（2014）崂民三初字275号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-01
案件名称
华正峰与青岛恒川海创业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华正峰,青岛恒川海创业投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2014）崂民三初字275号原告华正峰。委托代理人吴清洲，山东华赛律师事务所律师。委托代理人王庆军，山东华赛律师事务所实习律师。被告青岛恒川海创业投资有限公司，住所地青岛市崂山区海口路33号麦岛家园网点。组织机构代码证55396409－6。法定代表人，尹玉滨。委托代理人赵艳楠，山东琴岛律师事务所律师。原告华正峰为与被告青岛恒川海创业投资有限公司（以下简称恒川海公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日、2014年12月8日、2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴清洲、王庆军，被告恒川海公司委托代理人赵艳楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华正峰诉称，原告与被告于2013年8月6日签订《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，双方约定原告租赁被告的市场摊位，租赁期限为2013年9月1日至2015年9月1日，租赁费为每年129600元，每月10800元。合同签订后，原告依约交纳租金129600元。2014年4月份，因被告经营不善并强令市场内其他大部分经营业户搬离导致市场现在无法继续经营，原告已于2014年6月3日书面通知被告解除双方订立的合同，合同解除后，原告就返还租金等事宜多次与被告协商未果。现请求法院依法判令被告退还原告摊位费77400元、退还保证金1000元、支付原告违约金10000元，共计88400元；诉讼费由被告承担。被告恒川海公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。答辩人无违约行为，原告解除合同违约，应向被告承担违约责任。被告不同意解除合同，要求继续履行。原告提供证据被告质证情况如下：证据一：原被告签订的《麦岛生鲜农贸市场租赁管理合同》，证明原告与被告的租赁关系，对被告的开业时间进行了约定，试营业期间，被告给原告免两个月的租期。被告质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。合同约定了租金支付期限和租赁期限，并没有约定被告开业时间。证据二：《收款收据》，证明原告已依照约定履行了交纳租金、保证金的合同义务。被告质证称，真实性无异议。证据三：被告市场开业的宣传单三张，该宣传单载明涉案市场将于2013年11月8日试营业，原告认为，该宣传单属于邀约，是原被告订立租赁合同的一部分。被告质证称，真实性无法确认。证据四：2014年6月9日照片五张，证明涉案市场现处于停业状态，市场内照明灯光关闭，市场外挂有麦岛海鲜农贸市场开业在即的广告。该照片可证明被告并未履行合同约定。由于被告本身的原因，市场无法达到规模性经营，原告在此环境下无法经营，无法达到合同目的。被告质证称，对真实性无法确认，关联性不予认可，同时原告向被告发出解除合同的通知是2014年6月3日，从时间上来看，此份证据与本案无关联性。证据五：2014年7月11日半岛都市报一份，当日报纸的A40版面载有被告的招商广告，并载明麦岛海鲜市场7月中旬开业，其中报纸中招商广告电话与证据四照片中悬挂的招商广告所留电话号码一致。原告认为，被告发放宣传单承诺于2013年11月8日试营业，在该份报纸上又载有被告的招商广告，是明确的违约行为。被告质证称，对报纸本身的真实性无法确定，但对事件是否登报的真实性有异议。对证明事项有异议，既不能证明是被告登载，也不能证明是被告违约。证据六：解除租赁合同通知书、ems回执单各一份、通知书，证明2014年6月3日，因被告违约，原告张城文通知被告解除租赁合同，ems回执单证明被告确已收到解除合同通知书。被告质证称，对解除租赁合同通知书真实性无法判定，但被告方不同意解除合同。对ems回执单真实性无法确认，证明事项不认可，这并不是一份回执单，上面只有寄件人签名。证据七：原告离开租赁摊位的时间表格。被告质证称，对此不予认可，原告一直没有和被告进行交接，原告也从来没有明确向我们表示要求解除租赁合同，我们到目前为止一直给原告保留着租赁摊位。被告未提供证据。