（2015）花民初字第597号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-08-10

案件名称

（2015）花民初字第597号贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司与贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

贵阳市花溪区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司,贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第三百九十六条，第四百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第九十一条，第一百零八条第一款

全文

贵州省贵阳市花溪区人民法院民事判决书（2015）花民初字第597号原告贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司（以下简称汉嘉公司），住所地贵阳市南明区蓑草路虹桥新村30栋1-502。法定代表人李泰全，该公司总经理。委托代理人刘国豪，贵州普众律师事务所律师，特别代理。被告贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司（以下简称佳城吉公司），住所地贵阳市花溪区霞晖路65号松涛苑F幢1层4号。法定代表人罗文池，该公司总经理。委托代理人黄修忠，该公司法律顾问，��别代理。原告汉嘉公司诉被告佳城吉公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员刘永金适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘国豪与被告委托代理人黄修忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉嘉公司诉称：2014年8月26日，原被告签订一份《花溪公园地下通道项目策划及销售代理合同》，约定由原告负责代理策划销售被告开发的花溪公园地下通道项目，被告按销售总额向原告支付代理佣金。同时，合同还对履行期限、付款方式、违约责任等进行了约定。原告按约履行策划销售义务，共计销售额为159，759，105元，按约应提成2，875，664元的代理佣金，但被告却未按约付款。截止到2014年底双方履约期终止时，被告仅支付原告1，040，000元的代理佣金，拖欠原告代理佣金计1，835，664元及61，015元的滞纳金��违约金），原告多次向被告索要，被告以各种理由拒绝支付。为此，特依法提起诉讼，请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的代理佣金（销售提成）1，835，664元；2、判令被告支付滞纳金（违约金）61，015元（滞纳金计算至2015年1月3日），并从2015年1月4日按拖欠代理佣金的总额按日支付0.05%的滞纳金（违约金），直至付清拖欠的代理佣金为止；3、本案的诉讼费由被告承担。被告佳城吉公司辩称：原告要求的提成数额不对，合同是原告以欺诈的手段诱导签订的，我们认为合同不成立，所以原告要求我们支付佣金的依据是不存在的。原告于2013年12月30日同被告签订了一份“花溪公园地下通道”委托招商合同和一份“花溪公园地下通道项目策划及销售代理合同”，由于该两份合同存在诸多问题，虽然签订盖章，但都未实施。后经双方协商，由原告重新起草另一份“花溪公园地下通道项目策划及销售代理合同”送交被告，经被告审查并在此合同上给予修改后，告知原告给予回复。可原告拿走修改后的合同后却未联系被告，也未与被告协商，而是擅自将修改过的对被告不利的条款给予采纳后，直接将该合同拿给被告经理，称被告律师对该合同已修改好，骗取被告的信任而盖章。民法通则规定以欺诈手段使对方作出的违背真实意思的民事行为无效。原告在双方还在对合同进行磋商未最后确定的过程中，用虚假合同诱使被告盖章，该行为纯属欺诈，是无效的。原告以这无效合同来主张权益，理应得不到法律的支持和保护。虽然被告无直接证据证明原告存在欺诈，但我们提供的还在进行修改的合同及原被告双方2013年12月30日的2份合同，可证明这一事实。如果此案简单地以合同已盖章认定合同有效，那么双方2013年12月30日的2份合同也应有效��那么同一事实中会存在多份合同，该以哪份合同为准？希望法院纵观整个案件的全部事实及双方证据来综合认定，作出公平公正的判决。经审理查明：2013年12月30日，被告（甲方）与原告（乙方）草签《花溪公园地下通道委托招租、招商合同》，被告将花溪公园地下通道项目委托原告进行招租、招商，该合同中委托期限、原告招商佣金结算支付时间、接受佣金的账户处均为未填充的空白，合同尾部由原被告双方签字并盖章，但该合同双方均未实际履行。2013年12月30日当日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，该合同包括“合同标的及委托内容”、“代理期限”、“保证金”、“代理服务内容”、“代理佣金及支付方式”、“营销推广费用”、“甲方权利义务”、“乙方权利义务”、“违约责任”、“合同终止”、“争议解决”、“未尽事宜”、“其他”等十三项内容，其中第一条“合同标的及委托内容”约定，甲方全权委托乙方为花溪公园地下通道项目商铺的全盘营销策划、销售代理、广告制作及发布独家代理，甲方不得委托第三方及自行销售，否则，该套（批）房屋均视为乙方成功销售。