（2015）沪一中民二（民）终字第357号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-27
案件名称
张小梅诉黄荣妹等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张小梅,黄荣妹,钱赛闯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第357号上诉人（原审被告）张小梅。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审原告）黄荣妹。委托代理人刘毅，上海市光大律师事务所律师。委托代理人祁崇辰，上海市光大律师事务所律师。原审被告钱赛闯。委托代理人＊＊＊。上诉人张小梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，张小梅与钱赛闯系夫妻关系。张小梅系上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号地下1层车位100（以下简称“涉讼车位”）的权利人。2013年5月21日，黄荣妹（乙方）与张小梅（甲方）就涉讼车位签订一份《上海市房地产买卖合同（合同编号：1734×××）》。该合同约定：涉讼车位总价款为130，000元（人民币，下同）；2013年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）三约定：甲方保证在办理产权过户手续前该车位无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，甲方承担违约责任。甲方未按照本合同约定时间内办理车位产权过户、交付的各项手续的，……如甲方逾期超过十个工作日的，······均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同。乙方因此单方解除合同的，应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总车位价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还乙方已支付的车位价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三约定：……乙方应在通过居间方转付或直接支付甲方首期车位价款130，000元；甲方应于收到首期房价款后且于抵押权人许可的最短时限内，偿还尚欠的借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理完毕该房地产抵押登记的注销手续；待本合同所属车位挂靠房屋送件当日，甲乙双方赴房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）。上述合同签订后，黄荣妹按照约定支付了张小梅全额车位价款130，000元。张小梅接受全额车位价款后，经黄荣妹数次催促，未能按照约定及时偿还涉讼车位及挂靠房屋的银行贷款，未办理涉讼车位及挂靠房屋抵押登记的注销手续，导致在2013年8月15日之前，涉讼车位无法办理转让过户手续。此后，黄荣妹多次与张小梅、钱赛闯交涉沟通，要求其办理涉讼车位及挂靠房屋抵押登记的注销手续，张小梅与钱赛闯均以各种理由拖延。后黄荣妹要求张小梅解除合同并退还已支付的房价款及车位价款，2013年10月11日张小梅与钱赛闯退还了首期房价款550，000元，2013年10月21日又退还了首期房价款250，000元，并表示再陆续退还黄荣妹剩余房价款及车位价款。之后黄荣妹打电话催讨，张小梅置之不理，截至本案起诉之日，涉讼车位及挂靠房屋的抵押仍未被撤销。黄荣妹认为，钱赛闯系张小梅的丈夫，且在《配偶同意出售房屋声明》上签名同意出售涉讼车位。因此，张小梅与钱赛闯的上述行为已严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，严重侵害其合法权益，故诉至原审法院。原审审理中，黄荣妹请求法院判令：一、解除黄荣妹与张小梅于2013年5月21日就上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号地下1层车位100签订的房屋买卖合同；二、张小梅与钱赛闯退还黄荣妹已支付的房价款130，000元；三、张小梅与钱赛闯支付黄荣妹违约金26，000元。张小梅与钱赛闯原审中未到庭应诉。原审认为，黄荣妹与张小梅就涉讼车位签订的系争合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。黄荣妹按约付清车位款后，张小梅应按约履行合同义务。根据黄荣妹提供的证据显示，张小梅未及时注销涉讼车位所挂靠房屋的抵押登记，也未能将涉讼车位的产权登记在黄荣妹名下，故张小梅的行为已构成违约，涉讼合同难以继续履行，依法应予解除。合同解除后，张小梅还应返还黄荣妹已付的对价款130，000元并承担合同约定的违约金。合同的签约方和涉讼车位的权利人均系张小梅，故根据合同相对性的原则，合同解除之后的法律责任应由张小梅承担。原审法院审理后于二○一四年七月十一日作出判决：一、解除黄荣妹与张小梅就上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号地下1层车位100签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张小梅应于判决生效之日起十日内返还黄荣妹车位款130，000元；三、张小梅应于判决生效之日起十日内赔偿黄荣妹违约金26，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费1，300元及公告费560元，由张小梅负担；案件受理费3，420元，由张小梅负担。原审判决后，张小梅不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已实际解除，从双方的实际行为来看，应当视为双方已达成解除的合意并已实际履行，故法院不应再判决解除。原审判决上诉人承担巨额违约金，属于适用法律错误。被上诉人要求解除合同时已明确告知，只要求上诉人退还已支付的房款即可，不再追究任何责任。现被上诉人主张上诉人承担巨额违约金，违反了诚实信用原则，不应予以支持。即使上诉人需承担违约金，依法应当予以适当调整。综上，上诉人要求撤销原审判决第一、三项，改判上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经合意解除，上诉人向被上诉人赔偿已收取车位款的利息损失。被上诉人黄荣妹辩称：根据合同约定，一方解除合同应以书面方式通知另一方，被上诉人是以起诉方式要求解除合同，原审法院判决解除并无不当。上诉人违约已给被上诉人造成了实际损失，且上诉人在原审无正当理由拒不到庭，依照相关规定，上诉人在二审中提出调整违约金的，法院不予支持。综上，被上诉人请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告钱赛闯则表示同意张小梅的上诉请求及理由。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系争合同是签约双方的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。但根据本案查明的事实，被上诉人按约付清车位款后，上诉人未及时注销该车位所涉房屋的抵押登记，导致系争合同难以继续履行，原审据此认定上诉人的行为构成违约，并无不当，本院予以认同。被上诉人虽向上诉人提出解除合同，但双方对合同解除的后果包括违约责任未曾协商，上诉人也仅退还了部分房款，故上诉人认为双方已合意解除了合同，无事实依据，本院不予采纳。被上诉人向法院主张解除系争合同，符合合同约定，原审法院据此判决合同解除并无不当。因本案合同的解除系上诉人违约所造成，上诉人理应承担合同约定的违约责任。上诉人在原审中未到庭应诉，视为放弃其相应的民事权利，上诉人在二审期间要求调整违约金数额，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，420元，由上诉人张小梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年四月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：