（2015）深中法房终字第111号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-07-28

案件名称

罗剑平与黄晓华房屋买卖合��纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗剑平,黄晓华,广东东方衡泰律师事务所,深圳福达恒业企业管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第111号上诉人（原审被告）：罗剑平。委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄晓华。委托代理人：禄振强，广东华途律师事务所律师。原审被告：广东东方衡泰律师事务所。负责人：梁中，该律师事务所主任。原审被告：深圳福达恒业企业管理有限公司。法定代表人：林波涛，该公司总经理。委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。上诉人罗剑平与被上诉人黄晓华、原审被告广东东方衡泰律师事务所、原审被告深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：一、罗剑平于2013年3月4��取得位于某大厦302房产的《房地产证》，房屋用途为商业，房屋建筑面积为1813.97平方米。其后，罗剑平向产权登记部门申请将某大厦302房分户。涉案的某大厦59号房产（以下简称涉案房产）即为从某大厦302房分出的小商铺，产权登记部门核准分户时间为2014年3月7日，房屋用途为商业，房屋建筑面积为10.46平方米。二、2013年7月30日，福达公司以罗剑平委托代理人的名义，与黄晓华签订《商铺认购书》，约定：黄晓华向罗剑平认购涉案房产，认购价为人民币666105元，房屋建筑面积为10.61平方米，定金为人民币5万元，签署《商铺买卖合同》时支付律师服务费及其他相关费用共2500元，由签约律师所收取。《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，如认购方未按本《认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。罗剑平与福达公司之间的委托书经公证处公证。2013年8月16日，黄晓华作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，黄晓华向罗剑平购买涉案房产，房价款总金额为人民币666105��；2013年8月16日支付全部房价款的20%，2013年9月10日支付全部房价款的7%，2013年10月10日支付全部房价款的40%，余下房价款通过银行贷款支付；合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；合同第十三条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任��三、黄晓华向罗剑平支付款项的情况是：2013年7月30日支付定金人民币5万元，8月16日支付购房款人民币83221元，10月8日支付购房款人民币5万元，2014年4月10日支付购房款人民币3000元，4月18日支付购房款人民币219884元，以上合计人民币406105元。2014年5月15日，黄晓华支付契税、交易印花税、产权登记费、交易管理费等费用共计人民币10069元。2014年5月15日，黄晓华向广东东方衡泰律师事务所支付办理抵押登记服务费、律师服务费、委托过户公证费、网络合同下载打印费等费用人民币2500元。在办理公证手续时，广东东方衡泰律师事务所支付了340元公证费。原审原告黄晓华诉讼请求：1、解除黄晓华、罗剑平双方签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》；2、罗剑平立即向黄晓华返还购房款人民币406105元及相关费用人民币10069元；3、广东东方衡泰律师事务所立即向黄晓华返还费用人民币2500元；4、福达公司对罗剑平返还购房款及相关费用承担连带责任；5、本案诉讼费由罗剑平、广东东方衡泰律师事务所、福达公司承担。原审法院认为，黄晓华与罗剑平签订的《商铺认购书》与《商铺买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺认购书》与《商铺买卖合同》签订后，黄晓华未依约向罗剑平支付购房款项，该行为构成违约。黄晓华诉称罗剑平采用欺骗手段销售房产，但《商铺认购书》明确约定黄晓华“知悉产权状况，并到现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”，黄晓华亦与罗剑平本人签订正式的《商铺买卖合同》，黄晓华该诉讼主张证据不充分，对该诉讼主张原审法院不予采纳。导致《商铺认购书》与《商铺买卖合同》至今未履行完毕的原因在于黄晓华��依约支付购房余款，黄晓华是违约方，罗剑平是守约方。本案争议焦点为：黄晓华作为违约方，是否有权要求解除《商铺认购书》与《商铺买卖合同》。