（2015）浙甬民二终字第157号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
柯金莲与象山县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
象山县农村信用合作联社,柯金莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第157号上诉人（原审被告）：象山县农村信用合作联社。住所地：象山县丹东街道靖南大街***号。法定代表人：谢语诚，该社理事长。委托代理人：沈国峰，浙江象港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯金莲。委托代理人：郑新安，浙江海册律师事务所律师。上诉人象山县农村信用合作联社因与被上诉人柯金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年1月29日作出的（2014）甬象民初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行审理。上诉人象山县农村信用合作联社的委托代理人沈国峰、被上诉人柯金莲的委托代理人郑新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2001年，原象山县农村信用合作社联合社下辖石浦信用社将位于石浦镇新塘岸路73号的五爱分社旧房改建为综合楼。同年5月20日，石浦信用社与原告签订房屋转让协议书一份，约定将上述综合楼的301室房屋（面积130.14平方米）以81000元价格出售给原告，付款办法一次付清，水电户头及房屋转让税由原告自负，信用社提供做证手续等。原告按约付清上述款项并入住。2004年，涉案房屋所有权证变更登记至原告名下，但土地使用权变更手续未予办理。根据登记情况显示，该地块的土地用途为金融保险用地，使用权类型为国有划拨。2005年，原象山县农村信用合作社联合社依法改制后更名为象山县农村信用合作联社即被告，相关的权利义务由被告继受。涉案综合楼的土地使用权也直接更名至被告名下。原告自2007年3月开始多次向象山县石浦镇信访办反映，要求将涉案房屋土地使用权过户至其名下，因土地出让金补缴存在争议，至今未果。2014年12月25日，象山县国土资源局石浦分局出具一份情况说明，载明涉案房屋土地使用权为划拨性质，在由原土地使用权人缴纳土地出让金后可办理国有出让土地使用权变更登记。原审原告柯金莲于2014年12月3日诉至原审法院，请求判令：原审被告继续履行合同义务并协助原审原告将位于象山县石浦镇新塘岸路73号的综合楼301室房屋的土地使用权变更登记至原审原告名下。后原审原告将诉讼请求明确为：原审被告向相关主管部门申请并缴纳评估费用，确定需缴纳的土地出让金后向国土资源部门补交涉案房屋的土地出让金，并缴纳相关契税及过户费用后，将涉案房屋土地使用权过户至原审原告名下。原审法院认为：依照法律规定，建筑物涉转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，原、被告房屋买卖关系事实清楚，被告将涉案房屋转让给原告，则其土地使用权应一并转让。鉴于涉案房屋占用范围内的土地使用权系国有划拨性质，且涉案转让协议书并未具体列明房屋占用的土地系国有划拨土地及相关手续、费用的承担和办理问题，故对此应依照法律规定予以确定。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。故此，被告作为国有划拨土地使用权人，依法应在转让涉案房屋时办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金。被告以《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定抗辩应由原告缴纳出让金后再予协助过户，系对法律规定的理解不当。结合上述条例、办法对划拨土地使用权限制转让、出租、抵押的规定，此处“受让方”应理解为以划拨方式取得土地使用权的原土地使用权人。被告作为原国有划拨土地使用权人，对国家有关规定应系明知，在其实际转让涉案综合楼的房屋多年后仍未依法办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金，直至原告起诉时仍并不具备涉案房屋的土地使用权过户条件，故本案依法不能起算诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，原告诉请被告将涉案房屋的土地使用权过户至原告名下，理由正当，予以支持。依据上述法律法规的规定，该诉请成立应包含被告依法履行办理土地使用权出让手续及依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金之义务，故对原告诉请的其他部分不作表述。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，作出如下判决：被告象山县农村信用合作联社于本判决生效后30日内将位于象山县石浦镇新塘岸路73号综合楼301室房屋的土地使用权变更登记至原告柯金莲名下。本案受理费80元，减半收取40元，由被告象山县农村信用合作联社承担，按规定予以免交。宣判后，原审被告象山县农村信用合作联社不服，上诉至本院称：1.一审法院审判程序不合法。被上诉人在庭审调查时当庭变更诉讼请求，但一审法院并未向上诉人提供变更诉讼请求后的答辩时间，且在审理过程中亦未对变更的诉请所涉及的事实予以核实，在判决中对于变更后的诉请未予作出明确认定或驳回；2.一审法院认定事实不客观。实际上，在2004年，涉案房屋所有权变更登记至被上诉人名下时，土地使用权的权属尚未登记确权，直至2009年才确权登记至上诉人名下。上诉人从未收到石浦镇信访单位要求协助过户的函件与口头通知，故不存在协商过户的事实。并且，被上诉人不可能用长达8年之久的时间进行协商；3.原审法院对证据的采信不合法。对于石浦镇信访办的证明，被上诉人尚需提交石浦镇信访办的群众信访登记记录和信访所反映的资料等。而象山县国土资源局石浦分局出具的证明涉及到土地使用权性质的变更，对于该分局是否有权进行变更，原审法院并未进行审查；4.一审法院适用法律不当。涉案房屋买卖发生在2001年5月份，当时的土地性质为国有划拨，故应当适用1998年的《土地管理法》第五十三条的规定。另外，《城市房地产管理法》第三十九条也对出让金的缴纳作出了明确规定。根据上述规定，在未缴纳出让金的情况下，涉案房屋的土地不能进入房地产交易市场，故涉案房屋买卖协议应属无效。一审法院适用1991年发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（已失效）显属错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。被上诉人柯金莲辩称：1.一审法院审判程序合法。在一审审理中，被上诉人对于上诉人协助办理变更登记的事项进行明确，但并非变更诉讼请求；2.一审法院认定事实正确。被上诉人在2004年取得了涉案房屋的所有权证，但直到2007年3月上诉人都未将土地使用权变更登记至被上诉人名下，在此情况下，被上诉人向政府相关部门进行信访。由于石浦镇在当时是卫星城镇的试点，象山县国土资源局石浦分局有权以自己的名义作出行政许可的行为，其可以将涉案土地使用权从划拨性质改变成出让性质，所以，无论是否获批，上诉人均应提出变更申请；3.一审法院适用法律并无不当，判决所适用的行政法规与规章并未废止，且与现行的《土地管理法》并无冲突。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：在一审审理期间，虽被上诉人曾当庭明确诉讼请求，但其并未对原诉讼请求作出实质变更。现上诉人以被上诉人变更诉讼请求为由主张原审法院审理程序不当，缺乏事实依据，不予支持。上诉人称涉案土地使用权直至2009年才登记至其名下，但对此其并未提供相应的证据予以佐证，故本院难以采信。结合象山县石浦镇人民政府信访办出具的信访情况说明，被上诉人自2007年3月起即就涉案土地使用权变更登记事宜多次信访，且该信访办曾会同相关部门与上诉人进行协商。据此，原审法院对该部分事实予以认定，依据充分，并无不当。上诉人主张原审法院对上述证据与事实的认定欠妥，但理由不足，本院亦不予采信。对于象山县国土资源局石浦分局于2014年12月25日出具的情况说明，因该分局系属象山县国土资源局的下属部门，其有权在符合法律规定的情况下出具上述说明，由此，原审法院对该份证据作出认定，符合证据的认定规则，并无不妥。至于原审法院所适用的《划拨土地使用权管理暂行办法》与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该二者均现行有效，且与上诉人所主张适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》等并无冲突之处，因此，原审法院在法律适用方面亦无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人象山县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一五年四月十五日代书记员 陆 琼 关注公众号“”