（2015）浙温民终字第475号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-26
案件名称
王宝凤、缪茂宁与温州泰源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宝凤,缪茂宁,温州泰源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第475号上诉人（原审原告）：王宝凤。上诉人（原审原告）：缪茂宁。委托代��人：黄新星，苍南县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：温州泰源房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市瓯海景山振瓯路联众华庭东幢2206室。法定代表人：詹晖，该公司董事长。委托代理人：叶智焕、潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人王宝凤、缪茂宁因与被上诉人温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2014）温苍民初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人王宝凤、缪茂宁的委托代理人黄新星、被上诉人泰源公司的委托代理人叶智焕、潘巨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2007年1月31日，经苍南县人民政府苍政发（2005）67号文件同意，苍南县国土资源局在苍南县招���标中心对龙港镇通港路b地块进行公开挂牌，泰源公司参与竞买并取得该地块的开发使用权。上述地块坐落于通港路以北、龙虹路以西至规划用地红线、蔡家街以南。2007年10月24日，泰源公司取得涉案b地块的建设用地规划许可证。2008年3月21日，泰源公司取得建设工程规划许可证。2009年1月14日，泰源公司取得建筑工程施工许可证，开始施工。2010年2月1日，泰源公司取得泰源锦园商品房预售证。2011年11月15日，泰源公司取得泰源锦园（二期）商品房预售证。2013年1月6日，泰源公司取得泰源锦园（三期）商品房预售证。2010年3月15日，原告王宝凤、缪茂宁与被告泰源公司签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的坐落于苍南县龙港镇泰源锦园第7幢304室商品房。合同第三条约定了该商品房的土地使用权年限、设计用途及建筑面积等。第五条约定了该商品房单价��总价款。第七条约定了买受人的付款方式及期限。第八条约定了买受人逾期付款的违约责任。第九条约定：出卖人应当在2013年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律的规定采取某项行政措施及其他政府部门的原因；3、施工中遇到重大的技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出具的书面证明为依据。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条��后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。此外合同还对产权登记等事项进行了约定。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。因涉案b地块在招标之前办理土地征用时，龙港镇洪宫村及有关部门在未经李家垟村村民委员会同意的情况下征用了该地块红线范围内属于李家垟村所有的耕地3.063亩、池塘1.1065亩、红线外通港路道路面积2.226亩、日照间距影响4.32亩，合计10.7155亩。经龙港镇人民政府主持调解，泰源公司与李家垟村村民委员会于2011年8月7日达成补偿协议，由泰源公司于30日内一次性补偿李家垟村村民委员会32000000元（其中李家垟村民李绍定等10户房屋拆迁处理问题除外）。同年8月16日，泰源公司将该款打入李家垟村村民委会帐户。2013年6月22日，因业主与泰源��司发生纠纷，经龙港镇等相关部门负责人、业主代表及泰源公司多方进行协调，达成了小区品质优化协议。2014年3月27日，因涉案b地块上李家垟村10间民房拆迁问题，经龙港镇人民政府等部门与泰源公司及李家垟村村民委员会协调，由泰源公司一次性补偿李家垟村村民委员会7000000元。同年4月1日，泰源公司分三次将上述款项打入龙港镇人民调解委员会指定帐户。2014年4月2日，因误征李家垟村土地问题，泰源公司再次向李家垟村村民委员会支付补偿款6000000元。2014年5月9日，李家垟村村民李绍定等10间房屋拆除完毕，泰源公司同时启动消防通道竣工验收工作。