（2015）穗中法民五终字第1073号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-05
案件名称
杨为与朱英夫租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨为,朱英夫
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1073号上诉人（原审原告）：杨为，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：陈辉、刘立健。被上诉人（原审被告）：朱英夫，住广东省广州市越秀区。上诉人杨为因与被上诉人朱英夫租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月11日，朱英夫（甲方）与杨为（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将港澳中心13A07房出租给乙方作住宅用途使用，租期30个月，从2013年12月20日至2016年6月19日，建筑面积145平方米3房1厅；双方约定租金6500元，保证金13000元，租金按月结算，在每月第20日前按转账付款方式缴付给甲方，甲方将该物业交付给乙方使用前，应先结清之前的管理费、水、电费等相关费用，租赁期内发生的各种公共事业费用由乙方负责支付；第四条、乙方不得在该物业内收藏政府规定的违禁物品，不得利用该物业作违法行为，不得未经甲方同意的情况下将该物业转租、分租、调换使用，不得擅自改变房屋结构和用途，不得有意破坏该物业，乙方如有以上任何行为，甲方有权单方面取消合同收回物业，已交之保证金不予退回；第五条、甲方提前收回物业除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租，甲方有权没收乙方所交的全部保证金，合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议等。同日，杨为向朱英夫支付保证金13000元，朱英夫将涉讼房屋交付杨为使用。此后，杨为向朱英夫支付至2014年9月19日止的租金及管理费（每月347元），其用于缴纳涉讼房屋电费、煤气费的工商银行存折（账号36×××94＊）在2013年12月17日余额为0，在2014年6月21日余额725.71元，在2014年9月21日余额457.24元，2014年6月21日至9月21日的电费、煤气费由杨为缴纳，杨为要求朱英夫将该账户余额457.24元退还给杨为。朱英夫于2014年8月28日向涉讼房屋所在大楼管理处提出申请，记载其是君铂13A07业主朱英夫，因房屋内部问题，现申请关闭水、电，恢复水电必须业主亲自到场方可等。涉讼房屋于申请当日断水、电。杨为于2014年8月29日向管理处申请恢复涉讼房屋水、电供应，未果，遂没有再使用涉讼房屋。朱英夫于2014年8月30日更换了涉讼房屋门锁。杨为于2014年9月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认朱英夫于2014年8月28日单方解除了杨为、朱英夫签订的《房屋租赁合同》；2、朱英夫向杨为退还2014年8月29日至9月19日的租金4613元（按6500元÷31天×22天计算）、管理费221元（按347元÷31天×22天计算）及预存的电费、煤气费700元；3、朱英夫向杨为退还租赁保证金13000元；4、朱英夫向杨为支付违约金13000元；5、朱英夫向杨为支付上述第2、3、4项诉讼请求主张款项的利息（自起诉之日起按人民银行同期逾期贷款利率计至实际返还之日止）。此后，杨为在2014年9月19日将其在涉讼房屋的物品搬出。原审庭审中，朱英夫提交了如下证据：1、涉讼房屋租赁期间照片四张，照片显示涉讼房屋三间卧室，每间卧室内均放置有三张上下铺，证明杨为将涉讼房屋提供给中学生住宿；2、空白的2014年学生入托登记表若干，朱英夫称是2014年9月18日在涉讼房屋内发现，证明杨为在涉讼房屋非法经营学生托管活动。杨为对证据1真实性没有异议，但认为证据2是空白的登记表，不能证明杨为经营托管活动，真实性亦不予确认。杨为提供了广州市亿成房地产代理有限公司职员马某出具的书面证言，该职员在租赁合同的中介方经手人处签名，其证言记载：2013年12月20日杨为、朱英夫相约在港澳中心13A07房签订租赁合同，杨为告知朱英夫其租房目的是几个家长陪同小孩在此读书方便上学，朱英夫不同意，后经过商讨，朱英夫与配偶打过电话同意后，又继续签订了租赁合同，详细情况见合同等。杨为申请该证人出庭，但证人没有到庭作证。朱英夫对证言真实性不予确认，租赁合同中并未写明杨为的上述租赁目的。此外，杨为本人陈述自2014年2月份起，一直有10名执信中学初一学生在涉讼房屋午休，并提供伙食，这些学生均是杨为女儿的同班同学，由10名学生家长共同负担涉讼房屋的租金、水电等费用。原审法院认为：杨为与朱英夫签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋实际使用情况，杨为陈述涉讼房屋一直供10名执信中学学生午休并提供伙食，其称是自己与学生家长为方便子女上学，共同承租涉讼房屋；就此提供了中介公司职员马某的书面证言，该证言记载杨为承租房屋目的是几个家长在此陪同子女方便读书，朱英夫清楚该情况后才签订上述租赁合同。