（2013）安民初字第0388号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-03-23
案件名称
杭剑与南通恒天房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭剑,南通恒天房地产开发有限公司,陈如兰,孙凌燕
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安民初字第0388号原告杭剑。委托代理人韩忠泉，江苏海晨律师事务所律师。委托代理人杭永安。被告南通恒天房地产开发有限公司，住所地海安县海安镇宁海中路19号。法定代表人周国兰，南通恒天房地产开发有限公司董事长。委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。委托代理人仲海青，南通恒天房地产开发有限公司职员。第三人陈如兰。委托代理人孙明富。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。第三人孙凌燕（系杭剑之妻、陈如兰之女）。原告杭剑与被告南通恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2013年9月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。2013年10月14日，本院依照被告恒天公司的申请，追加陈如兰为第三人参加诉讼。因在法定的简易程序期间内未能审结，本院裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭继续审理。后孙凌燕以其与杭剑系夫妻关系为由，申请作为第三人参加诉讼。2013年11月13日，本院追加孙凌燕作为第三人参加诉讼。本院于2014年1月20日、2014年1月21日、2014年7月30日三次公开开庭进行了审理，原告杭剑及其委托代理人杭某、韩忠泉，被告恒天公司的委托代理人常奎，第三人陈如兰及其委托代理人孙明富、胡志凤，第三人孙凌燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭剑诉称：2007年7月30日，我代表陈如兰就陈如兰的承租公房签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，陈如兰同意将其安置资格转让给我。同年8月10日，我、陈如兰与被告恒天公司签订了回迁安置房承诺书；11月6日，我作为被安置对象与被告恒天公司签订了安置房屋预订单。按照预订单的记载，我选择7号楼12层三单元1203室（面积约136平方米、房款为344485.68元）；扣除房屋拆迁补偿款64113元后，尚欠房款280372.68元。后因被告恒天公司向我索要不合理的滞纳金，导致我上访。被告恒天公司既未通知我交纳剩余房款，也未向我履行交房义务。被告恒天公司与陈如兰明知已经与我签订安置房购买协议的情况下，与陈如兰恶意串通，由陈如兰向被告恒天公司缴纳了21282元的滞纳金后，将讼争的房屋卖给了陈如兰，严重损害了我的利益。我曾经向海安县人民法院提起诉讼，要求确认陈如兰与被告恒天公司签订的讼争房屋的买卖协议无效。海安法院一审判决支持了我的诉讼请求。后被告恒天公司及陈如兰不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。现要求被告恒天公司赔偿我的经济损失773047.5元；不要求第三人陈如兰对我承担民事责任［讼争房屋现值经评估为1009000元，我已经通过抵款的方式抵销被拆迁房屋安置补偿款64113元，预订房屋时应交房款278972.68元，临时安置补助费22661.1元，安置费利息损失20359.08元；具体计算公式为1009000元-343085.68元＋64113元＋20359.08元＋22661.1元］；另被告赔偿自2013年9月1日起至被告实际赔偿之日止原告的临时安置补助费及按银行同期贷款利率计算的利息。本案的实体处理与第三人孙凌燕无关，其不应当作为第三人参加诉讼。被告恒天公司辩称：本案讼争的安置房因为系拆迁安置房，依法不得转让，故原告杭剑受让拆迁安置房的合同应当认定无效。具体理由，一是拆迁的权利受法律、政策等方面的制约，与被拆迁人身份紧密相联，同时安置房在预售阶段亦禁止转让；二是本案的安置补偿方式为产权调换方式，即被拆迁人与拆迁人以安置房的产权与原房屋的产权进行置换，安置房的购买权只是被拆迁人获得产权的方式和途径，不是置换标的物；三是允许安置房购买权转让，损害了国家利益。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，只要陈如兰不放弃安置权利，则将安置房出售给他人是违法的；现在陈如兰反悔将安置房出售给杭剑，具有法律依据。原、被告之间不存在合法有效的买卖合同关系，原告取得案涉安置房的权利并未经生效的法律文书确认，在尚不具备被告不能履行或拒绝履行的前提下，原告无权请求折价赔偿；况且，原告的赔偿请求也缺乏法律依据。