（2014）金民初字第3019号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-12
案件名称
田晓霞与何涛、彭飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市金凤区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田晓霞,彭飞,何涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民初字第3019号原告田晓霞，女，1971年11月28日出生，汉族，宁夏西吉县人，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市金凤区.委托代理人韩其杞、郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。被告彭飞，男，1979年6月15日出生，汉族，河南省商丘市人，个体工商户，中专文化，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告何涛，男，1982年3月11日出生，汉族，宁夏银川市人，大学文化，军人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告田晓霞诉被告彭飞、何涛租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理。依法由审判员郭娟适用简易程序，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告田晓霞的委托代理人韩其杞、郭艳，被告彭飞、何涛到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告申请进行庭外和解，期限届满未达成一致意见。本案现已审理终结。原告田晓霞诉称，2008年8月22日，原告与刘炜鹏签订一份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，双方约定被告刘炜鹏承租原告所有的位于银川市金凤区某营业房，租赁期限五年，自2008年8月22日至2013年11月7日止。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，刘炜鹏与被告彭飞在该房屋中开设“商行”进行营业。在租赁期间，被告彭飞于2011年9月19日以刘炜鹏之名与被告何涛签订一份《房屋租赁合同》，约定被告彭飞将承租的涉案房屋二层及三层转租给被告何涛，租赁期限自2011年9月19日至2013年11月7日。合同到期后，被告彭飞、被告何涛未向原告返还涉案第三层房屋，现房屋仍由被告占有使用，且拒交房屋租金至今。故原告诉至本院，请求判令解除被告彭飞以刘炜鹏之名与被告何涛于2011年9月19日签订的《房屋租赁合同》；判令被告彭飞、何涛向原告返还位于银川市金凤区第三层面积为98平方米的营业房；判令被告彭飞、何涛向原告支付上述涉案房屋第三层房屋的租金或逾期腾房占有使用费90552元（自2013年11月7日至2014年11月7日计12个月，面积98平方米，按照每平米每月77元计算），并支付自2014年11月7日至实际返还房屋之日止的租金或逾期腾房占有使用费（按年租金15万元计算）；判令被告彭飞、何涛将承租的涉案房屋第三层恢复原状；本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告向法庭提交如下证据：证据一、银川市商品房买卖合同原件一份，据以证明原告系涉案房屋的所有权人。经质证，被告彭飞对该证据无异议，被告何涛对证据的真实性无异议，该证据只载明第一、二层房屋所有权人是原告。证据二、2008年签订的房屋租赁合同原件一份、补充协议原件一份、2011年签订的房屋租赁合同原件一份，据以证明2008年8月22日，原告与刘炜鹏签订房屋租赁合同，约定由刘炜鹏租赁涉案房屋，租赁期限自2008年8月22日至2013年11月7日止，刘炜鹏与被告彭飞在涉案房屋一起经营商行。被告彭飞以刘炜鹏之名于2011年9月19日签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给被告何涛，租赁期限自2011年9月19日至2013年11月7日止，被告彭飞出租给被告何涛的房屋位于银川市金凤区某商铺的二楼及以上部分，以上部分是指被告何涛搭建的第三层98平米的房屋。经质证，被告彭飞对2008年签订的房屋租赁合同及补充协议没有异议，对2011年签订的房屋租赁合同有异议，合同中“以上部分”已经划掉，不存在原告陈述的被告何涛搭建的第三层98平米房屋。被告何涛认为2008年签订的租赁合同及补充协议其不知情，不予质证，对2011年签订的房屋租赁合同由其与刘炜鹏、田晓霞共同签订的，三方约定的租赁标的、租赁物为房屋第二层，不涉及其他，合同到期自动解除。证据三、（2013）金民初字第2125号判决书原件一份，据以证明2011年9月19日，刘炜鹏与被告何涛签订房屋租赁合同，实际出租人是本案被告彭飞，并非刘炜鹏，是被告彭飞在合同上以刘炜鹏之名出租的房屋；涉案房屋第三层自2011年9月19日至今一直是由被告何涛承租使用；该判决书审理查明的事实为2011年9月19日签订房屋租赁合同后，涉案房屋搭建第三层，该租赁合同载明的事项是该第二层及第二层以上的部分。