第二条“代理期限”约定，乙方的代理期限为项目商铺销售率达85%。第三条“保证金”约定，乙方在合同签订一周内，支付甲方保证金1，000，000元。在首次开盘45天内乙方销售额达到50，000，000元后（以签订《认购书》金额为准），甲方应在一周内将该保证金返还乙方。如因甲方原因导致项目开盘销售时间晚于2014年3月5日，甲方需在2014年3月15日前将该保证金返还乙方。第五条“代理佣金及支付方式”约定，1、在乙方代理期间，该项目所售出之单位，乙方按销售总金额的1.3%向甲方收取��理佣金；如项目开盘后三个月内，乙方销售金额达到或超过100，000，000元，甲方除代理佣金外，额外奖励乙方400，000元；2、项目商铺实行返租销售，销售返前均价为29，000元／㎡，超出该价格的溢价部分甲、乙双方按照6.5：3.5分成；3、乙方策划、销售代理佣金收取方式为：（1）客户签订《商铺使用权转让合同》，即视为该房源乙方销售成功，乙方即达到结款条件，可向甲方结算代理佣金；（2）每月30日结算当月发生的销售代理佣金，甲方接到乙方结算单后，审核是否正确，在3个工作日内给予回复，如审核无误，甲方在2个工作日内将代理佣金一次性结算给乙方；（3）客户在签订正式《认购书》后毁约的，所收定金甲、乙双方各50%。若是甲方特殊关系则除外，根据甲方处理需求，可不扣取定金。第九条“违约责任”约定，若甲方不按约结算佣金，乙方对延期支付的��额，有按0.5%利率收取滞纳金的权力；未经双方允许，单方不履行合同，由违约方赔偿对方3，000，000元。合同签订后，原告于2014年1月13日依约向被告支付保证金1，000，000元，同年3月24日，被告退还原告保证金500，000元。从2014年8月6日开始，原告开始陆续代理销售被告建设的花溪“第1大道”商铺经营使用权，并与购买人签订《花溪“第1大道”〈商铺经营使用权转让认购书〉》、《花溪“第1大道”商铺经营使用权转让合同》及《花溪·第一大道商铺经营使用权转让合同补充协议》。在前述销售代理合同履行过程中，因双方认为存在一些问题，故对销售代理相关问题又进行了进一步磋商。2014年8月26日，经协商后，被告（甲方）与原告（乙方）又签订一份《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，该合同包括“合同标的及委托内容”、“代理期限”、“保证��”、“代理佣金及支付方式”、“营销推广费用”、“甲方权利和义务”、“乙方权利和义务”、“违约责任”、“合同终止”、“争议解决”、“未尽事宜”、“其他”等十二项内容，其中第一条“合同标的及委托内容”双方约定与2013年12月30日销售代理合同完全一致；第二条“代理期限”约定为合同签订之日起至项目商铺合法正式对外开盘销售后四个月内；第三条“保证金”约定，合同一经签订，甲方在2014年9月30日前将乙方前期支付给甲方而甲方未退的保证金500，000元一次性退还给乙方；第四条“代理佣金及支付方式”约定，1、项目商铺销售的使用权年限为47年或以上，项目商铺实行返租销售，该项目所售出之单位，若乙方实现的销售返租前均价达到或超过38，500元／㎡（甲方指定打折销售的商铺，核算该商铺销售返前价格时，按甲方签署给乙方的销售价格表��的该商铺返租前价格进行核算），则乙方按返前价销售总金额的1.8%向甲方收取代理佣金，未达到该价格，则乙方按返前价销售总金额的1.3%向甲方收取代理佣金；2、客户签订《商铺使用权转让合同》，缴纳首期商铺款，即视为该房源乙方销售成功，乙方即达到结款条件，可向甲方结算代理佣金；3、每月25日结算当月发生的销售代理佣金，甲方在接到乙方的结算单后，在2个工作日内审核完毕，并将应支付代理佣金的80%一次性结算给乙方，剩余款项在乙方代理期限到期后核算乙方实现的销售返租前均价（5个工作日内审核完毕），若乙方实现的销售返租前均价达到或超过38，500元／㎡（甲方指定打折销售的商铺，核算该商铺销售返前价格时，按甲方签署给乙方的销售价格表上的该商铺返租前价格进行核算），则甲方在3个工作日内一次性将剩余款项退还到乙方指定账户；若乙方实现的销售返租前均价未达到38，500元／㎡，则甲方不退还乙方剩余款项；第八条“违约责任”约定，1、若甲方不按相关约定按时结算佣金或保证金给乙方，乙方对延期支付的金额，有按每天0.05%利率收取滞纳金的权力；2、如未经双方允许，单方不履行合同，由违约方赔偿对方3，000，000元，对方有权要求合同继续履行；第十二条“其他”约定，1、本合同经甲、乙双方代表签字盖章后立即生效；本合同一经签定，与本项目有关的其他销售及招商合同视为作废。2、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。该合同尾部由双方法定代表人签字并加盖公司公章，并有原告指定账户。该合同其余内容与双方2013年12月30日《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》基本相同。两份合同相比较，2014年8月26日的合同删去了“代理服务内容”的约定。