（2015）并民终字第374号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-06
案件名称
刘彦良与银宝生房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
银宝生,刘彦良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第374号上诉人（原审被告）银宝生，男，汉族，住山西省太原市杏花岭区。委托代理人宋鑫，男。被上诉人（原审原告）刘彦良，男，汉族，无业，住山西省朔州市朔城区。委托代理人刘占军（系刘彦良之父），男，汉族，无业。委托代理人杨中刚（系刘彦良之姐夫），男。上诉人银宝生与被上诉人刘彦良因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2014）迎民初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。银宝生的委托代理人宋鑫，刘彦良的委托代理人刘占军、杨中刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘彦良原审时诉称，2009年6月26日，刘彦良、银宝生签订《房屋租赁协议》，刘彦良将其所有的位于太原市迎泽区桥东街33号某房屋出租给银宝生，房屋总层数3层，刘彦良自己内部加盖了一层（租赁合同标明为1-4层），建筑面积147.49平米，每年租金80000元，租赁期2009年6月26日至2014年7月26日。房屋租赁到期将至，刘彦良委托父亲刘占军到银宝生公司商谈续租事宜，银宝生无理拒谈。第二次，银宝生派人将刘占军拖出房屋。后刘彦良于7月18日与7月31日发给银宝生两份特快专递，通知银宝生收回房屋，不再续租。银宝生至今不予理睬。故诉至法院请求判令：1、银宝生腾出并返还刘彦良所有的位于太原市迎泽区桥东街33号某房屋。2、银宝生支付刘彦良2014年7月27日至房屋返还日的租金（房租标准为每年100000元），截止到起诉之日是5833元。3、诉讼费用由银宝生承担。银宝生原审时辩称，刘彦良主体不适格，在协议上签字的是刘占军，实际租赁过程中银宝生也一直与刘占军接触，故刘占军才清楚事件经过，应将其列入本次诉讼。在《房屋租赁协议》上签字的并非刘彦良本人，故原协议无效，刘彦良、银宝生实际形成的是不定期租赁关系。银宝生认为双方应重新签订合法的租赁协议，并在协议中明确表述有关对承租方进行装修补偿及扩建补偿的条款，在此条件下，银宝生愿意继续承租该房屋。银宝生不同意腾房，因为出租方既未给承租方留下合理期限，也未按照法定要求与承租人进行协商，也没有就承租人已作出的装修、扩建补偿事宜进行有效协商。双方事实上在不定期租赁期间，一直履行的是每年80000元的租金标准，是双方都认可的，所以刘彦良要求按每年100000元支付租金没有依据，也没有道理，不应得到支持。针对刘彦良诉状所说承租方内的加层是刘彦良扩建，不属实，事实上是承租人在租房时与刘占军说好，由银宝生出资扩建的，综上，银宝生同意继续履行合同，否则应赔偿银宝生损失。原审法院经审理查明，位于太原市迎泽区桥东街33号某房屋（建筑面积147.49平方米）的所有人是刘彦良，房屋所有权证号为晋房权证并字第××号。2009年6月26日，刘彦良作为出租方与银宝生作为承租方签订《房屋租赁协议》，约定：将位于太原市桥东街中正银苑（门面56号）1-4层（太原市迎泽区桥东街33号某号）出租给银宝生，租期为5年，自2009年6月26日起至2014年7月26日止，租金每年8万元。合同签订后，刘彦良将上述房屋交付银宝生，双方全面履行上述合同至合同期满。但合同期满后，双方未签订新的租赁合同，刘彦良两次书面通知银宝生双方租赁合同终止要求其腾房，但至今银宝生仍占用使用上述争议房屋。证实上述事实的证据有《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》等书证及其当事人陈述在案佐证。原审法院经审理认为，刘彦良与银宝生签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，应为合法有效。现租赁期限届满，作为承租人的银宝生应当依法返还租赁房屋，刘彦良要求银宝生返还房屋的诉讼请求，应予支持。依据我国合同法第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，刘彦良要求银宝生支付合同到期后至返还占用房屋期间租金的请求应予支持，具体金额酌情处理。银宝生辩称“刘占军应是本案的诉讼主体”，结合刘彦良提供的争议房屋产权证及其刘彦良出具的授权书可以认定刘占军仅是刘彦良的委托代理人；银宝生还辩称刘彦良应赔偿其租赁期间的损失，但其未提供相关证据，上述辩称意见不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决，“一、被告银宝生于本判决生效之日起十日内腾出位于太原市迎泽区桥东街33号2幢1-3层1018号房屋（房屋所有权证号为晋房权证并字第××号）交付原告刘彦良。二、被告银宝生于本判决生效之日起十日内支付原告刘彦良自2014年7月27日起至实际腾出房屋之日止的租金（租金标准为每年80000元）。案件受理费4575元由被告负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”银宝生不服该判决，上诉至本院称，一、原审判决认定事实不清：《房屋租赁协议》由刘占军冒名刘彦良签约，晋房权证并字第××号房屋所有权证记载与《房屋租赁协议》所载标的物层数不符，刘彦良未履行提前30天的通知义务，剥夺银宝生的优先承租权，判令银宝生腾房未考虑太原市道路改造的影响和银宝生装修损失。二、原审判决适用法律不当：银宝生从未逾期支付租金及各项费用，不存在违约情形，原审判决判令银宝生腾房不当。请求二审法院撤销原审判决后改判刘彦良继续履行《房屋租赁协议》、银宝生继续租用争议房，或者发回重审，诉讼费用由刘彦良承担。刘彦良辩称，银宝生上诉没有新的事实和理由，刘占军代理刘彦良订立《房屋租赁协议》行为有效，银宝生在五年租房期间的房租都是付给刘占军并没有提出异议，出租房屋在开发商卖房时就是买三层送一层，刘彦良父亲刘占军加了隔层成为四层；租赁期满银宝生未依约提前一个月提出续租，刘彦良委托父亲刘占军与其协商反而遭到银宝生粗暴对待，银宝生不享有优先承租权；银宝生陈述其从未逾期支付租金，与事实不符，现在长期侵占刘彦良房屋不予返还，其行为和认识根本错误。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决，保护刘彦良合法权益。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院审理本案期间，双方均未提交新证据。经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。本院认为，《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，刘彦良要求银宝生返还房屋，符合法律规定。原审判决结合诉争房屋权属证书等证据材料、综合考虑《房屋租赁协议》签订及履行情况，判令银宝生腾出诉争房屋并支付租赁期限届满后至其实际腾出诉争房屋期间的租金，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。银宝生上诉请求的理由和证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费4575元（上诉人银宝生已预交），由上诉人银宝生负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建明代理审判员 李 晨代理审判员 王 浩二〇一五年四月十三日书 记 员 王慧玲 关注公众号“”