关于原告提供的证据：证据一，被告无异议，审核具备有效证据的要件，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据二，被告对真实性无异议，对其主张被告曾口头承诺不能办理按揭贷款时赔偿原告损失的证明目的有异议。本院认为，被告的质证意见成立，对证据二予以采纳，确认其仅具有证明原告主张的不能办理按揭贷款时被告愿意退还原告交纳的首付款的事实的证明力，但不具有证明其他事实的证明力。证据三，被告对其中的告知函、商铺委托经营管理协议书无异议，对其中的证明中加盖的公章的真实性无异议，但认为其不具有证明原告主张的涉案七套商铺于2013年5月1日才交付的事实的证明目的。本院认为，因被告对证据三中告知函、商铺委托经营管理协议书无异议，且审核具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据三中的证明与原告自行提供的证据四相互矛盾，故对原告主张的涉案七套商铺于2013年5月1日交付的证明力不予认定。证据四，被告对真实性、合法性均有异议，本院认为，装修、装饰价值应以在本案审理过程中本院委托金华市某某房地产估价师事务所有限公司作出的估价报告书为准，对证据四不予采纳。证据五，被告对真实性无异议，也承认曾收到该律师函，本院予以采纳。关于被告提供的证据：证据一，原告对真实性无异议，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力。证据二，原告对真实性有异议，本院认为，因原告对真实性有异议，在被告未提供其他证据印证的情况下真实性无法确定，不予采纳。原、被告对金华市某某房地产估价师事务所有限公司作出的估价报告书及鉴定费票据均无异议，本院予以采纳。根据本院确认的有效证据及当事人陈述，经审理查明的事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2011年2月25日签订涉案七套商铺的买卖合同，约定由原告购买涉案七套商铺，价款总计1783666元，首付款合计913666元。合同第七条付款方式及期限的主要内容为：买受人须于2011年2月25日前向出卖人支付首付款（具体数额七套商铺有所差异，总计为9136666元），剩余房款在本合同签订当日与银行签订按揭贷款合同。在买受人与银行签订按揭贷款合同之日起三十日内，确保出卖人收到买受人通过银行放贷的相关款项；（2）因买受人一方原因未能办理按揭贷款手续并导致商品房买卖合同不能履行的，甲方可以解除合同并由乙方赔偿损失。甲方不解除合同的，乙方按本合同第八条的约定承担违约责任。合同还对其他各自的权利义务进行了详细约定。同日，原告向被告交纳了首付款913666元，同时，被告向原告出具了一份说明书，内容为：远雄贸易公司于2011年2月25日购买东阳国际缝制机械城c30683069-1-23070-1-23071-1-2商铺，首付款共￥913666元，如无法办理按揭，首付款将全部退还贵公司。被告曾于2013年11月15日向原告出具了一份证明，内容为：“东阳国际缝制机械城3068-3071#商铺，已于2013年5月1日交付远雄贸易公司使用。特此证明”。在本案审理过程中，原告提供了其与东阳市原创空间设计工作室于2012年8月20日签订的装饰装修施工合同及与宁波市北仑区震奥金属制品有限公司于2012年12月签订的订货合同和该公司于2012年12月7日、12月13日开具的增值税专用发票，以证明其花费装饰装修具体费用等事实，但被告不予认可。被告于2014年6月4日向原告邮寄了一份告知函，主要内容为东阳市政府计划将东阳国际缝制机城市场转型成东阳中国古典工艺品城，并要求原告方尽快与被告协商转型相关事宜。因双方不能对市场转型及后续事宜达成一致意见，原告要求解除与被告签订的涉案七套商铺买卖合同，为此，原告委托律师于2014年6月30日向被告邮寄了一份律师函，通知被告在收到律师函的二日内与原告协商解除买卖合同事宜。另查明，原、被告对原告实际经营时间陈述不一致，原告陈述仅在2013年6月-7月经营了二个月，被告陈述原告经营时间大约为二年，但双方均未提供有效证据证明各自的主张。截止目前为止的国家政策规定，原告作为台资企业在大陆购买房屋不能办理按揭贷款。在本案审理过程中，本院准予原告的申请，于2014年10月30日委托金华市某某房地产估价师事务所有限公司对坐落于东阳市世贸大道199号东阳（中国）古典工艺城的涉案七套商铺在基准日为2014年7月29日的市场价格和上述七套商铺内的装修、装饰的价值进行鉴定，该公司于2015年1月30日作出了房地产估价报告书，内容为：涉案一套商铺在基准日的市场价值为2562800元，装修装饰的价值为37500元，原告交纳了鉴定费7880元（其中商铺鉴定费用为7380元，装修装饰鉴定费用为500元）。本院认为，原、被告于2011年2月25日签订的涉案七套商铺的买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应确认合法有效。现由于国家政策规定原告不能办理按揭贷款，原告提出解除买卖合同，且被告也表示同意，故对原告要求解除双方签订的商铺买卖合同的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。涉案七套商铺买卖合同解除后，被告理应返还原告已付的首付款913666元，但因现有证据并不能证明涉案七套商铺买卖合同解除的原因系被告违约造成，而是由于双方当事人对现有国家政策的不了解造成，且原告在被告交付涉案七套商铺后，在已知不能办理按揭贷款后一直未主张解除合同，而对涉案七套商铺进行了装修装饰，期间还进行了一段时间的经营（具体经营期间双方陈述不一致，无法确认），并直到2014年6月30日才主张与被告解除买卖合同，故原告主张被告支付自2011年2月25日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍赔偿利息损失的诉请，于法无据，利息损失应自原告主张解除合同之日（即2014年6月30日）起算，并应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。基于上述同样的理由，原告要求被告赔偿涉案七套商铺的差价损失1649620元的诉请，也不能成立，本院不予支持。涉案七套商铺买卖合同解除后，被告应支付原告其在涉案七套商铺装修装饰价值，具体数额应按金华市某某房地产估价师事务所有限公司鉴定结论确定为37500元。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告宁波远雄贸易有限公司与被告浙江中缝投资开发有限公司于2011年2月25日签订的坐落于东阳市世贸大道199号东阳（中国）古典工艺城（原名称为东阳国际缝制机械城）c馆三楼七套商铺（预售号分别为：2011预170460、170464、170465、170467、170469、170471、170474，商铺编号分别为：c3068、c3069-1、c3069-2、c3070-1、c3070-2、c3071-1、c3071-2）买卖合同。二、被告浙江中缝投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告宁波远雄贸易有限公司购房款913666元并支付利息损失（自2014年6月30日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至实际履行之日止）。三、被告浙江中缝投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波远雄贸易有限公司装修装饰款37500元。四、驳回原告宁波远雄贸易有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35026元，鉴定费7880元，合计42906元，由原告宁波远雄贸易有限公司承担28607元，被告浙江中缝投资开发有限公司承担14299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 吴 玻人民陪审员 张晓帆人民陪审员 虞 萍二〇一五年四月十五日代书 记员 方俊欢附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 百度搜索“”