（2015）沪一中民二（民）终字第642号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-27
案件名称
王凤珍等诉董补财等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王凤珍,甲,丁文彬,董补财,农工商房地产（集团）股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第642号上诉人（原审被告）王凤珍。上诉人（原审被告）甲。法定代理人乙（系甲的母亲）。上列两上诉人的共同委托代理人罗侯，上海锶镫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁文彬。委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。原审被告董补财。委托代理人罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原审被告农工商房地产（集团）股份有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人丙。上诉人王凤珍、甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人王凤珍、甲以及原审被告董补财的共同委托代理人罗侯，被上诉人丁文彬的委托代理人黄志宏，原审被告农工商房地产（集团）股份有限公司的委托代理人丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，丁（已于2011年1月11日死亡）系董补财的母亲，董补财与王凤珍系夫妻关系，甲系董补财与王凤珍的孙女。2003年9月27日，上海戊置业有限公司（甲方，拆迁人，以下简称“戊公司”）与董补财（乙方，被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定乙方将坐落于上海市某区某村12队房屋交由甲方拆迁，甲方补偿乙方各类款项计人民币（以下币种同）360，359元，安置的家庭成员为董补财及其母亲丁。乙方向甲方按价值标准调换两套动迁安置房，分别为上海市某区戌小区16幢西单元401室、402室（其中402室房屋即系争房屋）。2004年5月29日，丁文彬与董补财签订《房屋转让协议》一份，协议约定董补财将系争房屋以300，000元的价格转让给丁文彬，交房日为2004年12月。案外人庚作为证人在上述协议上签字。2004年12月30日，戊公司（甲方，卖方）与王凤珍、甲（乙方，买方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方以158，784.84元受让甲方位于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室房屋（即系争房屋），甲方于2004年11月30日将上述房屋交给乙方，并于2005年2月28日前办理上述房屋的初始登记手续。董补财取得系争房屋后，即将房屋让予丁文彬，丁文彬装修后入住至今。2014年5月8日，上海市闵行区房地产登记处根据王凤珍、甲的申请，发布了《关于＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室的房地产权属公告》，主要内容如下：本人王凤珍、甲于2004年12月30日购买了坐落于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室的新建商品房，因买卖合同一方的企业法人戊公司消灭，故单方向闵行区房地产登记处申请新建商品房买卖的转移登记。根据《上海市房地产登记条例》等有关规定，凡有单位与个人对此新建商品房转移登记有异议的，可以在本公告刊登之日起6个月内向闵行区房地产登记处提出异议。另查明，戊公司的股东辛、寅、卯房地产（上海）有限公司、上海奎实业有限公司、农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称“农工商公司”）于2011年6月26日向上海市闵行区工商局递交了戊公司注销清算报告，报告上载全体股东一致同意委托农工商公司全权负责处理未了事宜。2011年6月30日，戊公司予以登记注销。又查明，2005年1月2日，案外人丑（出卖人，甲方）与买受人子（买受人，乙方）签订《上海市房屋买卖合同》，合同约定乙方以430，000元的价格向甲方受让坐落于上海市＊＊＊区A路＊＊＊弄＊＊＊号302室的房屋（以下简称“A路房屋”）。