（2015）海民初字第00005号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-08-04

案件名称

北京昌鸿博金物业管理有限责任公司与何茹租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京昌鸿博金物业管理有限责任公司,何茹,北京芝罘渔村餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第00005号原告北京昌鸿博金物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路海洋出版社1层101室。注册号：110108016243515。法定代表人陈文昌，董事长。被告何茹，女，1968年6月24日出生。委托代理人李海江，北京锦竹律师事务所律师。第三人北京芝罘渔村餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路1幢1层。注册号：110108017779684。法定代表人何茹，总经理。委托代理人李海江，北京锦竹律师事务所律师。原告北京昌鸿博金物业管理有限责任公司（以下简称昌金物业公司）与被告何茹、第三人北京芝罘渔村餐饮管理有限公司（以下简称芝罘渔村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昌金物业公司之法定代表人陈文昌、被告何茹之委托代理人李海江、第三人芝罘渔村公司之委托代理人李海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌金物业公司诉称，2014年3月11日，我公司和何茹签订房屋租赁合同之后，何茹将房屋装修成芝罘渔村开始经营，按照合同第三条第2款约定，何茹应在2014年10月1日交纳下半年的房租，而何茹在2014年10月29日仍拒不缴纳，按照合同约定，我公司有权解除合同并收回房屋。此外，何茹公司还拖欠我公司水、电费64223.20元。故我公司现起诉要求法院依法判令：一、解除我公司和何茹于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、何茹给付我公司欠付的水、电费共计人民币64223.20元；三、何茹给付我公司欠付的从2014年11月1日至2014年12月31日的房屋租金人民币126000元；四、何茹结清至房屋腾退之日止的租金；五、何茹及第三人芝罘渔村公司腾退所租赁的房屋；四、本案诉讼费由何茹承担。何茹辩称，第一，本案租赁合同是无效的，昌金物业公司有权出租的房屋只有500平米，多出的200平米其无权出租。第二，昌金物业公司对出租给我方的房屋私自下挖一米，上加二层，属于违法建筑，导致我公司无法办理营业执照，无法正常经营。第三、昌金物业公司提交的其与海洋出版社的租赁合同约定的租赁期限是从2013年10月1日至2018年9月30日，但是与我方签订的租赁合同是到2019年4月30日，故昌金物业公司存在违法行为，导致我方无法经营。现在我方同意解除合同，但不同意昌金物业公司的其他诉讼请求。同时我方提出反诉，要求法院依法判令：一、昌金物业公司赔偿我方损失人民币18万元；二、反诉费由昌金物业公司承担。芝罘渔村公司述称，我公司同意何茹的意见，不同意昌金物业公司的诉讼请求。经审理查明，2014年3月11日，昌金物业公司（甲方）与何茹（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁的标的物位于安宁庄东路银海洋宾馆左侧门市楼一层700平米（其中前厅为二层留可用通道）；二、合同期为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日；三、租金及交付方式：1、前二年租金为756000元，后三年租金为882000元，付款方式为每半年乙方向甲方交付378000元；2、第一次付款时间2014年4月30日，以后每半年提前一个月支付，如乙方不能如期交付租金需按租金的5%承担滞纳金，如超过一个月甲方有权解除合同收回房屋；四、费用的承担：乙方在租赁期间，所使用的水、电（1.2元／千瓦），取暖费、电话、有线电视收视费用均由乙方自行承担……六、其他约定事项：5、合同履行期内，乙方转租、转让须经甲方同意，不得将租赁物的设备、设施用于各种形式的抵押或担保……。另查，北京市海淀区清河安宁庄东路1幢、2幢房屋的房屋所有权人为海洋出版社。2013年9月23日，海洋出版社（甲方）与昌金物业公司（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定：租赁的标的物位于海淀区安宁庄东路海洋出版社印刷厂及院落内的所有建筑物（除甲方预留的南北走向的库房，详见附件—图纸）；合同期为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止，合同期满甲方有权收回租赁物，如乙方有意续租，有优先权，但必须提前半年向甲方提出申请……。审理中，昌金物业公司对于64223.20元水、电费的计算方式陈述如下：2014年7月22日何茹交电费29016元，当时的电表数为141574度，2014年11月22日何茹弟弟ＸＸ与我方共同确认的电表读数为185585度，用185585度减去141574度即是2014年7月22日至11月22日四个月期间何茹的用电数44011度，然后用该数额乘以执行电价每度电1.2元就得到52813.2元，2014年11月22日之后何茹就自己买电卡，故此后的电费由何茹自己负担；水费何茹从来没有交过，截至目前何茹共计用水1400吨，每吨水的价格为8.15元，共计欠水费11410元。