（2015）达中民再终字第2号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-11-24
案件名称
上诉人冉龙均与被上诉人成志、王有芬、成涛和被上诉人四川邑都置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民再终字第2号上诉人（原审原告、被申请人）：冉龙均。委托代理人：李云生，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）：成志。被上诉人（原审被告、被申请人）：王有芬。被上诉人（原审被告、被申请人）：成涛。被上诉人（原审被告、再审申请人）：四川邑都置业有限公司。法定代表人：张玢，总经理。委托代理人：何伯祥，达州市正大法律服务所法律工作者。上诉人冉龙均与被上诉人成志、王有芬、成涛和被上诉人四川邑都置业有限公司（简称邑都公司）房屋买卖合同纠纷一案，达州市通川区人民法院2011年11月28日作出（2011）通川民初字第1907号民事判决，该判决发生法律效力后，原审被告邑都公司方知被起诉判决承担责任，遂向本院申请再审。本院于2013年7月31日作出（2013）达中民申字第18号民事裁定，指令达州市通川区人民法院再审本案。该院再审后于2014年9月24日作出（2014）通川民再初字第1号民事判决。原审原告冉龙均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人冉龙均及其委托代理人李云生、被上诉人邑都公司的委托代理人何伯祥到庭参加了诉讼。被上诉人成志、王有芬、成涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。达州市通川区法院原审审理查明：邑都公司于2010年2月8日成立，其经营范围包含房地产开发经营。2010年6月7日，邑都公司出具编号为邑都介（2010）字22号《介绍信》，载明“兹介绍成志同志等壹人，前往宣汉县普光镇联系土地开发工程事宜”。同日，邑都公司出具编号为（2010）字第22号《法人授权委托书》，该委托书载明“兹授权我单位成志同志（职位：工程部经理）为我方签订经济合同代表人，该代表就宣汉县普光镇龙井小区土地开发工程权限范围内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”同年10月26日，宣汉县普光镇村镇规划建设管理办公室出具《证明》一份，该证明载明“兹有成志在普光镇龙江路建房一栋，该户手续正在办理之中。”该证明展示在普光镇龙井小区的售楼处。同年10月30日，卖房人成志（甲方）与买房人冉龙均（乙方）签订了《房屋买卖合同》9份，由冉龙均购买成志修建的位于宣汉县普光镇龙江路龙景小区A幢2-7-4、A幢2-7-3、A幢1-7-1、A幢1-6-2、A幢1-7-2、A幢1-5-1、B幢3-5-10、B幢3-3-10、B幢4-6-10共9套住房，单价每平方米450元。成志于当日出具收据11份收取冉龙均购房款476666元，成志、成涛、王有芬作为甲方在甲方栏处签字，冉龙均在乙方栏处签字。达州市通川区人民法院原审审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，商品房预售应该取得《商品房预售许可证》。虽然宣汉县普光镇村镇规划建设管理办公室出具了《证明》一份，证明该栋房屋的合法手续正在办理中，但是该份《证明》不能取代商品房预售许可证，并且涉案9套房屋项目《龙景小区》至今都没有取得相关行政部门颁发的《商品房预售许可证》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案9套房屋的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，成志已经收取的476666元购房款应返还给原告。在本案《房屋买卖合同》签订的过程中，售房人利用宣汉县普光镇村镇规划建设管理办公室出具的《证明》来证明该房屋已经具备出售的合法手续，其行为具有欺诈性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，原告有权要求被告赔偿经济损失476666元。成志在开发涉案房屋时，有邑都公司出具的授权委托书和介绍信，根据《中华人民共和国民法通则》第63条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，邑都公司应对成志的行为承担责任。