（2015）川凉中民终字第166号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-23

案件名称

寇官明与艾丽娜房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

四川省凉山彝族自治州中级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

寇官明,艾丽娜

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省凉山彝族自治州中级人民法院民事判决书（2015）川凉中民终字第166号上诉人（原审原告）：寇官明，男，生于1950年8月17日，汉族。委托代理人：姚建平，四川淳嘉律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：艾丽娜，女，生于1982年11月4日，汉族，个体工商户。委托代理人：苟兴芬，女，生于1963年9月2日，汉族，居民，系艾丽娜之母，代理权限为特别授权。上诉人寇官明与被上诉人艾丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2014）会理民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人寇官明及委托代理人姚建平，被上诉人艾丽娜及委托代理人苟兴芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年4月9日，寇官明办理了案涉租赁房屋的房屋产权证，寇官明为持证人，家庭共有人有朱兴莲、寇清霖。2007年10月18日，原告寇官明将位于会理县广场路176号房屋一至四层出租给被告艾丽娜使用，五楼为自己居住。双方约定房屋租金前三年为人民币（以下币种均为人民币）30，000.00元／年，三年后，租金随行就市，从第四年起按上年基数的15%涨浮，每年预付下年租金。2013年以前的房屋租金被告艾丽娜已经付清，因租房双方产生矛盾，被告还欠原告2014年房屋租金12，470.00元。出租时，原告对房屋进行了部份装修，被告承租后对房屋进行了装修。2009年5月20日，被告将一楼和四楼转租给刘健岑、刘建菊使用，租期为一年；2011年8月1日，被告将一楼门面一间转租给张乐洁使用，租期为2011年8月1日至2013年7月31日；2012年6月1日，被告将三楼转租给朱广芬使用，租期为2012年6月1日至2014年6月1日；2013年5月15日，被告将四楼转租给康文使用，租期为2013年5月16日至2014年1月31日；2013年5月30日，被告将三楼转租给孙叶使用，租期为2013年5月30日至2014年5月30日；2013年8月10日，案外承租人殴玲将二楼转租给杜杰使用，租期为2013年8月至2014年4月；2014年1月13日，被告将四楼住房转租给康文使用，租期为2014年1月31日至2014年7月31日；2014年4月18日，被告将一楼转租给李足华使用，租期为2014年4月18日至2015年4月18日；2013年4月1日，被告将一楼转租给周朝全、陈启林使用，租期为2013年4月1日至2015年3月31日。双方认可2013年12月1日，原告之妻朱兴莲收取了案外人彭国敏2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金27，600.00元。庭审中，被告当庭提出追加杜杰、彭国敏、孙叶为第三人，后又书面申请撤回了对第三人的追加。庭审过程中，被告未针对抗辩主张的装修费用367，109.00元，水电费12，000.00元提起反诉，而是作为其答辩理由。原审法院审理认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告寇官明将案涉房屋一至四楼出租给被告使用，被告艾丽娜于2009年5月20日起，将一楼和四楼转租给刘健岑、刘建菊使用，后被告艾丽娜相继转租房屋持续至今，原告寇官明一家住在五楼，艾丽娜转租房屋长达四、五年，原告应当知道被告艾丽娜转租案涉房屋的事实，但原告在应当知道转租事实六个月内未提出异议，现原告寇官明以承租人未经同意为由请求解除合同，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告寇官明的诉讼请求。案件受理费计人民币100.00元，由原告寇官明负担。宣判后，原审原告寇官明不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销（2014）会理民初字第2111号民事判决，改判解除与被上诉人艾丽娜之间的《租房合同》，并判令被上诉人艾丽娜将承租的会理县广场路176号一至四层房屋予以返还；2、一、二审诉讼费有被上诉人艾丽娜负担。上诉理由：1、一审未认定寇官明与艾丽娜达成的口头房屋租赁合同是不定期租赁合同以及认定2013年以前的房屋租金已付清，尚欠寇官明2014年房屋租金12，470.00元显属认定事实不清，依法应予纠正；2、2007年10月18日，寇官明与艾丽娜达成不定期口头租赁合同，并将案涉租赁房屋交付给艾丽娜使用。艾丽娜却未经寇官明同意，擅自将案涉租赁房屋肢解后全部先后转租给刘健保等人。其中：2014年1月31日，艾丽娜将四楼住房转租给康文使用，2014年4月18日，艾丽娜将一楼转租给李足华使用。而寇官明是在2014年7月2日向一审法院提起的本案诉讼，由此，即使是寇官明应当知道转租，但从2014年1月31日和2014年4月18日起至寇官明2014年7月2日起诉，仅分别为5个月零2天和2个月零16天，根本没有超过六个月。同时，一审也无任何证据证明寇官明知道或者应当知道艾丽娜未经寇官明同意擅自转租案涉租赁房屋事宜。