第三人陈如兰述称：我同意恒天公司的答辩意见。我认为已经生效的一、二审判决书在认定事实及适用法律上有错误，主要表现在，一是原告起诉是以欺诈为由主张合同无效，而一二审法院认定恶意串通，超出了杭剑的诉讼请求；二是案涉房屋是我的惟一拆迁安置房，关乎我的基本生活，法律不允许买卖；三是被拆迁房屋是我们夫妻共有，作为女婿的杭剑明知案涉被拆迁房屋的权属状况且未经我丈夫同意的情况下，不构成善意取得；四是即使杭剑的主张成立，从安置协议内容看，杭剑充其量是共有人之一，我们夫妻并未将拆迁待遇转让给杭剑。另外，当时杭剑父子以我工作忙抽不开身，由他们通过上访等不正当程序可获得较多的利益为由，欺骗我们同意让其以被安置人的身份运作。综上，请求法院驳回原告杭剑的诉讼请求。第三人孙凌燕述称：我同意第三人陈如兰的答辩意见。另外，对于我和杭剑应当享受的权利，我表示放弃。经审理查明：杭剑与陈如兰之女孙凌燕系夫妻关系，双方婚后居住于杭剑父母处。陈如兰居住于海安县海安镇曙光东一路18号103室公房内，该房合法建筑面积为35.97平方米。2007年，海安县海安镇曙光东一路地段拆迁，经杭剑父母与陈如兰夫妇协商，陈如兰将该房拆迁安置计划指标转让给杭剑。2007年7月30日，海安县顺达房屋拆迁服务所（以下简称拆迁服务所）、恒天公司与陈如兰签订《海安县城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁安置协议），经陈如兰同意，拆迁工作组工作人员将杭剑的名字括注于“陈如兰”之后，但当日杭剑并未到场亦未在拆迁安置协议上签名。拆迁安置协议约定，陈如兰选择回迁安置方式。同日，恒天公司与陈如兰签订《海安曙光东路北侧旧城改造回迁户3号地块5至14层预订单》（以下简称预订单），在预订单“乙方”处注明了杭剑的居民身份证号码××及联系电话137××××8309（该电话号码实为杭某的电话号码，而非杭剑的电话号码），明确乙方补偿款金额为64113元。当日，杭剑本人并未到场，但其父亲杭某在场。预定单上乙方一栏内“杭剑、陈如兰”签名字样为杭某所为，杭剑的姓名上指印系2007年11月6日后由杭剑本人所加盖。此外，杭某还称由其代陈如兰办理拆迁安置手续，有陈如兰的口头委托。2007年8月10日，恒天公司向杭剑发出承诺书，载明：“感谢您支持曙光东路北侧改造工程拆迁工作，欢迎您选择3号地块住宅回迁安置。对3号地块住宅回迁安置我们作如下承诺，1.拆除合法建筑面积部分基价1620元／M2，开发商优惠100元／M2；2.超过被拆除合法建筑面积20%以内部分基价为2680元／M2，开发商优惠200元／M2，另下浮10%结算；3.超过被拆除合法建筑面积20%以外部分基价为2680元／M2，开发商优惠200元／M2；4.3号地块5－14层住宅供拆迁户选择安置，其层次差为5层层次差为0，从6层开始至10层，每层递增40元／M2，11至14层，在10层的基础上，每层递增60元／M2”。同年11月6日，杭某在预订单上注明“我自愿选择7#楼12层三单元1203室（十二层最东边一套），面积约136平方米”，并以杭剑的名义签名。在预订房协议书上乙方一栏仍然署名为“杭剑、陈如兰”，安置房屋35.97M2按照1840元／M2计价66184.8元；7.19M2按照2552元／M2计价18348.88元；92.84M2按照2800元／M2计价为259952元；合计344485.68元。扣除拆迁补偿款64113元，尚应补交房款280372.68元；补交主房款的时间为恒天公司取得预售许可证后10日内。此外，预定房协议书中乙方亦载明了杭剑的居民身份证号码及其父的手机号码，预定房协议书约定恒天公司代收代办费用中高层维护费4080元（136M2，30元／M2）、装潢垃圾清理费272元（2元／M2）、管道燃气开费费2800元／户（以燃气公司开具的发票为准）；单方违约违约金为总房款的5%；补偿款从即日起至恒天公司取得预售房许可证日为止，恒天公司按照银行同档次存款利率支付给杭剑、陈如兰一方。2007年11月6日，杭剑或陈如兰均未在预定单上签名；该日之后，由杭剑加盖了指印。自2008年开始，海安县海安镇曙光东路拆迁区域的拆迁户因安置、过渡费等问题与恒天公司意见不一致，引发了群体上访事件。因上述原因，致杭剑与恒天公司未签订正式商品房买卖合同。在恒天公司出具的6号楼拆迁户明细表中，载明6号楼一单元1201室（即为7#楼12层三单元1203室）拆迁安置者的姓名为“陈如兰、杭剑”，所留电话号码为杭某的电话号码，补偿款为64113元，拆迁面积为35.97M2，备案面积为140.39M2，拆除合法面积补偿66184.8元、超出合法面积20%以内部分18359.09元、再超出部分272232.80元，总房款356776.69元，应付利息2813.92元，一年内过渡费2590元、一年后过渡费2288元，过渡费合计4878元，截止2010年8月20日（陈如兰）杭剑按3.78%应缴纳违约金21282元（如按照5%计算为30403元），应收款合计327374.24元。