（2014）怀中民一终字第743号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-09-24

案件名称

舒易国、杨森智等与张文魁、刘苏姣等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

舒易国,杨森智,蒋丽华,张文魁,刘苏姣,张许英,张水艳,张文强,张文凤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）怀中民一终字第743号上诉人（原审原告）舒易国。上诉人（原审原告）杨森智。上诉人（原审原告）蒋丽华。以上杨森智、蒋丽华二上诉人的共同委托代理人舒易国。以上舒易国、杨森智、蒋丽华三上诉人的共同委托代理人吴衡（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张文魁。委托代理人杨杰，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312199710391910。被上诉人（原审被告）刘苏姣。被上诉人（原审被告）张许英。被上诉人（原审被告）张水艳。被上诉人（原审被告）张文强。被上诉人（原审被告）张文凤。以上刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤五被上诉人的共同委托代理人张文魁（特别授权）。上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华因与被上诉人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2014年11月16日（2014）怀鹤民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华的共同委托代理人吴衡，上诉人杨森智、蒋丽华的共同委托代理人舒易国及上诉人舒易国、蒋丽华，被上诉人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤的共同委托代理人张文魁，被上诉人张文魁的委托代理人杨杰及被上诉人张文魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：杨森智、舒易国、蒋丽华为共同开设幼儿园，于2013年8月30日，由杨森智作为代表与张某签订了《河西德天农贸市场三楼租赁合同》一份。合同约定，张某将河西德天农贸市场7栋三楼自建的钢架厂房（含三楼两间住房）及三楼顶部面积的50%租赁给杨森智、舒易国、蒋丽华，租赁期限15年，自2013年9月10日至2028年9月9日止；用途仅作幼儿园使用；前三年租金为每年180000元，于合同签订之日支付第一年50%的租金，半年后交清余下第一年50%的租金，在第一年装修期间免三个月租金等等。杨森智、舒易国、蒋丽华根据约定于8月31日通过转账的方式向张某交付了90000元房租，然后进行了装修设计，采购了材料和设备，并进行了施工装修，由舒易国进行施工监工。因该租赁房屋装饰装修未取得建设工程施工许可证，2013年10月2日，怀化经济开发区综合执法局作出怀经综执停字JZ（2013）第52号责令停工通知书，责令在建施工项目停止建设。该停工通知书于作出当日，由执法人员在河西德天农贸市场7栋三楼送达给张某。送达后，装修项目曾停工数日，后又开始进行装修，行政执法人员曾多次到现场命令停工。2013年12月20日，怀化经济开发区综合执法局执法大队将杨森智、舒易国、蒋丽华装修的设施全部拆除。另查明，张某租赁给杨森智、舒易国、蒋丽华的房屋未取得建设工程规划许可证。原审认为：1、关于房屋租金的问题。本案中，张某将未取得建设工程规划许可证的城镇房屋租赁给杨森智、舒易国、蒋丽华使用，直至法庭辩论终结前租赁房屋仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，杨森智、舒易国、蒋丽华与张某签订的《河西德天农贸市场三楼租赁合同》无效。因系张某的过错，导致双方签订的租赁合同无效，杨森智、舒易国、蒋丽华向张某支付的90000元租金，张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤应当予以返还。2、关于杨森智、舒易国、蒋丽华设计、装修施工、购买设备和建筑材料等直接经济损失的问题。原告为开设幼儿园，对租赁房屋进行大规模装修，根据《中华人民共和国建筑法》第七条及参照《建筑工程施工许可管理办法》第二条之规定，原告首先应申请领取建设工程施工许可证后再进行施工，但原告未取得建设工程施工许可证，便组织人员进行装修。2013年10月2日，执法人员将责令停工通知书在施工现场下达之后，施工现场虽停工数日，但之后仍然进行装修施工，执法人员也曾多次在施工现场责令停工。原告陈述对执法人员于2013年10月2日将停工通知书送达施工现场一事不知情。经查明，房屋装修系由原告组织人员进行施工，原告舒易国对现场进行监工，从查明的案件事实及相关证据进行分析，原告的陈述，不予采信。对于原告2013年10月2日以前所付装修材料款、建设工程款、设计费用及2013年10月2日以后形成的损失，原审法院认为，原告建设施工应当在取得建设工程施工许可证的前提下才能施工，原告违反了法律的规定，未取得建设工程施工许可证便进行设计及装修，这种违法性与张某是否同意装修无关，而决定于原告未按法律及部门规章从事装修行为，故无论执法大队在何时通知停工，原告的装修行为都自始至终是违法的。原告的损失与原告的违法行为有直接的利害关系，因此上述款项及损失，三名原告应当自行承担。鉴于张某已去世，其应返还的租金及赔偿原告的损失，由六名被告（继承人）予以返还及承担赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、被告刘苏姣、张文魁、张许英、张水艳、张文强、张文凤在继承张某的遗产实际价值范围内共同返还原告杨森智、舒易国、蒋丽华房屋租金90000元，限于本判决生效之日起15日内付清；二、驳回原告杨森智、舒易国、蒋丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9839元，由原告杨森智、舒易国、蒋丽华承担8116元，被告刘苏姣、张文魁、张许英、张水艳、张文强、张文凤共同承担1723元。