根据宣汉县普光镇村镇规划建设管理办公室的《证明》，该房屋实际系成志在进行实际修建，并且《房屋买卖合同》中有成志及其家庭成员王有芬、成涛的签字确认，故邑都公司承担返还购房款和赔偿损失的责任，成志、王有芬、成涛承担连带责任。据此判决：一、原告冉龙均与被告成志、王有芬、成涛于2010年10月30日签订的购买位于宣汉县普光镇龙江路龙景小区B幢3-5-10、B幢3-3-10、A幢2-7-4、A幢2-7-3、A幢1-7-1、A幢1-6-2、A幢1-7-2、A幢1-5-1、B幢4-6-10《房屋买卖合同》无效；二、被告四川邑都置业有限公司返还原告冉龙均购房款476666元，并赔偿原告冉龙均经济损失476666元。被告成志、王有芬、成涛对上述债务承担连带责任。邑都公司申请再审称，原审审判程序采用公告送达严重违法；审判组织违法；原审实体判决错误，邑都公司是授权委托成志到宣汉普光联系土地开发，并非修建联建房，邑都公司不应承担赔偿责任。请求撤销（2011）通川民初字第1907号民事判决，驳回被申请人冉龙均对申请再审人的诉讼请求。被申请人冉龙均辩称，成志修建的房屋有申请再审人的委托书，申请再审人就应在授权范围内承担责任，申请再审人的再审请求不成立。被申请人成志、王有芬、成涛未作答辩。达州市通川区人民法院再审查明，2009年6月1日，被申请人成志（乙方）与宣汉县普光镇龙井路432号至420号共9间6户罗建洪等人（甲方）签订联合改建房屋合同书，罗建海、罗建洪等6户自愿联合改建房屋，由成志承担本项建筑工程修建。合同约定乙方按甲方现有门市、住房、地下室面积还给甲方相等面积；同时约定第三楼全部抬空，由乙方作商品房出售，第三楼起作套房。合同另就工期、安全、房屋质量等作了约定。2010年6月7日，申请再审人邑都公司向成志出具介绍信、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等资质证书，授权成志前往宣汉普光镇联系土地开发工程事宜，并作为工程部经理就宣汉普光镇龙井小区土地开发工程对外签订协议。2010年10月26日，宣汉普光镇村镇规划管理办公室出具证明，证明成志在普光镇龙江路建房一栋，该户手续正在办理之中。同日，宣汉国土资源局普光国土所出具证明，证明成志在普光镇龙江路建房一栋，该栋房用地手续正在办理之中。2010年10月30日，被申请人冉龙均与被申请人成志签订房屋买卖合同9份，冉龙均购买成志修建的龙井小区房屋9套，单价450元／平方米，其中A幢1-5-1、1-6-2、1-7-1、1-7-2、2-7-3、2-7-4房屋6套、面积126.8平方米，价款57000元／套；B幢3-3-10、3-5-10、4-6-10房屋3套，面积103.8平方米，价款46710元／套，合同总计价款482110元。成志、王有芬、成涛作为甲方在合同上签名，冉龙均作为乙方在合同上签名。同日成志出具收据收取冉龙均购房款476666元，冉龙均以转账及现金方式一次性支付，再审中冉龙均提供了中国工商银行转款298000元给成志的转账凭证。再审中，邑都公司提供了宣汉县国土资源局2010年10月8日作出的宣国土资罚（2010）第962号国土资源违法案件行政处罚决定书，证明罗建海等11户联建房屋非法占用集体土地的事实。达州市通川区人民法院再审认定，宣汉县普光镇龙井路432号至420号9间6户罗建洪等人将自有的房屋拆除改建、联建（实际联建户是11户），上述房屋土地性质为集体所有，至今未办理用地及建房审批手续。经人介绍由成志修建上述联建房，双方签订了联合改建房屋合同书，合同约定除还联建户住房、门市外，其余房屋由成志对外出售。2010年6月7日，邑都公司向成志出具介绍信、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等资质证书，授权成志前往宣汉普光镇联系土地开发工程事宜，并作为工程部经理就宣汉普光镇龙井小区土地开发工程对外签订协议。因上述联建户未办理用地审批手续，宣汉县国土资源局于2010年10月8日作出宣国土资罚（2010）第962号国土资源违法案件行政处罚决定书，对罗建海等11户联建房屋非法占用集体土地作出处罚。2010年10月26日，宣汉普光镇村镇规划管理办公室出具证明，证明成志在普光镇龙江路建房一栋，该户手续正在办理之中。同日，宣汉国土资源局普光国土所出具证明，证明成志在普光镇龙江路建房一栋，该栋房用地手续正在办理之中。2010年10月30日，冉龙均与成志、王有芬、成涛签订房屋买卖合同，由冉龙均购买房屋9套，单价450元／平方米，合同总价款482110元。