对此，昌金物业公司提交了2014年11月22日有何茹弟弟ＸＸ签字确认的字据，内容为：截止2014年11月22日芝罘渔村原电表表数185585度。同日，ＸＸ交款1200元，为芝罘渔村公司购电1000度，对此，昌金物业公司提交了相关收据予以证明。对于上述字据和收据，何茹及芝罘渔村公司表示因没有何茹本人的签字或芝罘渔村公司的盖章，故均不予认可。经本院调查，芝罘渔村公司在工商部门档案中的住所证明有如下记载：公司名称芝罘渔村公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路1幢1层，产权人证明一栏由海洋出版社加盖了公章，载明同意将上述地址房屋提供给该公司使用。何茹表示：昌金物业公司提供给我方的房产证上显示承租房屋的面积只有500多平米，但是与我方签订房屋租赁合同上写的房屋面积是700平米；住所证明上显示的安宁庄东路1幢1层与昌金物业公司租给我方的地址不是一个地址。对此，昌金物业公司表示：关于房屋的面积，房产证记载的是540多平米，后期经过多年，海洋出版社又盖了一个警卫室、一个配电室和一个茶炉房，这些房子没有含在产权证里，但是何茹租赁的时候把这些增建的房屋都承租了；双方在签订租赁合同的时候已经约定并验证了租赁房屋的面积是700平米，这是双方协商好的；此外，我方只是把海洋出版社出具的材料交给何茹，何茹去办理的营业执照。再查，何茹自2014年11月起没有再向昌金物业公司交纳租金。何茹未就欠付水、电费一节提供相关证据。审理中，何茹曾提出反诉，但在规定期限内未交纳反诉案件受理费。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证书、发票、住所证明等证据材料在案佐证。本院认为，昌金物业公司与何茹签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，何茹自2014年11月起至今未交纳房屋租金。根据合同第三条的约定，何茹应于2014年10月交纳下一期半年的租金，如超过一个月，昌金物业公司有权解除合同收回房屋。现合同约定的解除权行使条件已经成就，昌金物业公司起诉要求解除与何茹签订的房屋租赁合同，有合法依据，且何茹亦表示同意，故本院予以支持。合同解除后，何茹及芝罘渔村公司应当将房屋腾空，交还给昌金物业公司使用，并向昌金物业公司支付拖欠的租金，给付昌金物业公司至实际腾退房屋之日止的租金。根据租赁合同的约定，何茹每半年向昌金物业公司交付的租金数额为378000元，折合每月63000元。故昌金物业公司要求何茹按照每月63000元的标准支付自2015年1月1日起至实际腾退房屋之日止的租金，于法有据，本院予以支持。关于昌金物业公司主张要求何茹给付拖欠的水、电费一节，本院认为何茹对此应承担举证责任。昌金物业公司已提出明确的诉讼请求，并提交了相关证据予以证明。何茹仅以简单的不予认可为由予以反驳，而未提交其交纳水、电费的相关证据，故本院对于昌金物业公司要求何茹给付拖欠的水、电费之诉讼请求予以支持。何茹对于出租房屋面积差的质疑，因其未提供相关证据，故本院对此不予采信。何茹称其所租赁房屋属于违章建筑，且租赁地址与住所证明上表述的地址不一致，导致其无法办理营业执照，但其未提交有关部门认定租赁房屋为违章建筑的相关证据，且事实上，芝罘渔村公司已经办理了营业执照，住所证明亦为海淀区清河安宁庄东路1幢1层。故何茹的上述理由没有事实及法律依据，本院不予采信。何茹在答辩中曾表示其与昌金物业公司的租赁合同约定的租赁期到2019年4月30日，但昌金物业公司与海洋出版社的租赁合同约定的到期日为2018年9月30日，并因此认为昌金物业公司存在违法行为。但何茹在其反诉状中对此并未涉及，且其亦未明确要求昌金物业公司承担何种法律责任，更未就此提起反诉，故本院对此不予审理。审理中，何茹曾提出反诉，但在规定期限内未交纳反诉案件受理费，故本院视为其放弃反诉请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北京昌鸿博金物业管理有限责任公司与何茹于二Ｏ一四年三月十一日签订的《租赁合同》；二、何茹及北京芝罘渔村餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的北京市海淀区安宁庄东路银海洋宾馆左侧门市楼一层（七百平方米，其中前厅为二层留可用通道）全部腾空，交还给北京昌鸿博金物业管理有限责任公司使用；三、何茹于本判决生效后十日内给付北京昌鸿博金物业管理有限责任公司拖欠的二Ｏ一四年十一月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日的租金人民币十二万六千元，并按照每月人民币六万三千元的标准给付北京昌鸿博金物业管理有限责任公司自二Ｏ一五年一月一日起至实际腾退房屋之日止的租金；四、何茹于本判决生效后十日内给付北京昌鸿博金物业管理有限责任公司拖欠的水费人民币一万一千四百一十元及电费人民币五万二千八百一十三元二角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千一百零四元，由何茹负担，于本判决生效后七日内交纳（北京昌鸿博金物业管理有限责任公司已预交五百九十三元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王　实人民陪审员　　商凤鸣人民陪审员　　贾玉英二〇一五年四月十三日书　记　员　　黄　杨 搜索“”