（2014）滨民二初字第366号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-28
案件名称
马树明与滨州市中博房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马树明,滨州市中博房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第366号原告马树明。委托代理人任爱卿，天津致信律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人薛吉军，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告马树明与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月23日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马树明的委托代理人任爱卿、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人薛吉军、孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马树明诉称，原、被告于2010年5月2日签订了商品房买卖合同，内容为：原告购买被告开发的滨州中博国际商贸城2-AXXX号房屋，房款为134930元，交房期限为2010年6月30日之前。原告按照合同约定付清了房款，但被告没有依照约定在2010年6月30日之前交房。原告多次与被告联系交房事宜，被告以种种理由拖延，至今未能交付房屋。按照双方签订的合同，被告逾期交房180天后，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自己的合法权益，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告退还购房款134930元，并赔偿原告损失28945元（自2010年6月30日至2014年10月22日止，以134930元为本金按照同期银行贷款利率计算）；3、本案件诉讼费由被告承担。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，商品房买卖合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。而合同约定交房时间为2010年6月30日，逾期交房180天后原告享有解除权，也就是说原告行使解除权的期限为2010年12月30日至2011年12月30日，原告要求解除合同已经超过权利期限。2、对原告第二项诉讼请求合同中有明确约定，该主张缺乏法律和事实依据。经审理查明，2010年5月2日，原告马树明（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：2XXX），约定：买受人购买的商品房为位于滨州市长江四路以南渤海二十二路以东滨州中博国际商贸城第2幢3层AXXX号房；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共36.33平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3714元，总金额134930元，于2010年5月2日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告于2010年5月2日向被告交付购房款134930元。被告滨州市中博房地产有限公司至今未将合同所涉房屋交付原告马树明。2012年12月12日，原告通过EMS向被告发出《解除房屋买卖合同通知》，被告于2012年12月14日签收。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、收款收据一份、解除合同通知一份、邮件详情单一份及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告马树明与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2010年6月30日前交付房屋，但至今未交。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”为了维护合同非解除权方的利益以及防止合同一方滥用解除权，合同法在赋予一方享有解除权的同时，赋予了合同另一方异议权，即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以提起确认之诉。但若相对方不及时行使异议权，则会使解除合同的效力长期处于不确定或不稳定状态，既不利于对合同解除权人合法权益的及时有效保护，也不利于维护合同交易的安全和稳定。故《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。即对当事人没有约定异议期间的，规定了提起确认之诉的除斥期间为三个月，超过三个月才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中原告向被告送达解除合同通知书后，原告作为合同一方的当事人是否有解除权，解除合同是否有效，被告收到解除合同通知书后应在异议期内请求人民法院确认解除合同的效力，但被告没有提起确认解除合同是否有效的确认之诉，故原告于2012年12月12日向被告发出《解除房屋买卖合同通知》，自2012年12月14日被告签收该通知之日，涉案合同已经解除。根据合同约定，原告解除合同后，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款134930元。原告要求被告返还购房款134930元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告损失28945元（自2010年6月30日至2014年10月22日止，以134930元为本金按照同期银行贷款利率计算）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原告认为合同约定的1%违约金已不足以弥补原告损失，要求被告向其赔偿损失。因被告未按合同约定向原告退还房款，结合原告主张及法律规定，对原告的损失，本院认为应以购房款134930元为基数，自解除合同通知到达之日起30天的次日即2013年1月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2014年10月22日止，金额为15328.05元。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告要求解除合同已经超过权利期限，因被告未在异议期内提起确认解除合同是否有效的确认之诉，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告马树明与被告滨州市中博房地产有限公司于2012年12月14日解除编号为2XXX的商品房买卖合同；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告马树明购房款134930元并赔偿原告马树明损失15328.05元；三、驳回原告马树明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由原告马树明负担273元，被告滨州市中博房地产有限公司负担3305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 王新民人民陪审员 李惠珍二〇一五年四月十五日书 记 员 任亚茹 百度搜索“”