朱英夫对该证人证言不予确认，在证人没有到庭接受质询的情况下，原审法院对该证言亦不予采信；即便如此，根据该证言记载租赁详细情况见合同，而租赁合同明确约定是朱英夫将涉讼房屋出租给杨为作住宅用途使用，并没有写明是由几个家长陪同子女共同使用涉讼房屋；实际履行中也是由杨为直接向朱英夫转账支付租金、管理费等费用，杨为并无提供学生家长一同分担涉讼房屋相关费用的证据，故杨为所述由几个家长陪同子女在此读书的租赁目的，原审法院不予接纳。反之，结合以上杨为自述房屋使用情况，及朱英夫提供的若干空白2014年学生入托登记表及照片等证据，杨为利用涉讼房屋长期为固定数量的学生提供课后的学习、生活便利，必然会对学生予以照料，受条件限制，学生家长不可能长期在此陪读，亦必然会向杨为支付一定对价，虽然杨为没有设立托管机构，但从常理推断，认定杨为承租涉讼房屋是用于经营学生托管活动更切实际。杨为的经营行为违背了租赁合同约定的承租用途，客观上存在安全隐患，根据租赁合同第四条关于“乙方不得擅自改变房屋结构和用途，不得有意破坏该物业，乙方如有以上任何行为，甲方有权单方面取消合同收回物业，已交之保证金不予退回”的约定，杨为已构成违约，其要求朱英夫退还租赁保证金并支付违约金的请求没有依据，原审法院不予支持。朱英夫采取断水电并换锁的措施收回涉讼房屋是其依法行使合同解除权的行为，其是在2014年8月30日更换门锁，将涉讼房屋收回管理，解除合同的意思表示以收回房屋的方式予以表达，该租赁合同于当日解除，杨为诉请确认租赁合同于2014年8月28日解除，认定有误，原审法院予以调整。因朱英夫在2014年8月28日断了涉讼房屋水电，杨为申请恢复水电未果，其在2014年8月29日起已无法使用涉讼房屋，考虑到该履行情况及公平原则，杨为通过自行计算，要求朱英夫退还从2014年8月29日至9月19日止的租金4613元、管理费221元以及退回预存电费、煤气费余额457元，并按人民银行规定的同期逾期贷款利率支付上述费用从起诉之日至支付之日止的利息合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款及第九十七条之规定，作出如下判决：一、确认杨为与朱英夫于2013年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月30日已解除；二、朱英夫自本判决发生法律效力之日起10日内，向杨为退还从2014年8月29日至9月19日止的租金4613元、管理费221元及退还预存电费、煤气费余额457元，并支付上述费用从2014年9月4日起至本判决确定的支付之日止的利息（以上述费用为基数，每日按银行公布的同期逾期贷款利率计算）；三、驳回杨为的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费294元，由杨为负担244元，朱英夫负担50元。判后，上诉人杨为不服原审判决，向本院提起上诉称：1、杨为在签订合同时已告知合租事宜，朱英夫已知晓是包括杨为在内的多名家长及小孩合住。杨为承租案涉房屋系在广州市亿成房地产代理有限公司居间介绍下，与朱英夫签订合同。在合同签订时，杨为已向朱英夫明确，承租房屋是数名学生家长合租，用于小孩午休，朱英夫予以同意并签订《房屋租赁合同》。对此，房屋中介公司的员工马某出具了《事情经过》，对上述事实予以证明。2、工商部门已调查核实，该房屋不存在经营托管的行为。2013年6月份，朱英夫也曾以杨为经营托管为由向黄花岗工商所（先烈中路87号）投诉，黄花岗工商所经现场调查，并要求部份学生家长到场核实，最终确认杨为等学生家长的行为只是合租，认为其不属于托管经营。目前相关调查资料原件仍在工商所系统中留存，其他家长可以作为证人在二审出庭作证。既然工商部门作为无照经营或非法经营的主管行政机关已对案涉情况专案作出调查结论，足以反映我方不存在经营学生托管的行为。综合上述意见，一审法院认为我方有经营行为没有依据，是错误的。请求判令：l、撤销（2014）穗越法民三初字第2250号民事判决书第三判项；2、改判朱英夫向杨为返还租赁保证金13000元；3、改判朱英夫向杨为支付违约金13000元；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人朱英夫答辩称：双方签订的合同明确约定，如果杨为有违反合同约定的行为，我方可以解除涉案合同，并没收保证金。而杨为将涉案房屋作为经营用途，违反了合同的约定。另外，我方和杨为进行交涉时，杨为拒不改正，也不愿意交还涉案房屋，甚至还阻扰我和我妻子进入涉案房屋。本院经过庭询，确认原审查明的事实。本院认为：《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当切实履行合同义务。本案二审的争议焦点为：上诉人是否违反合同约定将涉案房屋作为经营使用？上诉人诉称在承租涉案房屋时，已经向被上诉人明确表示涉案房屋是数名家长合租，被上诉人是表示同意的，并且有房屋中介人员马某出具的《事情经过》可以证明。但是，房屋中介人员马某在原审中并未出庭作证，并且在二审中，马某仍不愿意出庭作证，而被上诉人对上述证言也不认可，所以原审法院不采纳马某的证人证言并无不当，本院予以认可。原审法院根据上诉人自述涉案房屋使用情况，以及被上诉人提供的学生托登记表等证据，据此认定上诉人承租涉案房屋是用于经营，并根据租赁合同约定认定上诉人违约理据充分，本院予以支持。上诉人二审期间提交的《关于港澳中心13A07房租房说明》不属于法律规定的二审期间的新的证据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由上诉人杨为负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年四月十五日书 记 员 阮志雄宋德光