（2014）玄民初字第1975号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-11-01
案件名称
原告唐莉与被告方志君、南京利众置业投资顾问有限公司第贰佰贰拾分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐莉,方志君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第二百一十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄民初字第1975号原告唐莉，女，1977年9月22日生，汉族。委托代理人王惠兵，江苏天哲律师事务所律师。委托代理人王勃。被告方志君，女，1954年3月20日生，汉族。委托代理人居志刚，江苏融悦律师事务所律师。原告唐莉与被告方志君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王惠兵和王勃、被告委托代理人居志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐莉诉称：2014年9月23日，原告经南京利众置业投资顾问有限公司第贰佰贰拾分公司（以下简称南京利众公司第贰佰贰拾分公司）介绍，承租了被告名下位于南京市玄武区碑亭巷106号107室房屋用于商业经营活动，三方因此签订了《房屋租赁合同》。根据该租赁合同的约定，租赁期限为2014年10月6日至2019年10月5日，租金为每年72000元。合同签订后，原告依照约定向被告支付第一年租金72000元及押金6000元，并向南京利众公司第贰佰贰拾分公司支付佣金6000元。随后原告对承租房屋进行装修改造，在装修过程中，因楼上住户举报，2014年10月13日南京市玄武区住房和建设局以原告擅自改变建筑物规划用途为由责令原告立即停工，并要求原告恢复原状。《江苏省城乡规划条例》第五十条明确规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。”被告方志君在没有办理相关变更手续的前提下，将住宅以店铺的形式出租给原告，本身就违反了法律禁止性规定，不能办理营业执照，致使原告承租该房屋的目的不能实现。被告已构成严重违约，原、被告双方签订的房屋租赁合同依法应当予以解除，被告还应赔偿原告因此造成的损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求法院判令：确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年11月1日解除；被告返还原告房屋租金72000元及押金6000元；被告赔偿原告经济损失8220元（其中装修设计费5000元，购买设备3220元）。被告方志君辩称：1.双方签订租赁合同之前，原告对该房屋已经进行了充分了解并实际查看了房屋位置、内部结构及周边环境的情况，作为原告应知道房屋如何使用，至于原告承租房屋之后的用途，只要不违反法律规定，相关手续应当由原告自己办理。2.根据租赁合同约定，原告装修前应和被告协商一致才能装修，原告未经被告同意即对涉案房屋进行了破坏性装修，擅自改变了房屋的构造，原告自行装修的费用应自行承担。3.原告要求解除合同的条件不符合相关规定及法律规定。我方不同意解除合同，要求继续履行合同。待原告将房屋恢复原状之后可以协商解除合同。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告系南京市玄武区碑亭巷106号107室（以下简称碑亭巷107室）房屋所有权人，房屋所有权证上载明的107室房屋规划用途为成套住宅。2014年9月23日，经南京利众公司第贰佰贰拾分公司居间，原告、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告将碑亭巷107室房屋出租给原告，租赁期限为2014年10月6日至2019年10月5日；户型为店铺，年租金为72000元，押金6000元；原告承诺在2014年9月24日前将第一年租金及押金支付给被告，装修事宜双方商议。合同签订当天，原告按照约定将房屋租金72000元及押金6000元支付给被告，被告向原告交付了房屋，双方办理了交接手续。2014年10月13日，原告在装修涉案房屋时，南京市玄武区住房和建设局开具《房屋结构安全检查通知书》，告知原告，当前的拆改行为涉嫌违反《南京市房屋安全管理条例》第六条的规定，将于2014年10月15日对碑亭巷107室进行的房屋结构变动行为的合法性进行核查。原告随即停止进行装修。2014年11月1日，原告向被告发出关于解除《房屋租赁合同》的通知函，告知被告涉案房屋装修改造已无法进行，要求解除原、被告双方签订的租赁合同，并要求被告退还已经支付的第一年房屋租金72000元及押金6000元。因被告拒绝退还全部租金，故原告诉至法院。2015年1月4日，原、被告双方在本院主持下自愿履行了房屋交接手续，被告收回碑亭巷107室房屋。