同日，冉龙均以转账及现金方式一次性支付购房款476666元，成志出具了收款收据。达州市通川区人民法院再审认为，宣汉县国土资源局宣国土资罚（2010）第962号国土资源违法案件行政处罚决定书，证明成志修建的联建房屋土地性质为集体所有，成志将该集体土地上的房屋对外出售给冉龙均违反国家禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被申请人成志、王有芬、成涛应承担返还冉龙均购房款476666元的民事责任，并承担占用期间的资金利息。本案中申请再审人邑都公司向成志出具介绍信、委托书及相关资质证书的目的是委托成志前往宣汉普光镇联系土地开发，从事房地产经营。按照商品房开发的相关规定，只能是由相关职能部门对国有土地进行公开招、拍、挂，由具备相应资质的房地产开发企业参与投标，中标后方能进行房地产开发经营。但成志在受托后没有以委托人邑都公司的名义参与任何国有土地的开发，对外签订合同从事房地产经营，而是以自己个人名义与他人签订联建房屋建筑施工合同，修建普光镇集体土地上的房屋，并以个人名义对外出售，收取购房款。因此，成志的行为已超越代理权，也没有证据证明其行为得到了委托人邑都公司的追认，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，申请再审人邑都公司不应承担成志、王有芬、成涛与冉龙均签订的无效合同所产生的民事责任。申请再审人邑都公司的再审理由成立，其再审请求予以支持。因本案争议标的物不符合商品房的特征，不应适用商品房买卖的相关法律规定，故冉龙均主张赔偿购房款一倍的请求，不予支持。经审理查明，原审在送达法律文书的程序上存在瑕疵，审判人员变更后也未依法履行告知义务。原判决认定双方是商品房买卖合同纠纷，以未取得商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定买卖合同无效，判决返还冉龙均购房款476666元，并赔偿一倍的损失476666元，适用法律错误。据此判决：一、撤销本院（2011）通川民初字第1907号民事判决；二、被申请人（原审原告）冉龙均与被申请人（原审被告）成志、王有芬、成涛于2010年10月30日签订的房屋买卖合同无效；三、限被申请人（原审被告）成志、王有芬、成涛在本判决生效后次日返还被申请人（原审原告）冉龙均购房款476666元，并支付从2010年10月31日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止；四、驳回被申请人（原审原告）冉龙均对申请再审人（原审被告）四川邑都置业有限公司的诉讼请求。原审案件受理费13333元，由被申请人成志、王有芬、成涛负担；再审案件受理费13333元，由申请再审人四川邑都置业有限公司负担。上诉人冉龙均的主要上诉理由：一审适用法律错误，认定邑都公司对成志在宣汉开发的房屋是联建房而非商品房不知情，进而判决其不承担责任错误。虽购房合同、房款收条上只有成志的名字，但上诉人冉龙均是在成志出具了邑都公司的授权委托书、企业营业执照等文件后才相信购买房屋的，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十二条“借用企业介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”的规定，仅仅借用都要作为利害共同体，本案被上诉人邑都公司是事实上的授权委托，据此，邑都公司应承担相应的民事责任；原审判决只返还购房款及资金利息于法不公。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，作为过错方的邑都公司与成志除了返还房款及利息外，还应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。请求：1、撤销达州市通川区法院（2014）通川民再初字第1号民事判决，维持该院（2011）通川民初字第1907号民事判决；2、本次诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邑都公司口头答辩称：达州市通川区人民法院（2011）通川民初字第1907号民事判决的审理程序违法，上诉人提出维持该民事判决的理由不成立；该院（2014）通川民再初字第1号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是：1、争议房屋是集体土地上修建，依法不能出售，买卖合同无效；2、上诉人与成志签订的合同第一段载明龙井小区是扩建、联建房屋，而非商品房。