（2015）沪一中民二（民）终字第570号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-27
案件名称
上海馨兰投资有限公司诉上海优帕克投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海馨兰投资有限公司,上海优帕克投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第570号上诉人（原审原告、反诉被告）上海馨兰投资有限公司。法定代表人＊＊＊，执行董事。委托代理人付强，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海优帕克投资管理有限公司。法定代表人李某，董事长。委托代理人程诤，上海市郑传本律师事务所律师。委托代理人袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。上诉人上海馨兰投资有限公司（以下简称馨兰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月26日公开开庭进行了审理，上诉人馨兰公司的法定代表人＊＊＊及该公司的委托代理人付强、被上诉人上海优帕克投资管理有限公司（以下简称优帕克公司）的委托代理人程诤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年6月11日，优帕克公司（出租方、甲方）与馨兰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋（＊＊＊弄＊＊＊号501室，以下简称系争房屋）在完全装修且良好状态下出租给乙方作住宅使用。租赁期自2012年6月19日至2013年6月18日，租金每月21，500元，租金须预付，乙方将于2012年6月13日前支付租金与押金，并且在每月10日预付下月的租金。乙方在租赁期间所用的水、电、煤气等费用，按帐单由乙方支付。乙方向甲方支付相当于二个月租金的押金计43，000元。乙方如发生以下行为时，甲方在协商不成的情况下可通知乙方解除合同，甲方除有权没收乙方的租房押金外，同时可封存租赁房屋内的所有物品，并保留索赔权：租金及其他费用超过七天以上未付。乙方若未按合同规定支付各种费用，甲方有权在规定期限后向乙方按日收取相当于该费用的0.5%的滞纳金。合同签订后，双方按约履行。馨兰公司支付优帕克公司租赁押金43，000元。馨兰公司承租系争房屋后由其法定代表人用于居住。合同到期后，双方于2013年6月签订续租协议，约定续租期限自2013年6月19日至2014年6月18日止，租金每月22，000元，押金43，000元由原合同转付，未涉及之条款仍以原租赁合同为准。馨兰公司已支付优帕克公司2012年6月19日至2013年8月18日租金共计302，000元。2013年8月19日起未支付租金。2013年7月，馨兰公司向优帕克公司反映系争房屋内存有异味，8月3日，优帕克公司向馨兰公司提供了同一小区内7号21E室房屋，同日馨兰公司入住7号21E室。2013年11月29日，优帕克公司向馨兰公司发函要求三日内支付2013年8月19日起至12月19日的未付租金，否则解除双方间房屋租赁合同。馨兰公司收函后未付款。12月9日，优帕克公司向馨兰公司发送解除租赁合同通知，通知解除双方间的租赁合同并要求支付2013年8月19日至搬离之日止的房屋租金及滞纳金，并要求三日内搬离承租房屋、办理退房手续。2013年12月25日，馨兰公司、优帕克公司签署了退房单，就系争房屋以及7号21E室房屋确认于当日退房。2014年7月16日，馨兰公司向原审法院提起诉讼，诉请判令：1、解除馨兰公司、优帕克公司间的租赁合同，优帕克公司支付馨兰公司解除合同违约金43，000元；2、优帕克公司返还馨兰公司已付租金302，000元（2012年6月19日至2013年8月18日期间）；3、优帕克公司向馨兰公司返还租赁押金43，000元；4、优帕克公司承担室内环境质量检测费用800元。优帕克公司不同意馨兰公司的诉请，并提起反诉，请求判令：1、馨兰公司支付2013年8月19日至2013年12月25日租金93，133元；2、馨兰公司按每日千分之五为标准支付逾期付款滞纳金至判决生效之日止（其中自2013年8月11日、9月11日、10月11日、11月11日起分别按欠款22，000元计算，2013年12月11日起按欠款5，133元计算）；3、馨兰公司支付优帕克公司垫付的浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号2101室房屋各项公用事业费，水费459.90元，电费7，574.20元，燃气费1，175元，电话费228.70元，宽带费616.40元；4、馨兰公司支付室内环境检测费用500元。