2014年8月26日合同从第八条“违约责任”开始，出现合同小项序号大于条文序号的情况，如第八条“违约责任”第一项序号写为“9.1”，第九条“合同终止”第一项序号写为“10.1”，第十二条“其他”第一项写为“13.1”。该销售代理合同签订后，原告继续代理销售花溪“第1大道”商铺经营使用权。截止2014年12月29日，原告共计完成销售总金额159，759，105元，销售建筑面积总计4069.19㎡（商铺163个），销售均价约为39，260.66元／㎡，根据双方合同约定，应收取代理佣金2，875，663.89元。前述销售价格均为打折前价格，未依照被告指定打折销售后的价格计算。2014年12月29日，原告致函被告，称双方约定代理期限已届满，原告公司将于2014年12月29日退场，根据双方签订的合同，我公司共实现人民币159，759，135元的销售额，应结代理佣金总额为人民币2，875，664元，扣除已结算的��理佣金，现还余人民币1，835，664元未支付，现特来函请贵公司予以支付。被告接该函后未复函原告，也未支付代理佣金。因催收剩余代理佣金未果，原告遂诉来我院，诉讼请求如前。诉讼中，原被告双方对于被告已返还原告保证金总计1，000，000元并陆续支付原告代理佣金1，040，000元的事实以及除编号为162号、163号两份合同所涉商铺之外的其他商铺均由原告代理销售的事实无异议。对于原告代理销售实现的销售总金额及商铺总建筑面积、销售均价，被告在庭审时称未进行过统计。另，在原告代理销售的163个商铺当中，有60个商铺系被告指定打折销售的，被告认为该部分不能给原告提取代理佣金。另有合同编号为162和163号的两份合同（含补充协议）被告认为并非原告代理销售，而是被告公司在原告离场后履行完成的。其中162号合同（含补充协议）签订时间为2014年12��27日，商铺建筑面积59.72㎡，按揭付款折后总价2，096，889元。该商铺购买人于2014年10月24日签订认购书并交纳定金100，000元，该认购书尾部手写“备注：受让方必须于2014年12月5日支付不低于50%的首付款，并签订《商铺经营使用权转让合同》，否则按本认购书转让条款第1条处理。”2014年12月6日，购买人交纳商铺转让款40万元。2014年12月27日，购买人就欠付首付款480，097元的支付问题向被告出具《承诺书》，承诺所欠首付款在2015年1月31日欠付付清。163号合同（含补充协议）签订时间为2014年12月28日，商铺建筑面积20.88㎡，按揭付款折后总价828，075元。该商铺购买人于2014年11月15日签订认购书并交纳定金100，000元，该认购书尾部手写：“备注：11.30日补齐总价50%，剩余50%，2015年1月9日前补齐。受让方须在签订该《商铺经营使用权转让认购书》之后，2015年1月9日前支付总房款��受让方逾期超过2015年1月9日不按时签定按乙方已付商铺使用权转让款的3%向甲方支付违约金。”2014年12月7日，购买人交纳商铺转让款290，111元。被告庭审中提交的162号合同与原告提交的合同一致，购买人承诺的首付欠款已在2015年2月3日前付清。被告提交的163号合同与原告提交的合同有部分差异，其中合同编号及合同部分填充内容为手写，购买人多了共有人蔡某某，其余内容没有变化，该合同约定的转让款已于2015年1月9日前付清。上述事实，有原被告双方营业执照及组织机构代码证，2013年12月30日《花溪公园地下通道委托招商合同》与《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，2014年8月26日《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，《花溪“第1大道”商铺价格表》，《花溪“第一大道”客户已签转让47年经验使用权合同及补充协议移交清单》，被告方签署打折的《花溪第1达到商铺交款单》，保证金及代理佣金支付的收款收据、银行回单、进账单及银行流水，合同编号为162号、163号的《花溪“第1大道”商铺经营使用权转让合同》，2014年12月29日原告出具的《致贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司函》，当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。至于原告提交的销售提成发放表、工资表、工资清单制作广告的收条和发票等证据，因系原告自行制作且与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的无双方签字的有修改痕迹的《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》、《花溪“第一大道”已签合同名单（总计销售）》、《花溪“第一大道”已签合同名单（汉嘉公司销售）》、《花溪“第一大道”已签合同名单（佳诚吉公司销售）》等证据，因系被告单方制作且原告不予认可，本院亦不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原被告双方先后于2013年12月30日签订的《花溪公园地下通道委托招商合同》与《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，2014年8月26日签订的《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，但因双方就同一委托事项先后签订了不同的合同，且双方2014年8月26日的《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》约定“本合同一经签定，与本项目有关的其他销售及招商合同视为作废”，故双方实际履行的是2014年8月26日的《花溪公园前地下通道项目策划及销售代理合同》，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应遵行。