（2015）宁民终字第595号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-06

案件名称

上诉人王蕊与被上诉人周璇、穆震房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王蕊,周璇,穆震

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第595号上诉人（原审原告）王蕊，女，1977年10月10日生，汉族，无业。委托代理人张保强，江苏祥泽律师事务所律师。委托代理人张中元。被上诉人（原审被告）周璇，女，1987年11月2日生，汉族，无业。委托代理人张常宁。被上诉人（原审第三人）穆震，男，1976年8月8日生，回族，某公司经理。上诉人王蕊因与被上诉人周璇、穆震房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭审理了本案，上诉人王蕊及其委托代理人张中元、被上诉人周璇委托代理人张常宁、被上诉人穆震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王蕊原审诉称，王蕊与陈联为夫妻关系，2007年5月21日购得南京市原白下区建康路251号某单元2412室（以下简称2412室）一套住房并将该房屋产权办在王蕊名下。2011年8月初，陈联对王蕊讲因处理银行的贷款问题，要求王蕊和其共同与穆震签订一个委托书。2011年8月15日，王蕊和陈联与穆震签订了一份授权委托书，将2412室房屋的一些事宜委托穆震作为王蕊和陈联的代理人，其他条款为虚设。2013年3月，有人告诉王蕊，2412室已经过户到了周璇名下。王蕊至房产局查询，才得知2412室确已过户至周璇名下，但买卖合同以及房屋权属登记申请书转让方的签名均是穆震的签名。2013年4月10日，周璇在王蕊居住的2412室张贴一张《房屋腾让通知书》，要求王蕊于2013年5月2日17点前腾空2412室。之后穆震采取了冲砸门锁、断水断电等方式且多次威胁王蕊搬出。2013年5月4日，穆震带人将2412室房门砸坏，王蕊向110报警，警察赶到后，穆震称2412室已卖给了其老婆即本案周璇，并当场出示了与周璇的结婚证。王蕊认为即使依据授权委托书，穆震也仅为受托人，其代收的房款应付给王蕊。然而，该房屋出卖价款375万元，至今王蕊未收到分文。鉴于周璇与穆震的特殊关系，两人存在以合法的授权委托卖房为由，掩盖其非法将房屋据为己有的目的。因周璇和穆震至今未支付王蕊购房款，故王蕊请求原审法院判令：1、立即解除王蕊与周璇对原白下区建康路251号某单元2412室房屋于2012年2月14日签订的《存量房买卖合同》，并将该房屋产权恢复到王蕊名下；2、周璇承担本案全部诉讼费用。周璇原审辩称，首先，王蕊陈述至今没有收到分文，与事实不符。房屋交易前有王蕊的贷款，是周璇还清了上述贷款，房屋才能够进行交易的。周璇替王蕊偿还的贷款就相当于支付了部分购房款。其次，2012年3月王蕊就应当知道这个情况。周璇之所以将所有房款支付给穆震，是因为穆震持有王蕊出具的公证委托书，该委托书第二项明确载明了穆震有代收购房款的权限，因此周璇才将所有房款及银行贷款支付给了穆震，穆震收到周璇支付的购房款就等同于王蕊收到房款。本次房产的所有交易都是通过正当途径，支付的房价也是吻合市场价格的，不存在所谓的欺诈行为。综上，请求法院驳回王蕊对周璇的全部诉讼请求。穆震原审述称，2412室房屋原来确实是在王蕊名下。但是王蕊与她的丈夫陈联授权其出售该房子。王蕊将她的身份证及银行卡给了其，其才将房屋上原来的贷款还清的。所以王蕊称自己直到2013年3月才知道房屋过户给了周璇是不符合事实的。周璇替王蕊偿还了房屋上的贷款，又通过将2412室房屋抵押的方式向银行贷款了262万元。这些钱因王蕊和陈联在委托书中授权其有权代收售房款，周璇才支付给其。其确实收到了周璇共计375万元的购房款，扣除支付的原房屋抵押贷款50多万元，以及40多万元的过户税费后，其已经将剩余274万元房款全部给了王蕊的丈夫陈联。因为与周璇交易房屋的整个过程都是其参与的，在交易过程中与周璇互相产生了好感，故交易完成后几个月，其和周璇登记结婚，但该次交易并没有损害王蕊的利益，因为房屋的售价375万元是高于该房屋当时的市场价格的。综上，请求法院驳回王蕊的全部诉讼请求。原审法院经审理查明，2007年5月21日，王蕊向江苏建威房地产开发有限公司以1348466元的价格购买2412室。该房屋建筑面积172.35平方米，为王蕊及其配偶陈联的夫妻共同财产，产权登记在王蕊名下，有购房贷款未还清。2011年8月15日，王蕊和配偶陈联作为委托人，委托穆震办理2412室房屋的有关事宜。穆震的具体权限为：1、归还银行贷款，领取他项权证以及解押手续，办理注销抵押登记手续。2、办理2412室房屋的出售、签订房屋买卖合同、办理过户交易、变更产权证和土地证、缴纳相关税、费，领取退税补贴，代收房款（包括办理并领取银行贷款）及撤件手续。3、协助买方办理2412室房屋银行贷款手续、签署银行相关文件及领取银行贷款。4、办理房屋的物业交接手续及有线电视、水电煤气过户等相关事宜。委托期限自2011年8月15日至2013年8月14日。2011年8月17日，王蕊和陈联将该委托书在江苏省南京市石城公证处公证。2012年2月5日，穆震向周璇打了《收条》，该收条记载：“今收到周璇购房款（南京市白下区建康路251号某单元2412室）捌拾万元整”。2012年2月9日，穆震将2412室房屋上剩余的522300元银行贷款全部还清。2012年2月14日，穆震代理王蕊与周璇签订《南京市存量房买卖合同》，将2412室房屋出售给周璇，房屋转让价款375万元，并约定购房款周璇以“现金＋贷款”的方式于2012年4月30日前支付给王蕊。双方定于合同生效后10日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并约定2012年3月20日办理房屋交付。