授权委托书上载明的成志是工程部经理，权限是土地开发。买卖合同上是成志及其家属的签字，房款也是付给成志的，证明成志超越了授权范围，是成志的个人行为。据此，被上诉人邑都公司不应承担责任。被上诉人成志、王有芬、成涛未答辩。二审查明的事实与一审查明的事实一致。上诉人冉龙均与被上诉人邑都公司对原判决查明的事实均无异议。本院认为，本案诉争房屋土地性质为集体所有，被上诉人成志将该集体土地上的房屋对外出售给上诉人冉龙均违反国家禁止性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上诉人冉龙均与被上诉人成志等签订的房屋买卖合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案争议的焦点问题是：本案上诉人冉龙均的购房款返还责任应由谁承担？被上诉人邑都公司应否承担返还责任和赔偿责任？本院认为，被上诉人成志在开发涉案房屋时，被上诉人邑都公司向其出具了介绍信和授权委托书，介绍信载明：“兹介绍成志同志等壹人，前往宣汉县普光镇联系土地开发工程事宜”。授权委托书载明：“兹授权我单位成志同志（职位：工程部经理）为我方签订经济合同代表人，该代表就宣汉县普光镇龙井小区土地开发工程权限范围内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任”。同时被上诉人邑都公司又向成志提供了营业执照、组织机构代码证、税务登记证等相关手续。因此，被上诉人成志虽以其个人名义与上诉人冉龙均签订的房屋买卖合同，但其是在代理权限范围内实施的民事行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，被上诉人邑都公司应对被上诉人成志的民事行为承担相应的民事责任，故被上诉人邑都公司应承担返还购房款和赔偿损失的责任。根据宣汉县普光镇村镇规划建设管理办公室的《证明》，该房屋系成志在进行实际修建，并且《房屋买卖合同》中有成志及其家庭成员王有芬、成涛的签字确认，上诉人冉龙均亦将购房款交付给成志，成志等人未提供证据证明将该购房款交付给了被上诉人邑都公司，故被上诉人成志、王有芬、成涛应承担连带责任。上诉人冉龙均请求被上诉人邑都公司承担民事责任的理由成立，本院予以支持。上诉人冉龙均上诉称作为过错方的邑都公司与成志除了返还房款及利息外，还应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的理由，因本案争议标的物不符合商品房的特征，不应适用商品房买卖的相关法律规定，且上诉人冉龙均未提交直接损失的相关证据，据此，上诉人冉龙均上诉请求赔偿购房款一倍的经济损失的理由不能成立，其该项请求本院不予支持。综上，原审法院再审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当，应予纠正。被上诉人邑都公司应返还上诉人冉龙均购房款476666元，并承担占用期间的资金利息（按银行同期同档贷款利息计算），被上诉人成志、王有芬、成涛承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持达州市通川区人民法院（2014）通川民再初字第1号民事判决第一、二项；二、撤销达州市通川区人民法院（2014）通川民再初字第1号民事判决第三项、第四项；二、被上诉人四川邑都置业有限公司返还上诉人冉龙均购房款476666元，并支付从2010年10月31日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算利息至本判决确定的给付之日止。被上诉人成志、王有芬、成涛对上述债务承担连带返还责任。上述债务限本判决生效之时起三十日内付清。三、驳回上诉人冉龙均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费13333元，由原审被告四川邑都置业有限公司、原审被告成志、王有芬、成涛共同负担6666.5元，由原审原告冉龙均负担6666.5元；再审案件受理费13333元，由申请再审人四川邑都置业有限公司、被申请人成志、王有芬、成涛共同负担6666.5元，由被申请人冉龙均负担6666.5元；二审案件受理费13333元，由上诉人冉龙均负担6666.5元，由被上诉人四川邑都置业有限公司、被上诉人成志、王有芬、成涛负担6666.5元。本判决为终审判决。审判长 陈洁审判员 户娆审判员 徐瑛二〇一五年四月十三日书记员 陈芬