2014年6月17日，泰源公司与李绍定等10户房主签订拆除补偿协议书，由泰源公司向该10户房主另行支付每间房屋一次性补偿款200000元，共计2000000元。2013年3月20日，苍南县国土资源局与被告泰源公司签订国有建设用地��地使用权出让合同补充协议一份，约定双方原签订的苍土合字（2007）111号协议书原定的用地项目因其他原因造成无法按原合同约定的时间动工建设，经苍南县国土资源局同意给予该用地项目延期建设，将被告原定于2011年10月6日完成项目竣工验收延迟至2014年3月19日。2013年3月29日，被告更换了国有土地使用证。2014年6月10日，涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，被告同时向二原告邮寄入伙通知书通知其于2014年6月16日至18日办理交房手续。在涉案房屋竣工前，其配套的电力、自来水、给排水、智能化等工程已经竣工并验收合格；7月22日涉案房屋通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收；7月23日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程验收备案。8月1日，被告再次向二原告邮寄房屋交付通知及须知，要求二原告于8月5日前办理交房手续并缴纳相关费用。上述二份邮寄通知分别于2014年6月11日及8月1日被签收。原判认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。原告已履行其付款义务，被告亦应按合同履行其交房义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告逾期交付房屋是否具有免责理由；二、被告如具备延期交房的法定事由，可免责的期限。关于焦点一，该院认为，通过上述事实的认定，涉案商品房在2013年5月31日前尚未具备合同约定的交房条件，被告延期交房明显，是否违约关键在于被告有无顺延交房的免责条件。被告主张的免责理由有三个：一为龙港镇人民政府误将李家垟村土地当作洪宫村土地征用；二为业主闹事；三为台风天气影响。针对被告主张的第一个免责��由，该院认为，从双方当事人提供的证据材料及当庭陈述，可以认定被告在取得涉案b地块房地产开发项目时，确实存在政府部门将龙港镇李家垟村土地作为洪宫村土地进行征用和未及时将李家垟村李绍定等10户村民房屋拆迁安置的事实，上述行为并非被告主观过错，属于政府部门行政行为不到位所致，故被告以此抗辩延期交房的条件可以成立；针对被告主张的第二个免责理由，该院认为，被告主张业主闹事造成工程延期，该事由不符合双方合同第九条约定的免责情形，且泰源公司也未提供充分证据证实存在业主闹事并导致工程延期的事实，被告以此主张顺延交房的免责条件，于法无据，不予支持；针对被告主张的第三个免责理由，该院认为，法律上所称的不可抗力应指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该县地处沿海，属台风多发地段。台风是该县一种常见的自然灾害，相关部门在台风到来前均会提前发出预警，在非超级台风的情况下，一般性台风对施工的影响在确定交房期限时应当已经预见并予以考虑。因此，被告以台风事由进行免责抗辩，同样缺乏法律依据，不予支持。关于焦点二，该院认为，双方合同约定的交房时间为2013年5月31日前，被告虽于2014年6月10日将涉案商品房建设工程竣工并开始进行竣工验收，但涉案房屋直至2014年7月23日才在苍南县规划建设局完成工程验收备案，方具备合同约定的交房条件。故被告在涉案房屋具备交付条件前，即2014年6月10日通知原告接收房屋的行为，应属无效。被告于2014年8月1日再次书面通知原告接收房屋，原告本人于2014年8月1日签收了房屋交付通知书，故该时间可认定为被告向原告交付房屋的日期。涉案b地块由于政府部门行政不到位的原因导致李家垟村李绍定等10户村民的���屋于2014年5月9日才得以拆除完毕，该日期已超出合同约定交付房屋期限近一年之久。在这种情况下，被告应综合考虑原告等购房户的利益及实际延期的事实，及时有效启动各项建设工程竣工验收事宜，但被告直至2014年7月23日才完成涉案商品房开发工程的验收备案登记，存在懈怠行为，故结合案件事实酌情给予被告30日的合理时间作为涉案商品房开发工程竣工验收的缓冲期间，被告合理顺延交房的最后期限可认定为2014年6月9日。据此，被告应承担逾期交付房屋的违约责任应自2014年6月9日起算至7月31日止，为52天。被告逾期不超过60日，按双方合同约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。综上，二原告主张被告逾期交房超出60天，并依此要求解除涉案商品房买卖合同及合同附件、补充协议，于法无据，不予支持。