（2014）东民一初字第172号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2016-01-13
案件名称
金萍萍与山东华地置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市东港区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金萍萍,山东华地置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百二十条
全文
山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第172号原告：金萍萍，居民。委托代理人：祝学武。委托代理人：牛海军，山东海洋律师事务所律师。被告：山东华地置业有限公司，住所地日照市迎宾路155号。法定代表人：李强，经理。委托代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。原告金萍萍与被告山东华地置业有限公司（以下简称为“华地公司”至判决主文前）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祝学武、牛海军，被告华地公司的委托代理人蔡全溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金萍萍诉称：2011年3月14日，原、被告双方签订合同号为2104的购房合同书，约定被告向原告出售华地丽舍项目2号楼1单元1101室商品房，房屋总价格为492286元，被告于2012年10月31日交房。合同签订后原告分两次向被告支付购房款99286元。2012年2月6日，被告未通知原告，又将该楼房卖予第三人。被告一房两卖的行为严重侵害了原告利益，原告多次交涉未果，诉至法院请求判令双方解除合同，被告返还原告购房款99286元及利息，赔偿原告房屋增值损失并另行承担99286元的赔偿责任。被告华地公司辩称：原告与被告之间的购房合同早于2011年4月初解除，解除原因系原告未按合同约定及时履行合同义务，构成根本违约，从而导致合同解除。根据合同约定，原告在交付购房款后退房的，已交付的房款不予退回。我方认为由于原告的行为导致合同解除，过错在原告方，原告的诉讼请求不应得到支持。经审理查明：被告华地公司开发了位于日照市迎宾路与临沂路交汇处西行100米路北华地丽舍小区，2010年11月6日被告作为甲方与作为乙方的日照市东港区东简广告设计服务中心签订全案策划营销代理合同，约定由乙方负责被告开发的华地丽舍项目整体推广及销售代理。原告金萍萍与被告达成购房意向，原告于2010年12月19日向被告交纳2-1-1101号房定金5000元，2011年3月14日原告作为乙方与作为甲方的被告签订购房合同书。购房合同书主要内容载明：“一、项目基本情况，乙方自愿购买华地丽舍主房2号楼1单元1101室，层高2.9米，建筑面积暂按106.61平方米，单价为4407.06元／平方米，合计价款469837元，储藏室01-104号，合计总价为22449元，房款总计为492286元；二、付款方式及期限，签订此合同时乙方交房款99286元，乙方需于2011年3月30日前交房款49000元，剩余房款344000元，乙方须于接到甲方通知后10日内到银行办理按揭贷款，通过银行按揭方式付清剩余房款；三、交房时间，甲方保证于2012年10月31日前交房；四、乙方逾期付款的违约责任，逾期付款不超过10日的，乙方应在付款的同时，按日万分之一向甲方支付逾期付款违约金，合同继续履行，否则甲方有权解除合同。逾期付款超过10日的，甲方有权决定合同是否继续履行，甲方决定终止协议的，应书面告知乙方，合同解除后甲方有权另行处置所涉及的房屋；若甲方没有书面通知乙方解除合同，视为甲方同意合同继续履行，但乙方应自约定付款日起按日万分之一的比例向甲方支付违约金；八、乙方交付定金后退房的，已交付的定金不予退回。乙方交付购房款后退房的，已交付的房款不予退回，给甲方造成损失时，乙方还应承担赔偿责任”。原、被告签订的购房合同书是由日照市东港区东简广告设计服务中心工作人员张子蕾与原告参与签订，加盖被告合同专用章。合同签订当日原告交纳房款94286元。原告未能于2011年3月30日前交房款49000元，原告对未交房款原因陈述为原告到被告处交纳房款，因被告未取得房屋预售许可证，无法办理银行按揭，工作人员未收取，让原告等被告通知再交纳房款。被告对原告陈述不予认可，原告未提供证据证明自己的主张。2011年7月1日被告取得涉案房屋预售许可证，2011年8月前后张子蕾离职。2012年2月6日被告将涉案房屋卖予案外人，收受房款并已交付房屋。被告主张因原告未在2011年3月30日前交纳房款49000元，被告依据合同约定的逾期付款10日内以电话和短信形式通知原告解除合同，并提供了日照市东港区东简广告设计服务中心原工作人员张子蕾及张媛媛出庭作证，但未提供其他证据予以证实。