原审法院认为，我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据该规定，在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行是非理性的选择，违约方可以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，违约方主张合同解除应予支持。本案中，黄晓华在庭审中表明即使其违约事实成立且应承担违约责任，其亦坚持要求解除房屋合同，不愿继续履行房屋买卖合同，房屋买卖��同事实已不可能继续履行，因此，黄晓华虽为违约方，但其诉请解除合同符合前述规定，原审法院予以支持。合同解除后，罗剑平应将收取的购房款项退还黄晓华，因此，黄晓华要求罗剑平退还购房款人民币406105元的诉讼请求，原审法院予以支持。罗剑平收取的契税、交易印花税、产权登记费、交易管理费等费用共计人民币10069元，该费用并未实际发生，亦应退还黄晓华。广东东方衡泰律师事务所收取的办理抵押登记服务费、律师服务费、委托过户公证费、网络合同下载打印费等费用人民币2500元，原审法院认为因涉案合同未履行完毕，过户等手续未进行，广东东方衡泰律师事务所收取的费用应退还部分给黄晓华，根据广东东方衡泰律师事务所的支出和提供的服务，原审法院认为广东东方衡泰律师事务所应退还人民币2000元给黄晓华。《商铺认购书》明确约定“保证��同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任”，因此，福达公司依约应向黄晓华承担款项返还的一般保证责任，黄晓华要求福达公司承担款项返还的连带责任的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。黄晓华作为房屋买卖合同解除的违约方，应向罗剑平承担相应的违约责任，但罗剑平在本案中未就黄晓华违约责任承担问题提出反诉，基于不诉不理的原则，原审法院在本案对黄晓华违约责任承担问题不作处理，罗剑平可另循法律途径解决。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除黄晓华与罗剑平签订的《商铺认购书》及黄晓华与罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限��司签订的《商铺买卖合同》。二、罗剑平应于本判决生效之日起十日内向黄晓华退还购房款项人民币406105元及相关费用人民币10069元，深圳福达恒业企业管理有限公司对款项退还承担一般保证责任。三、广东东方衡泰律师事务所应于本判决生效之日起十日内向黄晓华退还费用人民币2000元。四、驳回黄晓华的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币3790元，由罗剑平承担。罗剑平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深罗法民三初字第928号民事判决；2、改判驳回黄晓华全部诉讼请求；3、判决黄晓华承担一、二审的全部受理费。上诉事实和理由：原审适用法律错误，请二审法院依法改判，支持罗剑平的上诉请求。第一，原审判决适用《合同法》第44条第一款及第60条第一款，即认为《认购书》、《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，却判决罗剑平返还所收取的全部房价款，完全无视《商铺买卖合同》的法律效力，无视双方的《商铺买卖合同》中关于由非违约的罗剑平一方没收全部已付房价款的约定，直接支持合同当事人一方无故不履行合同，直接损害守约方的守约利益。第二，原审适用《合同法》第110条第（一）的继续履行的除外情形错误。首先，原审法院认定债务事实上无法履行的唯一依据，是黄晓华单方面拒绝继续履行的陈述，没有任何关于履行能力的旁证！换言之，单凭黄晓华一句“不愿继续履行房屋买卖合同”黄晓华即可不再履行，黄晓华的缔约诚信何在？交易的稳定性何在？其次，私法领域，当事人的约定优先，当事人意思自治。罗剑平与黄晓华双方在合同中约定了相关的合同解除和违约责任承担情形，关于违约方能否要求解除合同，双方的约定并未给予违约方解除合同的权利，《合同法》更无明确的规定。原审法院违反双方约定，恣意扩大解释适用《合同法》第110条，严重损害合同相对方的利益，严重危害社会交易的安全！再次，原审法院既认为“违约方可以承担违约责任的代价换取对合同履行义务的免除”，即说明即使适用《合同法》第110条第（一）进行解除合同是有先决对价条件的，而原审法院却在没有确定对价条件的前提下，就允许合同解除，即使原审法院选择法律规范正确，所做出的判决推导也是错误的。第三，本案没有出现约定的可以单方解除合同的事由，也没有《合同法》第94条规定的单方解除合同的事由，标的房屋可以交付使用，具备合��产权可以过户至黄晓华名下，双方的《商铺买卖合同》完全可以继续履行，双方的合同目的完全可以顺利实现。双方的交易完全具备事实上可以继续履行的条件。