被告虽然辩称该合同系原告未依照其修改后的内容拟写并骗取被告法定代表人签字盖章，但其提交的证据及陈述的内容均系双方在合同磋商过程中的一些必经步骤，双方2014年8月26日合同中的一些内容如合同小项序号大于条文序号的情况也表明该合同系经修改形成，但合同磋商过程中的内容未经合同当事人最后签字确认是不对合同当事人产生法律约束力的，合同的生效是应以双方当事人最后签字盖章为前提。原告是否骗取被告签字，因该合同既有被告法定代表人签字，又有公司盖章，而被告又无原告实施欺诈行为的证据，故本院对被告该辩解理由不予采信。至于被告是否审查不严，所产生的法律责任均应由其自行承担。根据双方2014年8月26日合同约定，双方应在每月25日结算当月发生的销售代理佣金，被告在接到原告的结算单后，在2个工��日内审核完毕，并将应支付代理佣金的80%一次性结算给原告，剩余款项在原告代理期限到期后5个工作日内核算原告实现的销售返租前均价，若原告实现的销售返租前均价达到或超过38，500元／㎡，则被告在3个工作日内一次性将剩余款项支付给原告；若原告实现的销售返租前均价未达到38，500元／㎡，则被告不支付原告剩余款项。根据该约定，被告在接到原告的结算单后，最迟应当在10日内支付原告代理佣金。原告于2014年12月29日致函被告，该函载明了双方在合同履行过程中所产生的债权债务的具体金额，该函应当认定为是结算单，但被告接到该函后置之不理，在本案法庭辩论终结前，被告还声称对于原告代理销售实现的销售总金额及商铺总建筑面积、销售均价均未进行过具体统计，根据法律关于民事诉讼证据规则的举证责任的分配，本院采信原告提供结算的数据，但原告计算总销售金额时有误，准确金额应为159，759，105元而非159，759，135元，以本院查明金额为准。关于合同编号为162号和163号的合同应否算为原告成功代理销售的问题，从时间上看，162号、163号合同签订时间分别为2014年12月27日和2014年12月28日，双方合同约定的代理销售期限不明，而被告又未举证证明原告退场时间，原告在出具给被告的函当中确定的退场时间为2014年12月29日，故本院认为原告退场时间应为2014年12月29日，该两份合同签订时间均在原告退场前；从合同实际履行情况看，162号与163号合同签订认购书、交纳定金后，购买人在原告退场之前交纳了首付款或者对于尚欠首付款也有了明确约定，而被告只是收取了162号合同购买人转让余款，收取了163号合同购买人尚欠首付款和增加了购买人的共有人等合同细节的履行，对于合同的标的、价格等均无变化，即该��份合同的主要内容均在原告代理销售期间完成，故该两份合同应当视为系原告成功代理销售，被告应当就该两份合同向原告支付代理佣金，本院对于原告要求被告支付代理佣金的诉讼请求予以支持。至于原告诉请的滞纳金（违约金）问题，因双方在合同中并未约定违约金，仅约定了滞纳金的支付，而滞纳金为行政处罚的措施之一，并非是一般合同当事人可以约定的事项，故本院对于原告关于滞纳金即为违约金的诉称不予采信，视为双方在合同中未约定违约金，本院对于原告要求被告支付滞纳金（违约金）的诉讼请求不予支持。至于本案应当适用的代理佣金的提取比率问题，双方合同约定若原告实现的销售返租前均价达到或超过38，500元／㎡，则按返前价销售总金额的1.8%提取代理佣金，未达到该均价则按1.3%提取代理佣金，根据原告出具给被告的函载明的金额计算，��告实现的销售返租前均价已超过38，500元／㎡，故提取比率应为1.8%，即被告应付原告代理佣金2，875，663.89元（159，759，105元×1.8%），扣除被告已支付原告的1，040，000元，还应支付1，835，663.89元，被告应当及时支付原告。至于被告认为其指定打折销售的应当按照折后价格计算的问题，因双方在合同中特别约定了被告指定打折销售的商铺，核算该商铺销售返前价格时，按被告签署给乙方的销售价格表上的该商铺返租前价格进行核算，故被告该辩解理由本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司代理佣金人民币1，835，663.89元。二、驳回原告贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21，870元，减半收取10，935元，原告贵阳汉嘉房地产营销代理有限公司负担275元，被告贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司负担10，660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员　　刘永金二〇一五年四月十五日书记员　　李洪霞关注公众号“”