同日，穆震代理王蕊申请将2412室房屋转移登记至周璇名下。2012年2月17日，2412室过户登记至周璇名下。2012年3月1日，穆震向周璇打了《收条》，该收条记载：“收到周璇购房款叁拾叁万元整”。2012年3月6日，2412室向银行抵押贷款262万元直接下款给了穆震。同日，穆震向周璇打了《收条》，该收条记载：“今收到周璇购房款贰佰陆拾贰万元整（招行房贷），丘号231100-11-304。2012年8月8日，穆震与周璇登记结婚。2412室目前仍由王蕊居住。原审法院另查明，穆震担任法定代表人的南京啸天汽车服务有限公司与王蕊的配偶陈联担任法定代表人的南京名庭装饰工程有限公司有业务上的钱款往来。2011年11月11日，南京啸天汽车服务有限公司向陈联汇款440000元。2012年1月10日，穆震通过本票支付给陈联700000元。2012年4月3日，穆震汇款700000元给陈联。2012年8月17日、10月22日，案外人翟剑先后向陈联汇款400000元和200000元。原审法院再查明，此次房产交易以周璇名义被征交易契税112500元，以王蕊的名义支付营业税、城建税、个人所得税等税费247500元。以上事实有双方当事人陈述、《授权委托书》、《公证书》、《房屋产权证》、《南京市存量房买卖合同》、《南京市房屋权属登记申请书》、《收条》、汇款单、《现金完税证》等证据予以证实。原审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，穆震作为王蕊、陈联经公证的特别授权委托人，具有与他人签订房屋买卖合同的代理权限，故其代理王蕊、陈联与周璇签订的房屋买卖合同合法有效。根据王蕊和陈联的委托，穆震具有代收房款的权限，周璇向银行贷款262万元已支付给了穆震，应视为周璇向王蕊支付了262万元购房款。加上之前偿还的2412室房屋上的贷款52.23万元，周璇共支付房款314.23万元，即使周璇并未实际向穆震支付《收条》所记载的110万元（80万元＋30万元）现金，其也已支付了合同约定总价款375万元的大部分（83.8%），故对于王蕊以周璇未支付购房款为由要求解除房屋买卖合同的诉请，原审法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王蕊、陈联向穆震出具经公证的特别授权委托书发生在先，房屋最终的售价也不低于正常市场价格，根据现有证据难以认定王蕊抗辩中所称的周璇与穆震签订的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的合同。至于王蕊认为其至今没有从穆震处收取到任何购房款的抗辩，可以另行起诉向穆震主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回王蕊的诉讼请求。一审案件受理费36800元由王蕊负担。上诉人王蕊不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审查明2012年2月5日，穆震向周璇出具收条证明收到购房款80万元。当时房屋买卖合同尚未签订，收取购房款没有事实依据，且穆震对其向周璇开出的收条均未提供付款凭证，也未提供资金来源的证据。2、原审查明2012年2月14日穆震与王蕊签订涉案房屋买卖合同，该合同上王蕊的签字是伪造的，且周璇与穆震有利害关系，不能排除双方恶意串通。3、对原审查明的穆震及南京啸天汽车服务有限公司支付给陈联的款项有异议。二、原审法院判决错误。涉案房屋买卖合同即使有效，但王蕊没有收到任何购房款，表明两被上诉人恶意串通损害上诉人利益。三、周璇在原审时提供的涉案房屋房产证及契税发票是伪造的。综上，上诉至二审法院请求，撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第172号民事判决，依法改判解除王蕊与周璇的买卖合同。被上诉人周璇答辩称，周璇购买房子是通过正当途径、正常手续办理的，对于上诉人称没有收到房款，是其和穆震之间的问题与周璇并没有关系。关于上诉人主张的产权证、契税发票是伪造的并没有证据证明。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人穆震答辩称，上诉人主张产权证、发票是伪造的，可以到相关部门查询。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人王蕊对原审查明事实除上诉状中提出的异议外，对原审查明其他事实，没有异议。被上诉人周璇、穆震对原审查明事实均无异议。本院认为，上诉人王蕊和陈联共同委托穆震代理出售涉案房屋并经过公证，且在授权委托书中明确约定穆震有权代收房款。故穆震在代理权限内与周璇签订涉案房屋买卖合同，合法有效，对双方当事人均有约束力。现周璇已提供证据证明其已将购房款支付给上诉人王蕊的代理人穆震，且穆震对此也予以认可，涉案房屋已办理了过户手续，故上诉人诉请解除与周璇的房屋买卖合同，于法无据，本院不予支持。上诉人王蕊主张周璇出示的涉案房屋产权证及契税等发票均属于伪造，但对其陈述并未提供相关证据予以佐证，对此意见本院不予采信。至于上诉人王蕊主张的其未收到购房款问题，其可以依据其与穆震之间的委托法律关系，依法另行向穆震主张。关于上诉人王蕊主张的周璇与穆震恶意串通损害其利益的问题，因上诉人王蕊未提供足够的证据，同时经本院审查涉案房屋交易时的价款不低于当时的市场价格，故在目前无证据显示两被上诉人恶意串通损害其利益的情况下，对上诉人王蕊的该项主张，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36800元，由上诉人王蕊负担。本判决为终审判决。审　判　长　黄　林代理审判员　刘　凡代理审判员　汪德全二〇一五年四月十五日书　记　员　朱亚芳关注微信公众号“”