（2015）菏民一终字第171号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-28
案件名称
葛振兴与刘玉胜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘玉胜,葛振兴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第171号上诉人（原审被告）：刘玉胜，农民。被上诉人（原审原告）：葛振兴，居民。上诉人刘玉胜因与被上诉人葛振兴租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2014）郓民初字第2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开进行了审理。上诉人刘玉胜，被上诉人葛振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告葛振兴诉称，2012年12月25日，原被告签订租赁合同，原告将位于郓城县胜利街的门市房租赁给被告经营饭店，租金每年24000元，被告交付第一年房租后，第二年房租一直拖欠不交，原告一直找被告催要房租，被告提出不想干了，并写下欠条，但被告饭店的设备物品并没搬走，原告多次给被告打电话要房租，让其搬走，但至今未果。现请求解除原被告2012年12月25日签订的租赁协议书，并要求被告支付以前拖欠的房租4000元和2014年6月起至协议解除之日的房租。原审被告刘玉胜辩称，被告租赁原告的房屋经营饭店是事实，因赔钱于2014年6月提出不干了，并对欠付的房租为原告出具了欠条，当时约定原告出租原告的房子，被告处理饭店的东西。但被告带人想处理东西时，发现原告把锁换了，无法把东西搬走，因此原被告之间的租赁合同已经解除，被告同意支付欠原告的租金4000元，但要求原告赔偿因扣留被告财产造成的损失30000元。原审法院审理查明，2012年12月25日，原告葛振兴与被告刘玉胜签订租赁协议书，原告将其位于郓城县胜利街南段的门面房租赁给被告刘玉胜经营饭店。协议的主要内容为：甲方刘玉胜租赁乙方葛振兴位于胜利街南段路东房屋四间加厨房、洗澡间、小院及门前场地，租金每年贰万肆仟元整，如不开发建设，甲方优先租赁于乙方，暂时租期五年，房租到期前一个月交付，租赁时间自2012年12月25号起至2013年12月25号止为一年，以上协议双方遵守，自签字日期生效，乙方葛振兴，甲方刘玉胜，2012年12月25号。协议签订后，被告刘玉胜交付了第一年度的租金。后因经营赔钱，未按合同约定时间交付第二年度的租金。2014年6月，被告刘玉胜为原告葛振兴出具了一份欠条，内容为：今欠房租肆仟元整〈4000.00元〉，饭店设备、设施、物品在原处未搬走，刘玉胜，2014年6月。后被告所欠原告的租金未支付，饭店内的设施、物品未搬走。以上事实和证据，双方当事人无异议，原审法院予以确认。原告主张双方之间的租赁协议未解除，被告除支付结欠的4000元租金外，还应按协议约定支付2014年6月起至协议解除之日的租金。并提交原被告的手机通话录音（主要内容是原告催促被告支付所欠的租金4000元和把饭店内的东西拉走），证明原告一直催着被告支付租金，把东西搬走，原告并未扣留被告的东西，被告占用一天就应当按合同交付一天的租金。经质证，被告对通话录音内容没有异议，但提出2014年6月经原被告结算，被告为原告出具欠条后，双方即解除了租赁合同，因被告没有支付所欠原告的租金，原告更换了门锁，扣留了被告的财产，致被告无法将财产搬走处理。经审查认为，原告提交的录音资料，双方对其内容没有异议，且对本案事实具有一定的证明力，确认为有效证据。诉讼中，原审法院对被告在租赁房屋内的个人财产进行了勘验：木制条桌7个，圆桌2个，铁椅11把，铁圆凳13把，不锈钢桶2个，三屉桌一个，吧台柜一个，灶台一个，煤气罐一个，货架一个，圆菜墩一个，洗菜盆一个，新飞冰柜一个台，明晟牌保鲜柜一个，海信牌柜式空调一台，海尔壁挂式空调一台，海信壁挂式空调一台，门匾一个，菜盘65个，汤盆10个（以上财产均为破旧程度，详见照片）。经庭审质证，被告提出除以上财产外另有一台格力牌柜式空调和一个展式柜，未提供证据。庭审中，被告刘玉胜虽主张原告换锁扣留了被告饭店内的财产，给其造成了经济损失，并提出反诉，但未提交证据，未交纳反诉案件受理费。原审法院认为，原被告2012年12月25日签订的租赁协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。2014年6月，被告提出不经营后，双方结算了欠付的租金，被告为原告出具了欠条，并在欠条中写明设备、设施和物品未搬走，结合双方的通话录音内容，应认定2014年6月双方已协商终止了合同的履行。但被告刘玉胜未履行支付租金和搬走财产的义务，长期占用原告的房屋，其行为侵害了原告的财产权益，应当承担民事法律责任。被告主张原告扣留其财产并提出反诉请求，因未交纳反诉案件受理费，原审法院不予审理。综上，原告请求被告支付2014年6月以前所欠的租金4000元，应予支持。其请求被告按约定支付2014年6月以后的租金，可参照合同约定的租金数额按每日65.75元由被告赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）、第（四）、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘玉胜支付原告葛振兴2014年6月以前的房屋租金4000元，并自2014年7月1日起至判决履行之日止按每日65.75元赔偿原告葛振兴经济损失。于判决书发生法律效力后10内支付。二、被告刘玉胜于判决发生法律效力后10内将其个人在租赁房屋中的财产（财产名称、数量详见判决书中勘验认定的财产）搬出，将租赁物返还给原告。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘玉胜负担（原告已垫付，由被告与案件款一并支付原告）。上诉人刘玉胜不服原审判决上诉称：1、原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除，上诉人没有给被上诉人造成任何经济损失。2、由于被上诉人更换门锁的行为，致使上诉人在租赁合同解除后的几个月内无法将租房内的上诉人的财产搬出，给上诉人造成较大的经济损失。请求依法改判。被上诉人葛振兴答辩称：被上诉人没有换锁，同意原审判决。请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人以行为表明不再履行合同主要义务，双方当事人亦明确认同合同解除，涉案房屋租赁合同事实上已经解除。根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：上诉人与被上诉人租赁合同解除后，上诉人是否应承担搬出涉案房屋并承担支付租金的法律责任。首先，上诉人与被上诉人于2012年12月25日签订的租赁协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。2014年6月，上诉人提出不经营后，双方结算了欠付的租金，上诉人为被上诉人出具了欠条，并在欠条中写明设备、设施和物品未搬走，结合双方的通话录音内容，应认定2014年6月双方已协商终止了合同的履行。但上诉人未履行支付租金和搬走财产的义务，长期占用被上诉人的房屋，其行为侵害了被上诉人的财产权益，应当承担民事法律责任。上诉人上诉称，其没有搬出租赁房屋是因为被上诉人将其门锁更换了，导致上诉人无法开门将东西搬走，被上诉人不予认可。上诉人提供不出证明被上诉人确实将门锁更换阻止上诉人搬出的可以采信的有力证据佐证，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，上诉人请求被上诉人赔偿扣留其财产造成的经济损失，因一审时上诉人虽然提出反诉请求，但未交纳反诉案件受理费，本院不予审理。综上所述，上诉人刘玉胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘玉胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 路凤娟审 判 员 李冠军代理审判员 于 辉二〇一五年四月十三日书 记 员 王 婷 来自