因此，一审认为寇官明在应当知道转租事实六个月内未提出异议显属认定事实不清、定性错误，依法应予纠正；3、因寇官明与艾丽娜之间达成的口头案涉房屋租赁合同是没有约定租赁期限的不定期租赁合同，且艾丽娜至今尚有2013年10月18日至2014年10月17日年度的租金12，470.00元未支付，同时，艾丽娜未经寇官明同意，擅自将房屋肢解后全部先后分别转租给刘健保等人，且一审又无任何证据证明寇官明知道或者应当知道艾丽娜未经寇官明同意擅自转租案涉租赁房屋事宜。由此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，寇官明与艾丽娜达成的口头房屋租赁合同应当予以解除，艾丽娜应当将承租房屋予以返还。因此，一审依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判令驳回寇官明的诉讼请求的判决实属认定事实不清、定性错误、适用法律错误、判决错误，依法应予纠正。综上，请求二审人民法院支持寇官明的上诉请求。被上诉人艾丽娜答辩称：1、原判事实清楚，自2009年5月20日起，艾丽娜将房屋转租，且持续了多年，被上诉人一直住在五楼，是应当知道转租的事实的；2、原判适用法律正确。一审时，被上诉人提交了书面租赁合同，寇官明未提供证据证明双方系口头不定期租赁合同关系，应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原判适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，2007年10月18日，上诉人寇官明将其所有并进行了部分简单装修的位于会理县广场路176号房屋的一至四层出租给被上诉人艾丽娜使用。五楼则留于寇官明与家人居住。寇官明与艾丽娜主要约定：“房屋租金前三年为30，000.00元／年。三年后，租金随行就市，从第四年起，按上年基数的15%涨浮，每年预付下年租金。”艾丽娜承租后，对房屋又进行了装修。2009年5月20日，艾丽娜将案涉房屋的一楼和四楼转租给刘健岑、刘建菊使用，租期为一年；2011年8月1日，艾丽娜将案涉房屋的一楼门面一间转租给张乐洁使用，租期为2011年8月1日至2013年7月31日；2012年6月1日，艾丽娜将案涉房屋的三楼转租给朱广芬使用，租期为2012年6月1日至2014年6月1日；2013年5月15日，艾丽娜将案涉房屋的四楼转租给康文使用，租期为2013年5月16日至2014年1月31日；2013年5月30日，艾丽娜将案涉房屋的三楼转租给孙叶使用，租期为2013年5月30日至2014年5月30日；2013年8月10日，案外承租人殴玲将二楼转租给杜杰使用，租期为2013年8月至2014年4月；2014年1月13日，艾丽娜将案涉房屋的四楼住房转租给康文使用，租期为2014年1月31日至2014年7月31日；2014年4月18日，艾丽娜将案涉房屋的一楼转租给李足华使用，租期为2014年4月18日至2015年4月18日；2013年4月1日，艾丽娜将案涉房屋的一楼转租给周朝全、陈启林使用，租期为2013年4月1日至2015年3月31日。双方因转租事宜协商无果，寇官明遂诉至会理县人民法院。另查明：1、2011年4月9日，寇官明办理了案涉租赁房屋的房屋产权证，寇官明为持证人，房屋共有权人为朱兴莲、寇清霖；2、2013年12月1日，寇官明之妻朱兴莲收取了案外人彭国敏2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金27，600.00元。朱兴莲向彭国敏出具了收条；3、双方认可：艾丽娜暂交了2013年10月18日至2014年10月17日年度房屋租金40，000.00元，尚欠房屋租金12，470.00元。2013年10月18日之前的房租已结清；4、艾丽娜及特别授权代理人苟兴芬二审当庭认可：双方约定的租期为八年，即自2007年10月18日起至2015年10月17日止。二审审理过程中，双方当事人均无新证据提交。本院认为，关于本案争议的焦点，即上诉人寇官明是否明知被上诉人艾丽娜转租的事实及双方之间的房屋租赁关系是否应解除；艾丽娜是否应将承租房屋予以返还的问题。根据本院审理查明的事实，2007年10月18日，寇官明将其所有的位于会理县广场路176号的房屋一至四层出租给艾丽娜使用。双方对此予以认可，且已实际履行。另外，双方对租金的约定、涨幅幅度及艾丽娜尚欠2013年10月18日至2014年10月17日年度房屋租金12，470.00元的事实均予以认可。虽双方对租赁期限各执一词，但寇官明与艾丽娜之间形成了事实上的房屋租赁关系。对此，本院予以确认。另根据查明的事实，艾丽娜最初于2009年5月20日便将承租房屋的一楼和四楼转租给刘健岑、刘建菊使用，后又相继多次转租房屋持续至今。寇官明一家长期居住生活在出租房屋的五楼，而艾丽娜多次转租房屋长达四、五年，且2013年12月1日，寇官明之妻朱兴莲还直接收取了案外人彭国敏2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金。因此，寇官明理应知道艾丽娜转租房屋的事实，但寇官明在应当知道转租事实六个月内未提出异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现寇官明诉至人民法院，要求解除与艾丽娜之间的房屋租赁关系及要求艾丽娜将承租房屋予以返还的诉求及理由均不能成立，本院不予支持。另外，虽双方对租赁期限各执一词，但艾丽娜及特别授权代理人苟兴芬二审当庭认可双方约定的租期为八年，即自2007年10月18日起至2015年10月17日止。因此，待租期届满时，艾丽娜应当将承租房屋返还给寇官明，并应结清租金。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人寇官明负担。本判决为终审判决。审判长　　董永亮审判员　　杨发蓉审判员　　刘　莉二〇一五年四月十五日书记员　　朱国锋微信公众号“”