第四，原审判决一旦生效，将产生恶劣的社会效果。黄晓华购买商铺的投资行为，本身具有商业风险，黄晓华作为完全民事行为能力人，早对此充分了解，但合同履行了一两年，黄晓华却可以没有任何约定或法定的理由，就解除了合同，完全不负任何投资风险，明显有违诚实信用和公平。按照最高人民法院《关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条的意见，人民法院根据公平原则变更或解除合同的，需要根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。可见，即使适用公平原则解除合同，万不可由当事人一方一句简单的“不愿再继续履行合同”就判决。最后，原审判决关于诉讼费的承担，显失公平。罗剑平在履行合同过程中是守约方，本案完全是因为黄晓华的行为引起的，受理费应由黄晓华承担。综上所述，请求二审法院依法改判。黄晓华口头答辩如下：一审判决结果正确，但分析部分认为是黄晓华违约，是错误的，根据黄晓华提交的向规划国土委的信息公开复函内容、深圳市规划国土委于2013年6月18日向罗剑平发出的责令停止违法行为通知书，罗剑平却在2013年7月30日仍然在非法销售涉案楼盘，与黄晓华签订了涉案合同，作为普通市民有理由相信政府的行政行为，在听闻罗剑平不具备产权和产权存在问题的情况下，中止履行涉案合同是合法的，黄晓华是在2014年5月在罗剑平向黄晓华出示其房产证后才发现其产权已经过了21年，黄晓华认为罗剑平有��诈行为，这样的商铺根本不具备双方协议约定的价值，在黄晓华发现上述问题后拒绝履行合同，要求解除，罗剑平拒绝引发本案，我方认为罗剑平的一系列销售行为存在非法销售、欺诈、不诚信等行为，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，根据我国合同法第六条、四十二条的规定，罗剑平有违背诚实信用的恶劣行为，黄晓华有权要求解除涉案合同，黄晓华不是违约方。原审认定商铺认购书明确约定黄晓华知悉产权状况的内容是错误的，虽然认购书中有该条款，但该条款是格式合同，且罗剑平根本没有小的产权证，其大的产权证也已经交付房产交易中心，罗剑平在一审庭审中也确认，在根本没有产权证的情况下，如何向黄晓华出示其产权状况，所以一审认定黄晓华知悉产权状况是错误的，罗剑平在上诉状中称原判一旦生效将产生恶劣的社会效果是危言耸听，相反一审判决一旦生效将对社会的不法商人采取了多年以前被政府禁止的反租销售和近两年广东省新出现的格子铺的销售骗局起到震慑作用，净化社会营商环境，有良好的社会效果。本案是黄晓华起诉，而非罗剑平起诉，合同的履行是需要以追索欠款为诉讼请求，而本案黄晓华请求解除合同，判决继续履行合同属于强迫履行合同，不具备执行的标的，是不可能的，请求驳回罗剑平上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同关系。根据罗剑平的上诉请求和黄晓华的答辩意见，二审争议焦点为涉案合同是否达到法定的或者约定的解除条件，是否应当被解除。本院认为，根据一审查明的事实，双方在签订《商铺认购书》中明确约定买方“对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”，黄晓华称罗剑平在销售涉案房产过程中有欺诈行为，由于缺乏充分证据证明其主张，本院对黄晓华主张的该项理由不予采纳。黄晓华没有按照合同约定支付购房余款，已经构成违约。罗剑平出卖涉案房产，在本案中并没有违约行为。《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权。虽然黄晓华的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的罗剑平在本案中明确要求继续履行合同，没有主张解除合同，因此，涉案合同不能解除，应当继续履行。黄晓华有关解除《商铺认购书》及《商铺买卖合同》的请求应当予以驳回。由于合同不予解除，黄晓华一审请求广东东方衡泰律师事务所返还因该所协助履行合同而收取的办理抵押登记服务费、律师服务费、委托过户公证费、网络合同下载打印费等费用2500元无事实依据，该请求亦不能得到支持。综上，原审适用法律错误，本院予以纠正。罗剑平的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第928号民事判决；二、驳回黄晓华的诉讼请求。一、二审案件受理费共计11370元，由黄晓华负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　吴　思　罕代理审判员　邓　　　　媛二〇一五年四月十五日书　记　员　刘尹琳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事��应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或��适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自