经审理查明，原告与被告于2013年8月6日签订《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》，双方约定原告租赁被告的市场摊位，租赁期限为2013年9月1日至2015年9月1日，备注：2013年9月1日至11月1日为免租期；租金为每月10800元，年付129600元；设施保证金1000元；合同第五条第五项规定，租赁期间乙方不得中途退租，如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失；第六条第三项规定，因甲方未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给乙方使用，乙方有权单方解除本合同；第七条第二项规定，如乙方行使本合同第六条第三项权利，单方面终止合同，甲方应自解除合同之日起1个月内退还履约保证金和水电保证金；第七条第四项规定，甲乙双方若有一方违约而造成合同终止，违约方应支付违约金壹万元。原告向被告交付了租金129600元、保证金1000元。原告于2014年6月3日给被告送达《解除租赁合同通知书》:“青岛恒川海创业投资有限公司：我是青岛麦岛海鲜市场的租户华正峰，摊位编号：水果2。我与你方在2013年8月6日签订的摊位租赁合同，于2013年11月8日试营业时进驻市场，从事海鲜批发生意。在签合同时，你方曾承诺1、在户外做电子广告宣传，以提高市场的知名度；2、将联合城管部门将市场外面的违法摊位予以取缔，以保障市场内租户的正常经营。但是时至今日，你方广告宣传的承诺没有履行，使市场的知名度不高，人气大受影响；市场外面的违法摊位也没有采取措施予以取缔，严重影响市场内的经营。而且由于你方管理不善，其他商户已经陆续搬离，市场内漆黑一片。现在市场今剩两家商户在经营，已经不具备销售经营的条件。由于你方的违约和管理不善，自进入该市场后，我的经营一直处于亏损状态，经济也受到巨大的损失，生意无法继续下去。鉴于以上原因，特通知你方，解除与你方签订的摊位租赁合同。华正峰，2014年6月3日”以上事实由原告提供的证据及原被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证，可以采信。本院认为，因原告与被告麦岛市场管理公司签订的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》符合法律规定，故应认定该合同为有效合同，当事人应当按照合同内容履行其义务。对原告要求被告归还剩余摊位费77400元、退还保证金1000元、支付原告违约金10000元的诉讼请求，因原、被告在《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》中约定，被告在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告使用的情况下，原告有权单方解除本合同，被告应自解除合同之日起1个月内退还未履约保证金和水电保证金。为此，本院认为，本案的焦点问题在于履行合同期间，被告是否存在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告使用的情况。而原告提供的上述证据不能证明被告存在未尽义务，不能将租赁摊位按时交付给原告的事实，为此，本院不能认定被告在履行租赁合同期间存在违约行为，故本院对原告的上述诉讼请求不能全部予以支持。原告于2014年6月3日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，其要求解除租赁合同的理由虽不符合双方合同约定，但因原告已经实际撤离租赁摊位较长时间，双方所签订的租赁合同已经无法继续履行，根据公平原则，本院应判令双方租赁合同于原告提起诉讼之日解除。因原告撤离租赁摊位没有合法理由，由此给被告造成一定的经济损失，对此原告应适当予以承担，本院认为以三个月的租金为宜。因原被告约定自2013年9月1日至11月1日为试营业期，免租金，故被告实际有偿使用租赁摊位时间应从2013年11月1日开始计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、原告华正峰与被告青岛恒川海创业投资有限公司签订的《麦岛海鲜农贸市场租赁管理合同》于2014年6月4日解除。二、被告青岛恒川海创业投资有限公司于本判决书生效之日返还给原告华正峰租赁费人民币21600元。（已交纳12个月租金129600元－已经实际使用7个月租金75600元－3个月租金32400元）三、被告青岛恒川海创业投资有限公司于本判决书生效之日返还给原告华正峰保证金1000元。四、驳回原告华正峰的其它诉讼请求。案件受理费人民币2010元，由原告华正峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘敏惠人民陪审员 成 林人民陪审员 许凯峰二〇一五年四月十五日书 记 员 卞小涵 微信公众号“”