原告到起诉时一直未交纳剩余房款，原告对未交纳房款的原因陈述为被告让等通知，但被告一直未通知，直到2013年8月去看房子才知道房屋已经建成，并由被告另行出售。被告未提供证据证实取得涉案房屋预售许可证后曾通知原告办理按揭贷款。原告要求被告赔偿原告因未购买房屋产生的差价损失，原、被告对差价损失无法达成一致，被告要求按照被告另行出售时532133元作为差价损失，原告不予认可，并申请对房屋在原告起诉立案时的价值进行评估，本院委托山东方瑞房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋价值进行了评估，评估涉案房屋房地产总价值为699300元。原告对报告无异议。被告认为房屋价格过高，评估时按照二手房价格进行的评估，未扣除应缴纳的契税、公共维修基金等共计27973元，应当予以减免。上述事实，有原、被告陈述、购房合同书、商品房买卖合同、收款收据、评估报告等在案佐证，并经质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的购房合同书系当事人的真实意思表示，购房合同书明确了房屋位置、单价、交房时间等商品房买卖合同必要的条件，且被告已于2011年7月1日取得了涉案房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该购房合同书合法有效，双方均应按照约定履行。被告主张已经在原告未按约定于2011年3月30日前交纳房款49000元后与原告解除了合同，原告不予认可，被告仅提供了与被告有利害关系的证人出庭作证，且证人证言仅陈述通过电话、短信方式解除合同，未提供其他证据证实原、被告已经解除合同，故对被告已与原告解除合同的主张，本院不予采信。被告将涉案房屋另行出售并已交付他人导致被告无法向原告交付房屋，使合同目的无法实现，故原告要求判令双方解除合同，本院予以支持，原告要求被告返还购房款99286元及利息的诉讼请求，本院亦予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告赔偿原告购房差价损失，因被告在未与原告解除合同情况下将涉案房屋另行出售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，被告应当赔偿原告差价损失，该差价损失应为纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。原告未按合同约定于2011年3月30日前交纳房款49000元，违约在先，且在两年多的时间内亦未交纳该房款更未向公司主张权利，原告亦存在的违约行为，应当自担部分损失。结合原告购买房屋时价格492286元，参照评估报告载明涉案房屋价格为699300元，考虑原、被告双方的违约责任及原告仅交纳约1／5购房款的事实，本院酌定被告赔偿原告房屋差价损失41402.8元［（699300元-492286元）×1／5］。被告将房屋一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应当承当赔偿责任，因原告亦存在一定违约行为，且被告已经赔偿原告部分房屋增值损失，故本院酌定被告赔偿原告19857.2元（99286×1／5）。本案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，第八条之规定，判决如下：一、解除原告金萍萍与被告山东华地置业有限公司于2011年3月14日签订的购房合同书；二、被告山东华地置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告金萍萍购房款99286元；三、被告山东华地置业有限公司于本判决生效之日起5日内给付原告金萍萍购房款99286元之利息（以99286元为本金，自2011年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限之日止）；四、被告山东华地置业有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告金萍萍房屋差价损失41402.8元；五、被告山东华地置业有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告金萍萍19857.2元；六、驳回原告金萍萍本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7383元，由被告山东华地置业有限公司负担3500元，原告金萍萍负担3883元，房屋评估费6500元，由被告山东华地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 刘海燕审 判 员 李治升人民陪审员 王兴友二〇一五年四月十五日书 记 员 秦珍珍 来自