原告在庭审前自愿撤回其第2项诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王宝凤、缪茂宁的诉讼请求。案件受理费22326元，减半收取11163元，由王宝凤、缪茂宁负担。宣判后，王宝凤、缪茂宁不服，提起上诉称：一、原判认定开发过程中政府部门土地误征导致被上诉人延期交付，属认定事实错误。涉案房屋延期交付系被上诉人过错导致。根据涉案《建筑工程施工许可证》的记载及《建设工程合同》的约定，工程施工时间是985日，被上诉人应在该时间内施工完毕。被上诉人通过竞标取得的开发地块不存在误征问题，该地块的范围是确定的，土地上的拆迁户也是确定的，即使该征地范围内部分拆迁户未及时拆迁，被上诉人也应结合工程进度以及与业主约定的交房时间作出适当的安排，及时要求有关部门对地上建筑物进行拆除。至于该地块属于李家垟村还是洪宫村以及征地款项应向哪个单位发放的问题系款项支付问题，不属土地误征问题。二、即使存在政府误征土地的问题，该误征行为也不能作为被上诉人延期交房的免责事由。涉案商品房买卖合同签订之前，被上诉人就明知误征事实的存在，但仍在商品房买卖合同中与上诉人约定具体的交房时间，并且未将误征事实告知上诉人，按照诚实信用原则，被上诉人应承担逾期交房解除合同的法律后果。三、原判认定涉案房屋交付时间为2014年6月9日，亦属错误。从被上诉人与李家垟村民委员会及村民的多次调解结果看，均是被上诉人通过支付一定数额的补偿款来达到被上诉人开发商品房的进展程度，这足以说明影响被上诉人���程开发进度的不是政府部门误征，而是被上诉人何时支付补偿款。因此，决定工程开发进度和验收的是上诉人人的意思表示，政府部门从未干预。李绍定等村民拆除房屋的时间也是由被上诉人支付补偿款的态度决定的，原判以李绍定等村民的拆迁时间作为起算点显然有失公平。原判认为应当给予30日的合理时间作为竣工验收的缓冲期间，更是缺乏事实和法律依据。如被上诉人为所谓的土地误征支付了巨额补偿款，也应由被上诉人向政府部门索赔，而不应损害上诉人及其他业主的利益。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人泰源公司辩称：一、被上诉人在取得开发许可手续后第一时间进行开发，但由于在开发过程中出现了政府误征土地及拆迁未及时完成等问题，造成项目无法按原计划推进，涉案房屋迟延交付系政府原因所致。二、被���诉人系通过竞拍获得项目开发权，在签订涉案《商品房买卖合同》前，被上诉人不清楚存在土地误征的情况，第三方主张权利后被上诉人才知晓该事实。解决土地误征问题是政府的责任，并非被上诉人的责任，在政府迟迟不履行义务的情况下，被上诉人为推进项目开发，维护全体业主的合法权益，被迫向第三方支付了巨额补偿。三、在2014年5月6日李绍定等10间房屋拆除后，被上诉人已经第一时间启动了竣工验收及备案手续，履行了自己的义务。上诉人称被上诉人可决定工程开发和验收交付进度，没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应于2013年5月31日前将符合条件的商品房交付给上诉人。由于涉案建设工程直到2014年7月22日才通过五方单位联合验收，并于次日完成工程验收备案，故被上诉人在此前通知交付房屋的行为无效。鉴于上诉人于2014年8月1日签收了房屋交付通知书，原判以该时间作为涉案房屋的交付日期，并无不当。本案二审争议的焦点为被上诉人逾期交房的行为是否具有免责事由及免责的期限如何确定。根据本案查明的事实，被上诉人在取得涉案b地块进行房地产开发建设时，因政府部门误征龙港镇李家垟村集体土地，被上诉人多次与该村村民协商解决征地遗留问题，从而导致建设工期受到严重影响，李家垟村李绍定等10房村民的房屋直至2014年5月才拆除完毕，被上诉人因此才得以于2014年6月开始进行工程竣工验收���由于上述影响工程工期的行为系因政府部门误征土地的原因所致，并非被上诉人主观过错，属于双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定的“其他政府部门的原因”的情形，被上诉人因此可予部分免责。原判根据本案的实际情况，认定被上诉人应承担2014年6月9日至7月31日期间的逾期交房违约责任，并无明显不当。故被上诉人逾期交房并未超出60天，上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》缺乏事实依据，原审法院不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22326元，由王宝凤、缪茂宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 张��苗审 判 员 蔡 蓓 蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年四月十三日代书 记员 陈 黛 锦