（2015）闸民三（民）初字第225号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
余伟民与吴建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余伟民,吴建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第225号原告余伟民。委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。被告吴建华。原告余伟民与被告吴建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2015年3月4日、4月15日两次公开开庭进行了审理。原告余伟民的委托代理人杜跃平（第二次未到庭）、杜凤翔到庭参加诉讼。被告吴建华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余伟民诉称，原、被告于2014年7月25日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告名下上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋（上述房屋以下简称系争房屋），月租金为人民币6，200元（以下币种均为人民币）；之后，被告在未经原告同意的情况下，擅自将系争房屋分隔转租给案外人居住；原告于2014年12月4日上午自行收回系争房屋，系争房屋内的房客之后陆续搬出；被告拖欠原告租金，且水费、电费等也由原告代为支付；故起诉请求判令：1、解除原、被告2014年7月25日签订的《租赁合同》；2、准许原告没收被告押金6，200元；3、被告支付2014年11月8日至12月7日的租金6，200元；4、被告支付水费500元、电费300元、燃气费100元、有线电视费60元。被告吴建华未参加本案庭审，其于庭前证据交换时发表答辩意见称，其同意解除《租赁合同》，但原告存在违约，不同意原告没收租赁保证金；被告承租系争房屋时，原告口头同意被告对客厅进行分隔；之后居委会通知不允许进行隔断，被告联系原告要求降低租金；但原告多次断电并换锁，并与被告找来的租客重新签约；原告已向租客收取租金，故不同意支付原告租金；被告只收取了租客的电费押金及部分网络费，不足以支付水电费，故不同意原告的第四项诉讼请求。经审理查明，原告系系争房屋的权利人之一。2014年7月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方租赁系争房屋仅作为自住使用；租赁期为伍年，自2014年8月8日起至2019年8月7日止；月租金为陆仟贰佰元整，每三月结算一次，提前七天支付下次房租，另付陆仟贰佰元押金；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租；若乙方违约，则甲方有权不退还押金；不能改变房屋使用结构，居住人口不超过6人。被告向原告支付了三个月的租金和押金6，200元。被告使用系争房屋期间，将系争房屋分隔转租给案外人。嗣后，原告更换门锁并收回系争房屋。另查明，原告支付了系争房屋2014年10月、12月的水费569.20元、2014年10月10日至12月9日的电费337.50元、2014年10月、11月、12月的燃气费141.40元、2014年7月至10月的有线电视费92元。审理中，原告提供上海锦北物业管理有限公司康德公寓管理处的情况证明一份，证明被告擅自转租系争房屋，原告在2014年12月4日上午更换门锁，实际租住的租客在同月20日前陆续搬离。原告表示交付房屋和收回房屋时均未办理交接手续，原告也没有向实际使用系争房屋的案外人收取过水电等费用；考虑到发票上费用的时间段与被告使用系争房屋的时间段并不完全一致，原告在诉请中酌情主张水电等费用。被告称其2014年11月底开始无法进入系争房屋。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《宿舍使用协议》、告知书、督促改正通知书、照片、发票、上海市房地产权证、情况证明以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告请求解除双方签订的《租赁合同》，被告对此表示同意，故本院予以准许。根据合同约定，被告不能改变系争房屋的结构，装修，不得转租分租。现被告擅自分隔系争房屋并进行转租，且未提供原告同意其进行隔断的证据，故被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告有权不退还押金。被告使用系争房屋期间的租金和产生水、电等费用，应由其承担。考虑到原告于2014年12月4日上午已自行收回系争房屋，故被告应向原告支付2014年11月8日至12月3日的租金，之后的租金不应再由被告承担。原告提供的发票对应公用事业费用的时间段与被告使用系争房屋的时间段并不完全吻合，考虑到双方均未提供交接时的记录，故应酌情确定金额。现原告主张的水费等金额尚属合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余伟民与被告吴建华2014年7月25日签订的《租赁合同》；二、准予原告余伟民没收被告吴建华支付的押金6，200元；三、被告吴建华应于本判决生效之日起七日内支付原告余伟民2014年11月8日至12月3日的租金5，373.33元；四、被告吴建华应于本判决生效之日起七日内支付原告余伟民水费500元、电费300元、燃气费100元、有线电视费60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60.75元（原告余伟民已预缴），由被告吴建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 严毅超二〇一五年四月十五日书 记 员 龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”