原告同意赔偿被告因恢复房屋装修的损失5000元，被告对此数额予以认可，双方一致同意该5000元费用从被告应退还的租金中扣除。原告为证明其损失，举证以下证据：1.2014年10月4日，原告和南京景悠装饰工程有限公司（以下简称景悠装饰公司）签订的装修设计协议、景悠装饰公司开具收据及房屋装修设计费5000元的发票、南京悠悠装饰工程公司（以下简称悠悠装饰公司）出具的设计图纸及工程报价单，用以证明原告于2014年10月6日向景悠装饰公司支付5000元设计费。设计协议约定由景悠装饰公司承接碑亭巷107室房屋的设计服务，设计费用为5000元。2.原告购买咖啡机和咖啡胶囊的发票合计3220元。被告对证据1的质证意见为：对发票真实性认可，但对关联性不认可；对设计图纸的真实性不予确认，因图纸上无任何单位公章，而且显示的设计单位也不是景悠装饰工程公司，而是悠悠装饰公司；对装修工程报价单真实性不予确认，且与本案没有关联性。原告未经被告同意即对涉案房屋进行装修设计，应自行承担该费用。被告对证据2的质证意见为：对其真实性和关联性均不予认可。原告在未办理任何营业执照之前即购置了经营设备，本身就是扩大损失，原告应自行承担损失。上述事实由房屋所有权证、房屋租赁合同、收条、房屋结构安全检查通知书、通知函、发票、谈话笔录及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。被告作为出租人，应当按照约定在租赁期间保持出租的房屋符合约定的用途。根据《江苏省城乡规划条例》第五十条的规定：“房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致，业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。”本案中，碑亭巷107室房屋所有权证上载明的房屋规划用途为“成套住宅”，被告未经有关部门批准并到房屋产权登记机关办理相关变更手续即将其作为“店铺”进行出租，致使原告承租房屋用于经营的合同目的不能实现，被告已构成违约，原告因此要求解除合同的，法院应予以支持。因原告已于2014年11月1日向被告发出关于解除《房屋租赁合同》的通知函，要求解除与被告签订的租赁合同，被告亦认可收到该函。故原告请求法院确认原、被告双方签订的租赁合同于2014年11月1日解除的主张于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因被告出租给原告的房屋不符合合同约定的用途，违反了合同义务，被告收取的2014年10月6日至2014年11月1日期间的房屋租金5000元应全部退还给原告。合同解除后，双方当事人依据合同取得的财产应当相互返还，故被告应将原告交纳的2014年11月2日之后的房屋租金67000元及押金6000元返还给原告，原告应将承租的碑亭巷107室房屋返还给被告。但合同解除后，原告实际占有房屋至2015年1月4日，此期间的房屋未能及时返还而产生租金损失，既有被告不同意接受房屋要求继续履行合同的原因，也有原告擅自装修而未及时将房屋恢复原状的原因，故该部分租金损失13000元由原、被告共同分担，即原、被告各承担6500元。扣除该6500元后，被告应退还合同解除后的房屋租金60500元给原告。因原、被告一致同意原告赔偿被告的恢复房屋原状的损失5000元从应退还的租金65500元中予以扣除。综上，扣除上述5000元费用后，被告应退还原告租金合计60500元、押金6000元。关于被告是否应当赔偿原告装修设计费及经营设备等损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案中，原告明知承租的房屋用途尚未由被告申请变更用途，其在承租后并未积极采取措施防止损失扩大，反而进行装修，造成损失扩大，且原、被告在租赁合同中明确约定装修事宜双方协商，仍在未征得被告同意情况下即擅自进行装修，因此产生的设计费损失应自行承担。原告购买的咖啡机和咖啡胶囊等经营设备属于动产，并非不动产或附属物，合同解除后仍可另行使用，故原告要求被告赔偿设计费及经营设备损失的主张依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条、《江苏省城乡规划条例》第五十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告唐莉和被告方志君签订的房屋租赁合同于2014年11月1日解除。二、被告方志君于本判决生效之日起十日内返还原告唐莉房屋租金60500元及押金6000元。三、驳回原告唐莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2193元，由原告唐莉负担502元，由被告方志君负担1691元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 陈 依人民陪审员 奚幼坚人民陪审员 吕旦华二〇一五年四月十五日见习书记员 刘 洋