还查明，至2014年12月25日止系争房屋尚登记在戊公司名下。审理中，丁文彬向原审法院申请金某某作为证人出庭作证。2014年12月2日，金某某作为本案证人到庭作如下陈述：丁文彬是其妻子的侄子，董补财是其叔伯弟弟。当年整个村的村民都知道董补财的儿子子在外输了几十万元钱款，若不还债，将会被打断腿脚。为了归还债务，董补财到处借钱，但无人愿借。董补财欲将系争房屋出售，丁文彬是董补财的朋友，丁文彬是讲义气的，出资按当时的市场价购买了系争房屋，而董补财将取得的购房款用于归还儿子子的债务。嗣后，董补财将系争房屋交给丁文彬，丁文彬装修后入住。2012年，丁文彬委托其出售系争房屋。因丁文彬尚未取得系争房屋的产权证，故其要求董补财配合办理产权过户手续。但董补财称系争房屋涨价了，要丁文彬再补贴房款。其替丁文彬答应董补财补偿50，000元，但董补财要200，000元。其与妻子为了此事还特意去了董补财家，董补财说看在其与妻子的面子上要加价150，000元。因董补财要价过高，其与妻子不再参与调解。另补充，庚是董补财连襟的妹夫的弟弟，现因欠巨额债务出逃在外。董补财与王凤珍的夫妻关系是和睦的，未听说他们间有矛盾。审理中，丁文彬向原审法院表述，系争房屋由王凤珍、甲过户至其名下时所产生的税费由其负担。原审审理中，丁文彬请求法院判令：王凤珍、甲、董补财及农工商公司共同协助丁文彬办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋过户至丁文彬名下，其中产生的税费按国家规定各自缴纳。王凤珍、甲、董补财及农工商公司则不同意丁文彬的上述诉讼请求。原审认为，本案的争议焦点为：一、2004年5月29日，丁文彬与董补财签订《房屋转让协议》，并将系争房屋交予丁文彬至今长达10余年的行为是否构成无权处分。二、《房屋转让协议》的签订是否侵犯了未成年人甲的合法权益。针对本案争议焦点一，原审认为，在讨论此争议前，需将董补财、王凤珍及甲的法定代理人乙对案情的陈述作一个梳理。从上列三人的各自陈述可以得出以下几节事实：一、系争房屋的被安置对象为董补财及其母亲丁，动迁协议签订后，通过家庭成员共同协商决定，系争房屋登记在王凤珍、甲名下；二、王凤珍不识字，也不会签名，而甲未成年，其父子、乙未参与系争房屋的商品房预售合同的签订，那么与戊公司签订商品房预售合同的只能是董补财；三、2004年期间，董补财家庭在外有多项债务，包括新房的装修款、王凤珍的医疗费用、子的债务。王凤珍、乙只知道家庭对外有债务，但对于债务的数额、债务如何清偿均不清楚。2005年1月，子又花费了430，000元买受了A路的房屋，上述款项从何而来，王凤珍、乙亦均不清楚，那么原审法院有理由认为家庭对外的债务、购买A路房屋的款项来源只能是由董补财在外负责筹措；四、根据王凤珍、乙的陈述，王凤珍不识字，也不会签名，王凤珍只去过上海市闵行区房地产交易中心两次，一次是出售家庭的另一套动迁安置房，一次是为了子的房屋的事宜，而子一直在外，对家庭事务毫不关心，那么原审法院亦有理由认为系争房屋目前在上海市闵行区房地产交易中心所办理的公告手续亦是由董补财代为办理；五、董补财与王凤珍间的夫妻关系是和睦的。董补财称，王凤珍身体不好，家庭对外有多少债务得瞒着王凤珍，否则王凤珍就不愿意再看病了。而王凤珍称董补财取得系争房屋以后，其从不知系争房屋坐落在何处，董补财称系争房屋已用于出租获益，其是相信的。由此可见，董补财与王凤珍间相互关心、相互信任，夫妻关系并未不睦。综合以上事实，原审认为，董补财与丁文彬签订了系争房屋转让协议，并将系争房屋交付给丁文彬的行为，是董补财作为一家之长为了解决整个家庭对外的债务危机，为了家庭成员全体利益，在征得家庭成员同意的情况下而为的行为，该行为可代表全体家庭成员，对家庭全体成员均具有约束力。鉴此，董补财出让系争房屋的行为不构成无权处分。至于董补财、王凤珍及甲的母亲乙所作的王凤珍、甲对系争房屋转让一事不知情的陈述，因存在诸多矛盾及不合社会一般常理的情形，故原审法院对该节陈述不予采信。针对本案争议焦点二，原审认为，系争房屋是由家庭成员内部约定该房屋登记在王凤珍、甲名下。但家庭成员尚未完成系争房屋过户至甲名下前，就将系争房屋转让给丁文彬，并由丁文彬装修入住至今长达10余年之久，故系争房屋的转让行为并未侵犯甲的合法权益。相反，因转让系争房屋后，家庭成员用此款清偿了对外的欠债，减轻了家庭的负担，使家庭成员能给甲创造一个相对稳定的成长环境。鉴此，原审认为系争房屋的转让并未侵害甲的合法权益。