其间，杭剑与孙凌燕夫妻产生矛盾，孙凌燕从2010年10月中旬即回娘家生活。2010年9月20日，陈如兰向恒天公司出具声明1份，载明：“被拆迁户陈如兰现郑重声明：恒天房产6号楼1单元1201房屋安置房，所办的一切手续，必须有我本人到场确认办理，否则由此引发的后果，被拆迁户陈如兰必依法给予维权”。同年11月12日，陈如兰在2007年7月30日拆迁安置协议复印件上方书写“原件遗失已作废”；同日，陈如兰在预订单上方书写“截止2010年11月12日在南通恒天房地产开发有限公司办理认购手续之前，所有的相关选房认购资料（包括原件及复印件）均全部作废”、“原件遗失已作废”。2010年11月12日，陈如兰与恒天公司就上述6幢1－1201号房屋签订了商品房买卖合同，约定建筑面积135.24M2，单价为2738.59元／M2，总价为370367元（已交纳，含拆迁补偿款）；恒天公司认可收取陈如兰滞纳金21281元。同日，恒天公司向陈如兰开具了预收房款的协议，按照140.39M2、单价2638.13元／M2预收房款306254元。同时，按照房屋认购书的记载，恒天公司代收维修基金6318元（140.39M2，按照45元／M2计算）、装潢垃圾清理费281元（2元／M2）、管道燃气开户费2800元、万和热水器1200元、有线电视开户费400元，合计11999元。当日，陈如兰向恒天公司缴纳进户门费用1000元、热水器费用1200元、燃气开户费2800元、有线电视费400元、维修基金6599元（实为维修基金6318元及装潢垃圾清运费281元）、装修押金2000元、物业费1685元、房款306254元（另有64113元拆迁补偿款视为已经缴纳的安置新房房款），恒天公司向其出具了购房发票及代收费收据，并向陈如兰交付了讼争房屋。杭剑知晓情况后，于2010年12月3日向恒天公司发出书面通知，要求恒天公司履行交房义务并承担相应的损失。2011年3月，杭剑以恒天公司及陈如兰为共同被告向本院提起诉讼，以陈如兰与恒天公司欺诈为由，要求确认2010年11月12日陈如兰与恒天公司签订的商品房买卖合同无效。2012年9月6日，本院作出（2011）安开民初字第1155号民事判决，确认陈如兰与恒天公司于2010年11月12日就海安县海安镇宁海中路19号6幢1201室房屋所签订的《商品房买卖合同》无效。判决后，恒天公司及陈如兰均不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。2012年11月29日，二审法院作出（2012）通中民终字第1509号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年12月29日，杭剑以恒天公司为被告向本院提起诉讼，要求恒天公司履行交房义务，并赔偿实际损失。2013年8月，杭剑撤回起诉。2013年9月，杭剑再次以恒天公司为被告向本院提起诉讼，要求恒天公司赔偿其损失。审理过程中，本院根据杭剑的申请，对涉案的6幢1单元1201室房屋价值进行评估（评估基准日为2013年12月6日）。本院依法委托南通正达土地房地产评估有限公司进行了评估，2013年12月9日，评估机构出具了估价报告，认为评估单价为7450元／M2，评估总价为100.9万元（杭剑支付评估费10922元）。以上事实，有原告提供的房屋拆迁安置补偿协议书、承诺书、预定单、本院（2011）安开民初字第1155号民事判决书、南通市中级人民法院（2012）通中民终字第1509号民事判决、评估报告及被告提供的声明、说明等予以佐证，本院予以确认。本院认为，对于陈如兰与恒天公司之间的房屋买卖合同，虽已经生效的判决确认无效，但综合本案的案情，此房屋买卖合同系特定的交易双方按照特定的政策条件所签订的特定的合同，此特定合同的无效并不能直接导致原告杭剑应当享受房屋拆迁所带来的利益，也不能导致原告杭剑就可以享有本案所涉的6幢1单元1201室房屋。且杭剑拒绝了预售单上的一些条件，由此说明，直到陈如兰向恒天公司声明前，恒天公司与杭剑或陈如兰就讼争房屋的买卖合同并未成立。按照有关规定，商品房买卖合同应以正式销售合同为准，认购意向不能认定为合同成立，故杭剑与恒天公司之间就讼争房屋的买卖合同尚未成立。现原告杭剑主张要求恒天公司赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告杭剑的诉讼请求。案件受理费12524元，评估费10922元，合计23446元，由原告杭剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12524元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长 贲 华代理审判员 潘秀宗人民陪审员 吴达华二〇一五年四月十五日见习书记员 丁 吉附：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 微信公众号“”