（2015）长县民初字第307号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-01

案件名称

武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司与易树峰物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙县人民法院

所属地区

长沙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司,易树峰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十九条，第八十条第一款，第八十一条，第八十二条，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条，第二十二条第一款，第三十六条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第307号原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓C座403室。负责人高声赋，董事长。委托代理人周炎，男，1985年7月31日出生，汉族，系该分公司员工。被告易树峰，男，1977年9月21日出生，汉族。原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司（以下简称雨阳物业）与被告易树峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理。依法由审判员杨重军适应简易程序公开开庭进行了审理。原告雨阳物业的委托代理人周炎、被告易树峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雨阳物业诉称：2014年7月1日，原告与东门尚苑业委会签订《东门尚苑物业管理委托合同》，约定由原告对东门尚苑全体业主提供物业管理服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费按每日千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告易树峰却没有按时向原告交纳物业服务费，截止至2014年12月31日，累计拖欠物业服务费3204.63元及滞纳金1922.8元。期间，原告多次催要，被告易树峰以种种理由拒绝交纳。据此，请求法院判令：1、被告易树峰立即支付截止2014年12月31日的物业服务费3204.63元及滞纳金1922.8元（3204.63×0.003×200天（2014年7月2日至2015年1月22日）】。2、被告易树峰承担本案全部诉讼费用。被告易树峰辩称：1、易树峰欠交的是前物业公司即长沙雅景物业管理有限公司（以下简称雅景物业）的物业服务费，而不是现物业公司即原告的物业服务费；2、前物业公司违反合同在先，未按前期物业管理服务协议的规定进行物业管理，现公司也存在物业服务不到位的地方。易树峰并不是不交物业服务费，只要原告改善物业服务不到位之处，易树峰愿意给付物业服务费3204.63元，但易树峰不愿意承担滞纳金和诉讼费。原告雨阳物业为证明自己的主张，在举证期内向本院提交了下列证据：1、原告营业执照、组织机构代码证，拟证明原告的主体资格。2、被告身份证复印件、交房流转表、业主档案资料表，拟证明被告的主体资格。3、东门尚苑物业管理委托合同、湖南省服务价格登记证，拟证明原告收取物业服务费符合法律规定。4、关于东门尚苑物业交接工作的公示，拟证明在雅景物业服务期间业主拖欠的物业服务费由原告接手。5、律师函、催收照片、欠费表，拟证明被告欠物业服务费30个月，金额为3204.63元，原告进行了上门催交。被告对原告提交的证据1、2、3无异议。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为若原告接手物业服务管理，应将服务不到位之处进行改善。对证据5中欠费表没有异议，但认为没有看到过律师函，只与原告的律师进行过电话沟通。本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3，因被告没有异议，本院予以确认。对证据4、5的真实性予以确认。被告易树峰当庭提交如下证据：1、前期物业管理服务协议一份、照片31张，拟证明前期物业公司即雅景物业未履行好前期物业管理服务协议约定的义务，存在通道、电梯间等卫生差，电梯停运，外来人员能随便进入小区贴小广告，晚上有路灯不亮，小区一楼开饭店、杀鸡、摆摊，严重影响小区的环境等问题，雅景物业违约在先。原告对证据1中相片的真实性有异议，认为无法确定其形成时间，且该证据未在举证期内提出，法院不应采纳；对前期物业管理服务的真实性无异议，但认为该证据未在举证期内提出，被告也未申请延期举证，法院不应采纳。本院认证如下：对前期物业管理服务协议的真实性予以确认。但该组证据不能有效证明雅景物业未履行好前期物业管理服务协议约定的义务。根据庭审及上述对证据的认定，本院查明确认如下法律事实成立：被告易树峰系东门尚苑某某栋某某房屋业主，其于2009年11月30日入住东门尚苑，并与雅景物业签订前期物业管理服务协议，双方对权利义务、服务费用等进行了约定，其中约定住宅物业费每月每平方米按1.1元计算。期间，被告以雅景物业服务不到位为由欠雅景物业2012年1月1日至2014年6月30日的物业服务费3024.63元（97.11平方米×1.1元／平方米×30个月）。2014年7月1日，原告雨阳物业从雅景物业手中接管东门尚苑的物业管理服务工作，并于当日与东门尚苑业主委员会签订东门尚苑物业管理委托合同，双方对委托管理事项、期限、服务费用、违约责任等进行了约定，其中业主逾期不交纳物业费，原告每日可收取千分之三的滞纳金。2014年11月12日，原告与雅景物业正式签订东门尚苑物业交接协议，2014年11月20日，原告对东门尚苑物业交接工作进行了公示，公示内容中写明由原告接收雅景物业2014年6月30日前欠收的物业服务费六十四万余元。该六十四万余元中含被告2012年1月1日至2014年6月30日所欠的物业服务费3024.63元。此后原告多次催收，但被告未予交纳，原告遂于2015年1月诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：1、被告易树峰与物业服务公司雅景物业签订的前期物业管理服务协议对易树峰与雅景物业均具有约束力，物业服务公司应履行物业管理协议中约定的服务项目，业主应当根据物业管理服务协议的约定交纳物业服务费用。被告认为雅景物业未按协议约定履行基本的服务义务，存在违约行为，以此为由拒交2012年1月1日至2014年6月30日的物业服务费3024.63元，因被告未提交确凿证据予以证实，本院对该辩称不予认可，被告应交纳该3024.63元。2、雅景物业对原告雨阳物业转让被告易树峰的该笔债权合法有效，被告应向原告交纳物业服务费3024.63元。但原告要求被告交纳滞纳金1922.8元，因原告未向本院提交其已接受的被告的该笔债权中，含滞纳金1922.8元，虽原告对该债权进行了公示等，但未提出要求债务人即被告易树峰履行该笔债务的具体时间，故本院对原告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告易树峰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业服务费3024.63元。二、驳回原告武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告易树峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　杨重军二〇一五年四月十三日书记员　　何小兰附：本民事判决书所适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：