（2014）茶法民二初字第553号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-07-05

案件名称

茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会与株洲金盛物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

茶陵县人民法院

所属地区

茶陵县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会,株洲金盛物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

湖南省茶陵县人民法院民事判决书（2014）茶法民二初字第553号原告茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会。负责人陈宏亮，主任。委托代理人邓振林，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人龙芳春，湖南挚友律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告株洲金盛物业管理有限责任公司。住所地：茶陵县。法定代表人唐水莲，经理。委托代理人唐时平，男，1968年2月23日生，汉族，湖南省株洲市人，系被告方职员，代理权限为特别授权。委托代理人周鼎，1969年3月1日生，汉族，湖南省株洲市人，系被告方职员，代理权限为一般代理。原告茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会（以下简称业委会）与被告株洲金盛物业管理有限责任公司（以下简称物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月10日受理后，依法由审判员彭成林担任审判长，与人民陪审员李之、陈晚娇组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理，书记员马兰担任记录。原告业委会负责人陈宏亮及其委托代理人邓振林、龙芳春，被告物管公司的委托代理人唐时平、周鼎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月30日，我方与被告签订了物业服务合同和物业服务合同附属协议各一份，约定被告为茶陵县南浦凤凰城小区提供物业管理服务；合同期限自2013年9月1日起至2014年6月30日止。在履约期间，被告未按规定收取物业管理服务费、缴纳电费和支付管理费、因被告没有正常履行合同约定的内容，为维护我方的合法民事权益，故在2014年4月14日解聘了被告。请求法院判令被告支付原告垫付的电费15610.50元；判令被告返还多收的物业管理费123480元；判令被告缴纳用于公共开支的管理费18000元；判令被告承担本案的诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.关于业主委员会成立备案通知一份，证明原告的诉讼主体资格合法。2.物业服务合同、物业服务合同附属协议、被告的组织机构代码证和营业执照、被告出具的委托书及受托人的身份证复印件各一份，证明被告的主体资格；物业服务合同约定了双方的权利和义务；物业服务合同附属协议约定了被告应当向原告缴纳用于公共开支的管理费18000元。3.南浦凤凰城小区解聘金盛物业公司的通知书一份，证明被告不能正常履行物业服务合同约定的内容，原告于2014年4月14日决定解聘被告，并向被告送达了解聘通知书。4.告全体业主通知书一份，证明被告于2014年4月15日退出原告所在小区的物业管理工作，原、被告之间所签订的合同解除。5.国网湖南省电力公司电能销售专用收据72张，证明原告为被告垫付了两个半月的电费15610.50元。6.南浦凤凰城小区物业费明细表和架空层明细表各一份，证明被告应当返还物业管理费123480元。被告辩称，1、拖欠电费是业主无理拖欠物业管理费所造成的。2、我方收取的物业费正当，若要返回多收的物业费，也应由业主追讨，原告不是追讨物业费的适格主体。3、我方没有向原告缴纳有关的公共开支款（管理费）18000元，是业主拖欠物业费和原告非法提前解除合同所造成的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩称意见，向本院提供了下列证据：1.业主欠费情况表一份，证明部分业主欠物业管理费。2.业主欠费情况的财务帐本及电费帐本，证明欠费业主的欠费情况（该证据被告在证据清单列入，但至今未向本院提交）。3.证人证言（证人何小娥出庭作证），证明房屋漏水，部分业主拒交物业费；为留住保安，钱先用于发工资，因资金不够，所以就没有交电费。4.照片三张，证明被告的办公设施被原告抢占、破坏。5.派出所出警记录一份，证明原、被告发生纠纷，城关派出所曾派员处理。6.物业工作人员陈述情况一份，证明原告干扰收取物业费等事实。7.被侵占的办公室设施，保洁设施、保安设施清单一份，证明财产及价值。8.双方没有签字的处理方案一份，证明原、被告在2014年4月发生纠纷时双方曾在茶陵县房产局进行过协处。对原告提交的6份证据，经被告质证，被告双方证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院予以采信；被告对证据6提出异议，认为该证据系原告自行制作，且其中的业主部分是未交纳物业费的业主。审查认为，该证据不符合证据的形式要件，不能证明原告的主张，对该份证据，本院不予采信。对被告提交的8份证据，经原告质证，原告对证据5无异议，本院予以采信；原告对证据1、2、4、6、7、8提出异议，认为证据1系被告打印的表，没有经过业主签字认可；认为证据2被告没有在举证期内提交，且至今没有看到这份证据，属无证可质；对证据3不质证；认为证据4是原告多次要求被告履行合同未果，才要求被告搬出；认为证据6不符合事实，不合法；认为证据7不真实，原告没有侵占被告的财产；认为证据8双方没有签字，不能认可。对被告提交的证据1、2、3、4、6、7、8，审查认为，证据1不符合证据的形式要件，不能证明被告的主张，本院对这份证据不予采信；证据2至今没有提交，庭审中无法质证，本院对这份虚列的证据亦不采信；证据3客观、真实，本院予以采信；证据4能证明双方就物业服务合同的履行发生了纠纷，不能证明被告的损失额，且庭审中被告明确表示不提出反诉，该损失的认定与本案的处理无关；证据6、7、8都不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据原、被告提交的上述证据材料，结合双方的庭审质证意见以及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：2013年8月30日，原、被告签订了物业服务合同和物业服务合同协议。合同规定：“物管公司为业委会所在小区茶陵县南浦凤凰城小区提供物业管理服务，双方约定了服务内容与质量，服务费用的收取，双方权利和义务，合同的解除和终止，违约责任，物管公司向业委会交纳管理费18000元，合同期限从2013年9月1日起至2014年6月30日止。”履行合同中，原、被告为收费、停电、减员、物业管理和服务质量时常发生纠纷，产生纠纷后，双方曾闹到茶陵县房产局和城关派出所协调，但无处理结果。2014年4月14日，在没法界定双方过错责任的情况下，各自同意解除了物业服务合同。物业管理服务期间，被告未按约定向电力公司缴纳2014年2月1日至4月15日的电费合计15610.50元；物业服务合同解除后，为了维持小区的正常运转，原告替被告向电力公司代交了电费15610.50元。按物业服务合同履行期间计算被告欠13500元管理费没有交给原告。对被告多收或少收业主交纳的物业服务费，原、被告都没有向本院提交有效的证据证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的物业服务合同和物业服务合同附属协议，意思表示真实、合法、有效，依法应予以维护。被告不按合同规定缴纳电费和管理费，其行为实属违约，应当承担违约责任。对原告要求被告支付其代交电费和收取合同履行期内管理费的诉讼请求，本院予以支持。因合同履行期未满，管理费的缴纳应当按月（合同实际履行期）计算，对原告主张超额部分的诉讼请求，本院不予支持。原告仅以自己制作的缴费表来主张被告多收了物业管理费，在被告没有认可的情况下，原告又没有其他证据佐证，故对原告要求被告返还多收物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告株洲金盛物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内偿付电费15610.50元、管理费13500元给原告茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会。二、驳回原告茶陵县南浦凤凰城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费3442元，由原告负担2804元，被告负担638元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　彭成林人民陪审长　　李　之人民陪审长　　陈晚娇二〇一五年四月十六日书　记　员　　马　兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”