原审另查明，浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号501室房屋建筑面积227.24平方米，7号21E室即＊＊＊弄＊＊＊号2107室房屋建筑面积236.95平方米，与系争房屋同属一小区，同属公寓居住房。上述房屋系优帕克公司向房屋产权人承租，产权人授权优帕克公司对外签订租赁合同。馨兰公司在使用＊＊＊弄＊＊＊号2107室期间发生水费459.90元、电费7，574.20元、燃气费1，175元、电话费228.70元、宽带费616.40元未支付，上述费用已由优帕克公司垫付。原审审理中，馨兰公司提供了其委托A公司对系争房屋2013年7月25日至29日期间室内空气质量所作的检测，该公司于2013年7月30日出具检测报告，检测书房内甲醛检测值为每平方米0.092（限量标准0.08），检测费用400元。2013年9月18日，馨兰公司委托B公司对系争房屋9月13日至18日进行检测后出具报告，检测书房、婴儿房内甲醛检测值为每平方米0.152，检测费用400元。优帕克公司提供了其委托A公司对系争房屋2013年9月27日至29日期间室内空气质量进行检测，检测书房内甲醛检测值为每平方米0.055，发生检测费500元。经庭审质证，双方均对对方委托检测的检测报告内容持有异议，认为不能反映室内空气质量的客观情况，并称由于系争房屋已非馨兰公司使用时的状况，故没有再行检测的必要。原审法院认为，馨兰公司、优帕克公司签订的《房屋租赁合同》以及续租协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应当恪守。合同约定馨兰公司应当按月支付租金，逾期支付租金及其他费用超过七天的，优帕克公司有权解除合同并没收租房押金。馨兰公司未向优帕克公司支付2013年8月19日起的租金，馨兰公司认为通过其委托案外人对系争房屋内空气质量进行的检测，系争房屋内存在甲醛含量超标，因此其有权拒绝支付房屋租金并应当由优帕克公司返还其之前缴纳的全部租金。对此，法院认为，双方自2012年6月起履行就系争房屋签订的租赁合同，履行期间双方均未就履行内容提出过异议，在此基础上双方续租一年。2013年7月馨兰公司提出系争房屋内存有异味，并自行委托案外人对房屋内空气质量进行检测，但馨兰公司委托检测的结果与优帕克公司自行委托案外人检测的空气质量结果不一，且存在属于同一检测机构的情况，因此考虑到检测结论均属于单方证据，客观性存有异议，法院均难以采纳。而双方认为房屋内的空气现状已非馨兰公司承租时的客观状态，因此没有通过司法程序委托鉴定的必要。另外优帕克公司作为出租人，在馨兰公司对租赁物的使用状态提出异议时，已积极为馨兰公司提供了系争房屋同一小区内相等面积的居住房屋7号21E室以替代原租赁标的，而馨兰公司在搬入7号21E室后既未支付原合同约定的租金，也未支付使用房屋期间的各项水、电、燃气等费用。鉴于没有有效证据证实系争房屋内存在空气质量不达标而影响承租人实现租赁目的，因此优帕克公司在向馨兰公司催讨租金遭拒的情况下，发函解除租赁合同，符合合同约定，双方间的租赁合同实已解除。由于馨兰公司违约以致合同解除，优帕克公司不同意返还租房押金，要求予以没收，符合双方合同的约定，法院予以准许。馨兰公司在2013年12月25日与优帕克公司办理了系争房屋以及7号21E室的退还手续，优帕克公司诉请要求馨兰公司支付自2013年8月19日起至2013年12月25日的租金及使用费，法院予以支付。对于逾期支付租金的滞纳金，合同约定的滞纳金标准显属过高，馨兰公司请求予以调整，符合相关法律规定，法院予以准许，法院依据公平原则酌情确定按欠款金额每日万分之三为标准支付逾期付款滞纳金。馨兰公司欠付优帕克公司的水、电、燃气等公共事业费应予支付。馨兰公司诉请要求优帕克公司支付违约金、返还已付租金的诉请，缺乏依据，法院难以支持。双方各自委托案外人进行空气质量检测发生的费用，应自行承担，在各自本、反诉中均诉请要求对方承担检测费，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年11月21日作出判决：一、反诉被告上海馨兰投资有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告上海优帕克投资管理有限公司2013年8月19日至2013年12月25日的租金93，133元；二、反诉被告上海馨兰投资有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告上海优帕克投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