（2015）锡民终字第0617号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-07
案件名称
赖文星与陆建新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖文星,陆建新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第0617号上诉人（原审原告）赖文星。委托代理人刘亚波。被上诉人（原审被告）陆建新。委托代理人顾大林，江苏上隆律师事务所律师。委托代理人武韩平，江苏上隆律师事务所实习律师。上诉人赖文星因与被上诉人陆建新房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年4月25日，陆建新与赖文星签订租房协议，约定陆建新将无锡市五爱路104-2号商厦铺面三层楼房出租给赖文星，租期5年；装修日期为2014年4月25日至2014年6月15日；租金第一年（2014年6月16日至2015年6月15日）为175000元、第二年为20万元、第三年为21万元、第四年为22万元、第五年为23万元，按照先付后用的原则，赖文星应每六个月支付一次租金。同日，赖文星向陆建新支付了房屋押金1万元及2014年6月16日至12月15日的租金87500元。后，赖文星诉至法院称房屋存在漏水、老化等现象，根本无法继续使用，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、陆建新退还租金87500元及押金1万元；3、陆建新承担诉讼费；4、陆建新承担房屋装修价值及可移动物品的价值损失（具体金额以鉴定机构评估为准）。审理中，法院组织双方当事人对房屋进行现场查勘，赖文星表示房屋主要存在两处漏水，第一处是一楼屋顶，由于楼顶上有排水管，如果二楼洗手间有人用水，水便会从排水管里流出来；第二处是二楼其中的一个房间，该房间上面是浴室，如果浴室有人用水，房间顶部就会漏水。对此，陆建新陈述：关于第一处漏水的问题，赖文星之前从未向其讲过，如确实存在漏水，愿意维修；关于第二处漏水的问题，起初该房屋买下来的时候，并没有二层、三层，房屋的现状是之前的承租人装修改造而成的，当时出租给赖文星时，就向其讲过，排水管可能存在漏水，需要他在装修房屋的时候维修，自己不负有维修的义务。审理中，陆建新对房屋进行了维修，维修完毕后，赖文星表示出租人此前不维修，现在才维修，其已要求法院以情势变更原则为由解除租赁合同，所以不同意验收、接收房屋。上述事实，有对租房协议、收条、照片、视听资料、现场勘查笔录、谈话笔录等书证及当事人陈述附卷佐证。原审法院认为：赖文星与陆建新签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或解除。赖文星主张解除合同的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。具体理由如下：首先，合同解除的条件可分为约定的解除条件和法定的解除条件，租房协议中未约定合同解除的条件，故租房协议是否应予解除应适用法定解除条件。本案中，赖文星提供的证据仅能证明租赁房屋存在局部的漏水渗水现象，但不足以证明租赁房屋因此而存在无法使用或者通过修缮以后也无法使用的情况，故不符合合同法规定的法定解除情形。其次，当租赁房屋需要维修且该维修事项属于出租人的义务时，合同法赋予了承租人相应的权利，承租人可以根据实际情况来选择不同的权利主张而非解除合同。再次，情势变更原则有其严格的适用条件，且本案并非合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故情势变更原则并不适用于本案。因赖文星主张解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其要求退还租金、押金并赔偿损失的请求亦不能成立。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决如下：驳回赖文星的诉讼请求。一审案件受理费2240元（已由赖文星预交），由赖文星负担。上诉人赖文星不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在合同履行期间，出租人拒绝履行合同义务，因迟延履行且经催告仍未履行，故其才起诉要求解除合同。而本案所涉房屋局部漏水渗水已经严重影响了开店使用，不能实现合同目的，也应当解除。二、陆建新起先不同意维修，后来又向法院提出维修，距离合同签订之日已经超过半年，造成店面无法使用，本案属于情势变更，此后陆建新再行维修已经与其无关。此外，陆建新还存在向其口头承诺地铁施工外围将于2014年6月拆除的欺骗行为。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。被上诉人陆建新辩称：本案既不符合法定解除的规定也不符合情势变更的规定，其已经履行了主要义务，房屋的漏水问题即使赖文星主张过，维修义务也不是主要义务，而且其在原审时维修的成本也很低，经过维修可以达到合同目的。综上，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、合同的法定解除条件为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等。本案中，关于是否适用法定的合同解除条件，由于双方签订的是房屋租赁合同，故出租方的主要债务为交付房屋给承租方占有使用，承租方的主要债务为支付租金，房屋的维修属于出租方的从债务而非主债务。陆建新作为出租方已经将房屋交给承租方赖文星使用，履行了自己的主要债务，不存在迟延履行或者经催告后在合理期限内仍未履行主要债务的情况。陆建新交付的房屋确实存在漏水情况，属于履行合同义务不符合质量要求，赖文星可以通过要求对方维修、自行维修并要求对方赔偿相关损失等方式来主张自己的权利，而非直接要求解除合同。而且，赖文星并未举证证明涉案房屋的漏水问题经维修后仍不能正常使用从而导致合同目的无法实现，故本院对其以房屋漏水为由要求解除合同的上诉意见不予采纳。二、情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案仅是交付的房屋存在漏水问题，并不属于情势变更，赖文星不能据此解除合同。此外，其就陆建新还存在向其口头承诺地铁施工外围将于2014年6月拆除这一事宜未在合同中进行约定，亦未提供其他证据证明，故本院对相关上诉意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2240元，由上诉人赖文星负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘晓伟审 判 员 王一川代理审判员 刘翼洲二〇一五年四月十三日书 记 员 窦 玥 来源：百度搜索“”