（2015）金民二初字第2160号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-28
案件名称
褚俏莹与郑州新澳房地产顾问有限公司、徐龙飞等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
褚俏莹,郑州新澳房地产顾问有限公司,徐龙飞,徐书显
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二初字第2160号原告褚俏莹。委托代理人何新，河南德惠律师事务所律师。委托代理人郑艳华，河南德惠律师事务所实习律师。被告郑州新澳房地产顾问有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人王红柳。被告徐龙飞。被告徐书显。原告褚俏莹诉被告郑州新澳房地产顾问有限公司（以下简称新澳公司）、徐龙飞、徐书显房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚俏莹委托代理人何新、郑艳华，被告徐书显到庭参加诉讼。被告新澳公司、徐龙飞经本院依法传唤，无正当理由，拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月10日，由被告新澳公司民航路分公司居间，原告与被告徐书显签订了《房屋买卖合同》，购买被告徐书显所有的位于郑州市金水区住房，被告徐龙飞以被告徐书显代理人的身份在该合同上签字。后被告徐书显以被告徐龙飞没有代理权为由，拒不履行该合同，致使原告利益受到损害。在郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第6145号案件中，被告徐书显明确表示不追认被告徐龙飞在2013年12月10日签订的《房屋买卖合同》中的代理行为。被告徐龙飞在未获得被告徐书显授权的情形下与原告签订《房屋买卖合同》属于无权代理行为，事后，被告徐书显对被告徐龙飞的代理行为拒绝追认，被告徐龙飞应当对原告的损失承担赔偿责任。被告新澳公司民航路分公司在签订《房屋买卖合同》在明知被告徐龙飞不具有代理权的情形下，故意隐瞒原告，没有尽到如实告知义务，亦应对原告的损失承担赔偿责任。故诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告新澳公司返还原告佣金12000元、代办费1000元；3、被告双倍返还原告定金4000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、被告新澳公司企业注册信息；2、房屋买卖合同一份；3、被告徐龙飞身份证复印件及委托保证书一份；4、佣金及定金收据一份；5、被告徐书显身份证复印件、郑房权证字第××号房屋所有权证复印件二份、房屋平面图复印件一份。6、（2014）金民二初字第6145号案件的庭审笔录。被告徐书显、徐龙飞辩称：被告新澳公司在被告徐书显不知情的情况下，与被告徐龙飞签订了房屋买卖合同。事后被告徐龙飞打电话通知被告徐书显此事，但因价格问题与原告没有达成一致意见，所以被告徐书显不同意卖房子。而原告在合同签订后，就交给了被告新澳公司15000元。被告新澳公司也不退还给原告，现在原告起诉被告徐书显、徐龙飞，想让被告徐书显、徐龙飞赔偿的损失，原告的理由不充分，因为：第一，被告徐书显、徐龙飞根本没有收到原告一分钱，原告主张的2000元定金，完全是由被告新澳公司取得，让被告徐书显、徐龙飞赔偿显然是不公平的；第二，在被告新澳公司与徐龙飞及原告签订合同时，原告明知房产证上不是徐龙飞的名字还要签订这个合同，明显是原告的过错，徐龙飞不是房子的所有权人，根本无权出卖被告徐书显的房子，虽然徐龙飞与他们签订的有委托书，但是委托书上没有被告徐书显的签字，可以说原告与被告徐龙飞在被告新澳公司签订的房屋买卖合同完全是没有法律效力的，属于无效合同。被告新澳公司与原告联手欺骗想把被告徐书显的房子卖给原告，现在事情败露，原告交给被告新澳公司的钱又不退还，这与被告徐书显、徐龙飞没有任何关系，望法院主持公道，依法裁决。被告徐书显、徐龙飞未举证。被告新澳公司未答辩亦未举证。经审理查明，被告徐书显与被告徐龙飞系父子关系。2013年12月10日，被告徐龙飞在未取得房屋所有权人被告徐书显授权的情况下，作为卖方，与原告及被告新澳公司下属的民航路分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告徐书显将其所有的位于郑州市金水区的房产出卖给原告，房屋建筑面积为141.21㎡；房屋总价款为90万元，原告于合同签订时支付15000元，其中佣金12000元、代办费为1000元，余额2000元作为被告新澳公司下属的民航路分公司代为保管的定金，被告徐书显同意该定金在办理完房产过户手续前由民航路分公司保管；原告付款方式为按揭贷款，原告应在立契当日付清首付款（首付款等于本合同价格减去银行实际贷款），剩余房贷由银行贷款当日向被告徐书显支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；原告与被告徐书显同意在签订本合同后25个工作日内，共同到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续，或到相关部门办理相关手续；被告徐书显若违反约定在本合同签订之日起25个工作日内未与原告共同到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续，则视为其单方解除合同，应双倍返还原告交付的定金等。合同签订后，原告当日即向民航路分公司交纳定金15000元。后被告徐书显以被告徐龙飞没有代理权为由，据不配合原告办理房屋过户手续，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：本案的房屋买卖合同中，原告系买方，被告新澳公司下属的民航路分公司系居间方，被告徐龙飞系代表房屋所有权人被告徐书显的卖方。被告徐龙飞在签订合同时，并未取得房屋所有权人被告徐书显的合法授权，其以被告徐书显的名义签订合同属无权代理，故该房屋买卖合同是效力待定合同。事后房屋所有权人被告徐书显对被告徐龙飞的出售行为没有追认，导致该房屋买卖合同未能生效。根据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，故该房屋买卖合同对被告徐书显不发生法律效力。被告新澳公司下属的民航路分公司作为专业的房屋中介机构，应具备相关专业的中介常识及掌握一定的中介规则，其在房屋中介服务过程中应本着负责的态度，如实提供与订立合同有关的重要事实，促成买卖双方安全高效达成交易，并据此收取报酬。但是被告新澳公司下属的民航路分公司作为居间方，没有严格审查卖房人的出售资格，导致原告信赖行事与被告徐龙飞签订合同，并向居间方交付佣金、代办费、购房定金15000元。事后因被告徐龙飞的无权代理行为导致该房屋买卖合同未生效，原告购房的合同目的无法实现。因此，被告新澳公司下属的民航路分公司在居间活动中存在明显过错，对于本案纠纷的形成，其应承担相应的责任，但因分公司不具有法人资格，其民事责任由被告新澳公司承担，故对原告起诉要求被告新澳公司返还佣金及代办费13000元的诉讼请求，本院予以支持。原告起诉要求被告徐龙飞支付定金罚金4000元，由于该房屋买卖合同未能生效，原告依据该合同的约定要求被告徐龙飞支付定金罚金的诉讼请求，缺乏依据，因该款在被告新澳公司下属的民航路分公司处保存，且被告徐龙飞明知自己无权出售房屋，却隐瞒相关事实与原告签订合同，被告徐龙飞的行为明显存在过错，故对原告的损失应当承当相应的责任，故本院认为，被告新澳公司、被告徐龙飞应对返还2000元承担共同还款责任。被告徐书显在本案中并无过错，不应承担责任，故对原告要求被告徐书显承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州新澳房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告褚俏莹佣金12000元、代办费1000元。二、被告郑州新澳房地产顾问有限公司和被告徐龙飞于本判决生效之日起十日内共同返还原告褚俏莹定金2000元。三、驳回原告褚俏莹的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由原告褚俏莹负担35元，被告郑州新澳房地产顾问有限公司负担145元，被告徐龙飞负担145元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉.审 判 长 刘延峰人民陪审员 杨巧云人民陪审员 赵秀珍二〇一五年四月十三日书 记 员 王成龙 来源：百度“”