金，自2013年8月11日、9月11日、10月11日、11月11日起，每日均按欠款22，000元的千分之三为计算标准，自2013年12月11日起，每日按欠款5，133元的千分之三为计算标准，分别计算至本判决生效之日止；三、反诉被告上海馨兰投资有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告上海优帕克投资管理有限公司水费459.90元，电费7，574.20元，燃气费1，175元，电话费228.70元，宽带费616.40元；四、驳回原告上海馨兰投资有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告上海优帕克投资管理有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，132元，减半收取计3，566元，由原告上海馨兰投资有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2，544.50元，由反诉原告上海优帕克投资管理有限公司负担144.50元，反诉被告上海馨兰投资有限公司负担2，400元。原审判决后，馨兰公司不服，上诉至本院称，一、原审对证据的认证错误导致认定事实错误：（一）关于系争房屋是否存在瑕疵的认定事实错误。对于系争房屋是否存在空气质量问题，馨兰公司和优帕克公司分别提供了检测单位的报告，但原审对报告的认证存在错误。原审以单方提供的证据为由对馨兰公司的检测报告不予认定，未能对馨兰公司提供的证明力较大的证据予以认定。原审作出系争房屋不存在空气质量问题的认定存在错误。（二）馨兰公司是否占用两套房屋的认定事实错误。馨兰公司不存在原审认定的占用两套房屋的事实。（三）优帕克公司提供的7号21E室仅作为2号5E室整改期间的过渡房屋，而绝非原审认定的替代租赁房屋。二、原审适用法律错误：关于系争房屋的租赁合同解除的原因是优帕克公司违约，而非原审认定的馨兰公司违约，馨兰公司拒付租金是基于先履行抗辩权及优帕克公司的过渡免租承诺。三、原审判决主文存在明显错误：原审判决在“本院认为”部分确定按欠款金额每日万分之三为标准支付逾期滞纳金，但在判决主文却载明按千分之三的标准进行计算。因此，馨兰公司认为优帕克公司提供有瑕疵的房屋，构成违约，其不存在任何违约行为，要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，并驳回优帕克公司的原审反诉请求，本案的一、二审诉讼费由优帕克公司承担。被上诉人优帕克公司辩称，不同意馨兰公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律无误。馨兰公司不享有先履行抗辩权。在2013年7月之前，馨兰公司没有证据证明其居住1年多的系争房屋有空气质量问题，也未曾向优帕克公司提出过异议。7月之后，馨兰公司委托第三方做的鉴定，与优帕克公司委托同一家鉴定机构做的鉴定结论是相互矛盾的；退一步说，即使系争房屋存在空气质量问题，优帕克公司也及时履行了出租人的保障义务，在馨兰公司提出空气质量有问题之后，优帕克公司及时为馨兰公司调整了同一小区同一类型的房屋，馨兰公司的权益未收到损害。馨兰公司占有了优帕克公司两套房屋，但优帕克公司仅主张一套房屋的使用费，并无不当，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，馨兰公司提供了以下新证据：一、《道歉函》一份，该函上载明：“对于您（＊＊＊）所居住的房间内您所反映的异味及空气检测超标问题给您生活及身心带来的不便表示深深的歉意，……”函的落款人为“优帕克公司”字样，落款日期为2013年8月24日。馨兰公司提供该函来证明优帕克公司确认系争房屋存在空气质量问题，并承诺整改，还提供了相应的过渡房。二、优帕克公司的工作人员向馨兰公司的法定代表人发送的电子邮件，证明了优帕克公司承诺对系争房屋进行整改。三、照片一组，证明系争房屋与过渡房的差异，过渡房明显劣于系争房屋，优帕克公司对系争房屋及其中的家具均贴了封条，目的是整改后1个月内让馨兰公司搬回系争房屋。四、关于系争房屋所在小区的新闻报道若干，证明系争房屋存在空气质量问题。优帕克公司对此的质证意见为：馨兰公司提供的二审新证据不属于法律规定的新证据，不同意质证。即使属于新证据，真实性也得到确认的话，《道歉函》、电子邮件、新闻报道也不能表明优帕克公司已经确认了空气质量存在问题或佐证系争房屋存在空气质量问题。照片属于馨兰公司单方面拍摄的，不能证明两套房屋的差异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，馨兰公司与优帕克公司经协商就系争房屋签订了《房屋租赁合同》。