（2014）杨民四（民）初字第3679号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
李莉与张成林、倪斌等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李莉,张成林,倪斌,黄金凤,张艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第3679号原告（反诉被告）李莉。委托代理人李瑞仁。委托代理人连娜，上海市申房律师事务所律师。被告（反诉原告）张成林。被告（反诉原告）倪斌。被告（反诉原告）黄金凤。被告（反诉原告）张艳。上列四被告共同委托代理人裴长利，上海市嘉诚律师事务所律师。原告李莉诉被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳房屋买卖合同纠纷一案及被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳反诉原告李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告李莉及委托代理人李瑞仁、连娜，被告倪斌、张艳及被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳的委托代理人裴长利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李莉诉称：2014年8月2日，原、被告双方经上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，与四被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向四被告购买上海市中原路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同签订后，原告按约支付了房款人民币1，500，000元。之后因被告原因，造成双方至今未能按合同约定继续履行房屋产权过户及交房等手续。故诉至法院，请求判令被告继续履行上述买卖合同，办理房屋产权变更登记手续，并交付房屋；判令被告支付违约金660，000元。被告（反诉原告）张成林、倪斌、黄金凤、张艳辩称并反诉诉称：原、被告双方在签订合同后，根据合同约定，原告应在2014年11月2日前办妥贷款事宜，但原告没有在此期间办出贷款。被告积极履行了其义务，清洁了房屋抵押等。造成合同无法继续履行的责任在于原告，���被告有理由怀疑原告的诚信，故不同意原告的请求，现反诉请求判令双方签订的合同解除；判令原告支付逾期付款违约金510，000元；判令原告支付应付而未付款项的利息损失23，800元。原告（反诉被告）李莉针对反诉辩称：根据合同约定，双方在完成合同交易后，原告才向被告支付相应的房款。现因被告原因造成双方至今未能完成产权过户手续，故没有发生合同解除的条件，也不存在原告违约的情形，故不同意反诉请求。经审理查明：上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳。2014年8月2日，原告李莉作为乙方。与甲方张成林、倪斌、黄金凤、张艳签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第二条、甲方同意以3，300，000元价格将上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方；第四条、双方同意甲方于2014年12月2日前腾出���房屋并通知乙方进行验收交接；第六条、双方确认在2014年11月2日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款，甲方有权单方解除合同，并通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金；房屋买卖合同补充条款约定：1、甲乙双方经协商一致同意，在双方于2014年8月2日在杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同中签字后，于2014年11月2日前双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续；2、该房屋若尚有贷款，甲方同意在2014年11月2日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如若需商业或组合贷款应在2014年11月2日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关材料；3、交房：A甲方于乙方付清全部房款（包括贷款，不计尾款部分）后7日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋原有户口（若有）于交房前（2014年12月31日前）已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户籍迁出为止，若逾期三月以上的，乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；5、该房屋内维修基金、煤气使用权、有线初装费和房屋的附属设施，固定装修设施、厨卫设施、灯具类和房屋的附属设施，由甲方随房附送给乙方；7、该房屋售价为3，300，000元，乙方必须另支付装修补偿等费用900，000元。甲方出售该房屋总收入4，200，000元；8、付款方式：A、乙方于甲乙双方签��买卖合同后当日支付房款1，500，000元其中包含已付定金100，000元；B、乙方于2014年12月31日前支付甲方房款100，000元；C、甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款450，000元；D、甲方同意乙方通过银行申请贷款的形式支付部分房款2，100，000元此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；E、尾款50，000元，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费用后7日内支付给甲方；10、如甲乙双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%的违约金；12、若贷款合同出来，甲乙双方必须5日内前往交易中心办理手续；合同附件三付款协议约定：乙方于2014年11月2日前支付2，260，000元，2014年8月2日前支付990，000元，2014年12月2日前支付50，000元。2014年6月29日，李莉支付张艳定金100，000元，2014年8月2日李莉支付张艳房款410，000元、990，000元。2014年8月11日，中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行出具《证明》一份，内容：借款人倪斌已经还清我行贷款本息，同意办理退保险及撤销抵押登记手续。2014年11月12日，倪斌、张艳与李莉在中原路XXX弄XXX号XXX室，协商变更贷款银行、交易中心办理过户日期等事宜。2014年11月15日，倪斌在在中原路XXX弄XXX号XXX室向中介公司员工表示，需要延后一周内交易。2014年11月15日，李莉向张成林、倪斌、黄金凤、张艳发出《告知书》，通知张成林、倪斌、黄金凤、张艳于2014年11月18日至杨浦区房地产交易中心办理过户手续。2014年11月21日，倪斌向李莉发出《催告函》，要求李莉支付利息损失7042元。2015年1月1日，张成林、倪斌、黄金凤、张艳向李莉发出合同解除函。李莉向银行申请贷款1，800，000元用以支付房款。以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、收据、汇款凭证委托书、录音资料、函，被告提供的、银行存折、证明、函及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告李莉与被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。该合同签订后，李莉支付了房款1，500，000元，并向银行申请贷款事宜。在2014年11月2日即双方约定的办理过户手续及支付房款期限届满后，双方当事人又重新磋商贷款银行、变更交易日期等事宜，就此未能达成一致��从本案查明事实看，因不可归责任于双方当事人事由，导致上述买卖合同没有继续履行，双方当事人均没有违约。根据合同约定，李莉应于双方共同至交易中心办理产权过户日支付房款2，100，000元。因双方未能就交易日期达成一致，李莉可以拒付上述房款。故李莉主张张成林、倪斌、黄金凤、张艳支付违约金的请求，不予支持。张成林、倪斌、黄金凤、张艳反诉主张原告支付违约金及利息损失的请求，也不予支持。基于上述原因，本案张成林、倪斌、黄金凤、张艳不具备解除合同的权利，四被告向李莉发出的解除合同函不生法律效力，故张成林、倪斌、黄金凤、张艳就此主张解除合同的请求，也不予支持。考虑到双方履行合同的实际情况，李莉主张继续履行买卖合同的请求，予以支持，双方当事人继续按合同约定内容履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》��八条之规定，判决如下：一、被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳继续履行与原告李莉就上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于本判决生效之日起三十日内，与原告李莉共同办理上述房屋产权变更至原告李莉名下的手续；三、原告李莉应于与被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳共同办理上述房屋产权变更手续之日，支付被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币750，000元；四、原告李莉应于取得上述房屋产权之日起三十日内支付被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币1，800，000元；五、被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于收到原告李莉支付房款人民币2，550，000元之日起七日内迁出、腾清，并将上述房屋交付给原告李莉；六、原告李莉应于被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳迁出���述房屋原有户籍之日，支付被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币100，000元。七、被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳应于交付上述房屋之日结清交房前的水、电、煤气、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用，并与原告李莉办理该房屋物业和煤气使用权更名至原告李莉名下手续；八、原告李莉应于被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳交付上述房屋之日，支付被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳房款人民币50，000元。本案本诉受理费人民币10，400元，减半收取人民币5200元，保全费人民币5000元，由原告李莉负担，反诉受理费人民币4569元由被告张成林、倪斌、黄金凤、张艳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一五年四月十三日书记员 陈乃彰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来自：