宣判后，上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华不服，以上诉人的装修损失系因被上诉人的父亲张某提供的出租房屋系违章建筑，且对上诉人隐瞒执法部门责令停止装修的事实所导致，与张某的行为存在因果关系，故被上诉人应该对上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华的装修损失承担赔偿责任，原审判决被上诉人不承担装修损失赔偿责任不当为由，上诉本院，要求本院二审：1、撤销原判第二项，依法改判由六被上诉人共同赔偿上诉人设计、装修施工、购买设备和建筑材料等直接经济损失513931元；2、本案一、二审诉讼费用由六被上诉人承担。被上诉人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤对上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华的上诉主张及理由答辩称：被上诉人的父亲张某没有对上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华隐瞒任何事实；上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华没有提供直接经济损失513931元的充分证据；上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华应对执法部门责令停工后产生的损失承担全部责任；本案与上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华发生租赁合同的相对主体系张某，被上诉人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤只是张某的继承人，依法只对继承的遗产范围内承担对外债务，上诉人亦未提供证据证明被上诉人继承遗产的份额范围。故上诉人的理由不能成立。本案应驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。上述事实，经一、二审公开开庭审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：1、一审所列证据。2、一、二审庭审笔录。本院认为：本案二审双方当事人的争议焦点为：张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤是否应当共同赔偿杨森智、舒易国、蒋丽华的装修损失513931元。首先，因杨森智、舒易国、蒋丽华与张某签订的《河西德天农贸市场三楼租赁合同》，内容为将没有办理规划许可等手续的自建房屋进行出租，有违法律规定，属于无效协议，原审确认上述合同无效正确。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，杨森智、舒易国、蒋丽华作为承租一方应当将租赁物返还给出租人张某，出租人张某应当将收取的90000元租金返还给承租人杨森智、舒易国、蒋丽华。由于出租人张某已经死亡，一审判决由张某的继承人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤返还上述90000元租金后，张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤并未上诉，视为张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤对返还上述90000元租金予以认可，故本院对此亦予维持。其次，杨森智、舒易国、蒋丽华签订上述房屋租赁协议后，对协议所涉房屋进行装修以及装修部分被行政部门拆除导致装修损失发生的事实客观存在。但在杨森智、舒易国、蒋丽华所举装修投入的证据中部分单具并不属于正式票据；且杨森智、舒易国、蒋丽华进行装修依法承有须先办理装修工程施工许可证的义务，如杨森智、舒易国、蒋丽华能够履行上述办理装修许可手续在先的义务，即可被行政相关部门告知不能装修，装修损失即可避免。杨森智、舒易国、蒋丽华在未取得装修工程施工许可证的情况下便组织人员进行装修，行为明显错误，该过错行为是导致上述装修损失的主要原因。杨森智、舒易国、蒋丽华应对自己遭受的上述装修损失承担主要责任。张某明知自己的房屋不符合出租的法律规定，而将房屋出租给杨森智、舒易国、蒋丽华，其行为亦有一定过错，该过错行为亦是导致杨森智、舒易国、蒋丽华发生上述装修损失的次要原因，故亦应对杨森智、舒易国、蒋丽华遭受的上述装修损失承担一定的次要赔偿责任。考虑双方各自过错程度，本院酌定由张某赔偿杨森智、舒易国、蒋丽华装修损失6万元。由于出租人张某已经死亡，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，上述应由张某负责赔偿的6万元装修损失由张某的继承人张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤在继承张某的遗产范围内予以赔偿。综上，原判事实清楚，但适用法律不准，处理欠当。上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华的部分上诉主张及理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第359号民事判决第一项；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第359号民事判决第二项；三、由张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤在继承张某的遗产范围内赔偿杨森智、舒易国、蒋丽华装修损失6万元，限判决生效后30日内履行完毕；四、驳回杨森智、舒易国、蒋丽华的其他诉讼请求。一、二审案件受理费17878元，由上诉人杨森智、舒易国、蒋丽华负担16000元，张文魁、刘苏姣、张许英、张水艳、张文强、张文凤负担1878元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审　判　长　　刘士平审　判　员　　向淑莉审　判　员　　王文利二〇一五年四月十三日代理书记员　　唐红霞 关注公众号“”