合同到期后，双方又协商一致于2013年6月签订了续租协议，未涉及的条款仍以原租赁合同为准。现已查明的事实显示，馨兰公司在续租协议履行期间于2013年7月提出系争房屋存在空气质量问题，此前的《房屋租赁合同》履行期间并未提出过。馨兰公司为佐证其关于系争房屋空气质量存在问题的主张，于2013年7月、9月分别委托两家鉴定单位对系争房屋的空气质量进行检测，结论为甲醛超标。优帕克公司对于馨兰公司单方委托所作出的鉴定结论不予认可，也于同年的9月委托馨兰公司曾委托过的A公司对系争房屋的空气质量进行检测，结论为甲醛并不超标。故在双方分别委托的鉴定单位作出的鉴定结论不一致，且是在均委托过同一家鉴定单位的情况下，难以采信馨兰公司方的委托鉴定结论。现已没有通过司法鉴定对系争房屋的空气质量问题进行鉴定的必要，故馨兰公司应当承担就其主张的系争房屋承租期间存在空气质量问题举证不能的不利后果。其二审中提供的所谓新证据并非法律意义上的新证据，也不能进一步佐证系争房屋在其承租期间是否存在空气质量问题这一本案的争议焦点。馨兰公司以优帕克公司提供的系争房屋存在瑕疵为由，主张优帕克公司构成违约的举证不充分，其要求单方解除合同，优帕克公司支付违约金、返还已付租金、押金等原审的全部诉讼请求，均缺乏相应依据，原审对此不予支持，当属无误。根据《房屋租赁合同》的约定，馨兰公司如发生包括租金及其他费用超过七天以上未付等行为时，优帕克公司在协商不成的情况下可通知馨兰公司解除合同，优帕克公司除有权没收馨兰公司的租房押金外，同时可封存租赁房屋内的所有物品，并保留索赔权。馨兰公司若未按合同规定支付各种费用，优帕克公司有权在规定期限后向馨兰公司按日收取相当于该费用的0.5%的滞纳金。现在馨兰公司于2013年7月提出系争房屋存在空气质量问题是否属实未定的情况下，优帕克公司作为出租人，经馨兰公司同意，于同年8月3日向馨兰公司提供了与系争房屋大体相当的同一小区内7号21E室房屋作为替代租赁标的，优帕克公司作为出租人已及时履行了相应的义务。鉴于优帕克公司不存在违约行为，馨兰公司以先履行抗辩权等为由拒付2013年8月19日起的租金，缺乏充分的依据。优帕克公司根据双方的约定，可在协商不成的情况下通知馨兰公司解除合同，并没收馨兰公司的租房押金，优帕克公司还有权向馨兰公司按日收取未付费的0.5%的滞纳金。因此，双方之间的合同在优帕克公司发函以后已经解除。优帕克公司要求没收押金，并反诉要求馨兰公司支付未付的租金及相应滞纳金、垫付的各项公用事业费等的诉请，具有相应的合同依据，原审对此予以支持，并无不当。关于原审确定的逾期支付租金的滞纳金的标准问题，原审在馨兰公司要求予以调整的情况下，在其“本院认为”认定日千分之五的标准过高，酌情调整为按欠款金额每日万分之三为标准进行计算，该标准馨兰公司原审中也予以认可，本院予以确认。原审主文第二项载明的滞纳金的标准出现了明显笔误，故本院予以纠正。此外，原审对于双方各自委托案外人进行空气质量检测发生的费用确定由各方自行承担，对于双方要求对方承担检测费的诉请不予支持，亦无不当之处。综上，上诉人馨兰公司的上诉理由中除主张原审第二项主文关于滞纳金的标准出现明显错误属实外，其余均缺乏充分的依据，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26293号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第26293号民事判决第二项为上海馨兰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海优帕克投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金，自2013年8月11日、9月11日、10月11日、11月11日起，每日均按欠款22，000元的万分之三为计算标准，自2013年12月11日起，每日按欠款5，133元的万分之三为计算标准，分别计算至本判决生效之日止。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币7，132元，减半收取计3，566元，由上海馨兰投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计2，544.50元，由上海优帕克投资管理有限公司负担144.50元，上海馨兰投资有限公司负担2，400元。二审案件受理费50元，由上海馨兰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年四月十三日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：