综上，原审认为丁文彬与董补财签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现丁文彬要求王凤珍、甲协助其办理系争房屋的产权过户手续，那么作为从该次转让房屋后获益的家庭成员的王凤珍、甲理应予以配合，鉴此，原审法院对丁文彬的上述诉讼请求依法予以支持。至于过户期间所发生的税费，鉴于丁文彬承诺由其负担，原审法院予以准许。但原审法院亦注意到系争房屋目前尚登记在戊公司名下，故农工商公司作为戊公司的报结单位亦应配合丁文彬将系争房屋过户至王凤珍、甲名下。关于本案案件的受理费及财产保全费，因该案纠纷的产生应归责于董补财，故上述费用由董补财负担。原审法院审理后于二○一四年十二月二十六日作出判决：一、农工商房地产（集团）股份有限公司于判决生效之日起十日内配合王凤珍、甲将位于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室房屋的产权过户登记至王凤珍、甲名下。二、王凤珍、甲于农工商房地产（集团）股份有限公司将上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室房屋的产权过户登记至王凤珍、甲名下起七日内配合丁文彬将位于上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号402室房屋的产权过户登记至丁文彬名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由丁文彬负担。案件受理费减半收取计2，900元，财产保全费2，020元，合计4，920元，由董补财负担。原审判决后，王凤珍、甲不服，向本院提起上诉称：1、原审法院没有调取相应资料即推定与开发商签订房屋预售合同的是董补财，况且，即便上述预售合同是董补财签订的，也不必然得出上诉人对于董补财与被上诉人之间的房屋转让协议是知情并认可的。2、原审法院认定董补财与上诉人王凤珍夫妻关系和睦没有事实依据。董补财声称出租系争房屋并收取租金，王凤珍因与董补财关系不睦对此也无可奈何，只能任由董补财获取租金而不用于贴补家用。3、上诉人甲之母乙并没有授权董补财转让系争房屋，而且对于转让行为并不知情，故原审认为董补财是为了家庭成员的利益并征得家庭成员同意的情况下转让系争房屋，显属事实认定错误。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人丁文彬辩称：不同意上诉人的上诉请求。系争房屋转让协议是真实的，王凤珍以及甲的法定监护人对于董补财出售房屋也是明知的，被上诉人也是按照市场价购买的，上诉人只是因为房价上涨而反悔。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告董补财表示同意上诉人的上诉请求及理由。原审被告农工商公司则表示同意原审判决。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于董补财与被上诉人签订《房屋转让协议》出售系争房屋是否属于无权处分。上诉人主张董补财未征得上诉人同意擅自转让系争房屋，其无权转让行为应属无效。被上诉人则认为上诉人对于董补财转让系争房屋是认可的，故董补财有权出售系争房屋。对此，本院认为，董补财出售系争房屋确实未经上诉人的书面确认，但是根据本案查明的董补财的家庭结构及成员状况、涉案被拆迁房屋动迁事宜的办理过程、系争房屋的来源及出售款的实际用途、A路房屋的回购情况等事实，与本案证人证言能够相互印证，形成完整的证据链，足以使本院确信董补财出售系争房屋事实上是出于家庭利益并征得了其他家庭成员的认可。况且，系争房屋与上诉人王凤珍居住的另外一套动迁房屋相毗邻，且被上诉人装修入住系争房屋至今长达十余年，故上诉人关于其不知晓另外一套动迁房屋地址以及被上诉人作为邻居向其隐瞒了购买系争房屋的实情等主张，与常理明显不符，本院实难采信。同时，考虑到系争房屋的权利来源以及产权登记情况，本案亦无证据表明当时出售系争房屋侵害了上诉人甲作为未成年人的利益。据此，原审法院认定董补财出售系争房屋的行为并不构成无权处分，并无不当，本院予以认同。系争房屋转让协议既然合法有效，则被上诉人要求本案其他当事人配合办理系争房屋产权变更登记手续，于法有据，亦不违反相关政策法规，本院予以支持。综上所述，原审法院根据本案事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人王凤珍、甲共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年四月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自