经质证，被告彭飞认为租赁合同中只约定第二层，没有约定第三层，对其他证明目的认可，2011年9月19日签订的房屋租赁合同中将第二层以上部分已经划掉。被告何涛认为，被告彭飞将房屋转租时，获得原告的同意，原告也已经签字，并且收取合同约定的房租。该证据只能证明第二层由其使用，不能证明第三层也一并使用，合同中只涉及第二层，不存在其他层。证据四、照片打印件两张，餐厅个体信息原件一份，据以证明涉案房屋的第三层至今仍由被告何涛实际使用，餐厅自2011年10月24日成立至今在工商局的登记经营场所，而实际经营场所包括涉案房屋的第三层，且餐厅的经营者是刘某某，系本案被告何涛的岳母，在送达传票时餐厅服务员均认可被告何涛系餐厅的隐名股东。经质证，被告彭飞认为该证据与其无关，不予质证。被告何涛认为餐厅由刘某某个人经营，餐厅服务人员无法证明其存在，原告陈述被告何涛是隐名股东的事实不存在，所拍摄照片存在多处涂改，无法证明拍摄日期和地点，原告所举证据无法证明第三层使用情况。被告彭飞辩称，涉案房屋三层与我没有关系，原告诉请第一项房屋租赁合同书在2013年11月已经自动解除，我与原告也另行签订房屋租赁合同。我是2011年9月将涉案房屋第二层租给何涛，我没有使用第三层，我也不予交纳第三层房屋租金。被告彭飞未向法庭提交证据。被告何涛辩称，原、被告于2011年9月19日签订的房屋租赁合同是经过原告的同意，原告在合同上签字。房屋租赁合同中没有涉及第三层，原始房屋不存在第三层。我与原告没有就第三层有任何商议，不存在租金的问题。民生房地产不承认第三层的存在。被告何涛为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据一、房屋租赁合同原件一份、收据原件三份、收款收据原件一份、中国工商银行凭条原件一份，据以证明房屋实际租赁人系田晓霞，签订转租合同后我给彭飞支付2万元房屋租金，9858元酒水钱，以刷卡形式支付29858元。给原告支付2万元租金，包括合同租金1.5万元，另外5000元系二楼顶层支付的永久使用费。经质证，原告对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，本案涉案房屋实际转租人是被告彭飞，并非刘炜鹏，且涉案房屋租赁给被告何涛的部分是二楼及二楼以上的部分，就是原告主张的98平米；三份收据及银行转账凭条的真实性无法核实，并非是原告出具，不予质证。对原告出具的收据需要庭后核实，如该收据是原告出具，也不能证明被告何涛予以证明的其中2万元租金包括第三层永久使用费用，被告提供的该组证据可以证明涉案房屋第二层及第三层使用人是被告何涛。被告彭飞对该证据无异议。证据二、房屋顶部结构图一份，据以证明涉案房屋楼顶属于不上人屋顶。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为涉案房屋的结构应以原告提交的房屋买卖合同为主。被告彭飞对该证据无异议。经审理查明，原告田晓霞系银川市金凤区某房屋的所有权人，房屋产权登记面积为172.29平米。2008年8月22日，原告田晓霞刘炜鹏签订房屋租赁合同一份，约定原告将房屋租赁给刘炜鹏，约定租期五年，自2008年8月22日至2013年11月7日，租金为每月每平米35元。合同签订后，原告将房屋交付刘炜鹏，刘炜鹏在涉案房屋中开设了“商行”，并由刘炜鹏与被告彭飞共同经营。2011年9月19日，经田晓霞同意，被告彭飞以刘炜鹏之名与被告何涛及田晓霞三方签订一份房屋租赁合同，约定将某商铺的二楼部分出租给被告何涛，期限自2011年9月19日至2013年11月7日，房屋租金每年35000元，其中被告何涛支付原告田晓霞15000元，支付被告彭飞2万元。合同期内，被告何涛每年实际向原告分别支付2万元。该协议签订后，被告彭飞在涉案房屋二楼顶层搭建了第三层，该层与第二层一并由被告何涛使用，该合同期满后，被告何涛向原告及被告彭飞返还了第二层，继续占有使用第三层。2013年11月7日，原告田晓霞与被告彭飞签订房屋租赁合同书及补充协议各一份，约定原告田晓霞将某房屋租赁给被告彭飞，租赁期自2013年11月7日至2017年11月7日。后被告彭飞认为原告未将合同约定的270.29平米房屋交付其使用，故诉至本院，请求判令原告向被告交付承租面积98平米，如不能补足面积，则退还房屋租金90552元，本院作出（2013）金民初字第2125号民事判决书，认定原告实际向被告彭飞交付的房屋面积为172.29平米，判决原告田晓霞向被告彭飞退还房屋租金90552元，该案已生效。后原告认为被告何涛、彭飞在三方2011年9月19日签订的合同到期后仍未向原告返还涉案房屋第二层及第三层，且拒交第三层房屋租金，故诉至本院，提出前述诉讼请求。以上事实，有原告提交的银川市商品房买卖合同、2008年签订的房屋租赁合同、补充协议、2011年签订的房屋租赁合同、（2013）金民初字第2125号判决书、照片，餐厅个体信息，被告何涛提交的房屋租赁合同、收据、收款收据、中国工商银行凭条、房屋顶部结构图及原、被告当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原告田晓霞作为某商铺的所有权人，其与被告彭飞、何涛于2011年9月19日签订房屋租赁合同，同意在刘炜鹏承租期间，被告彭飞以刘炜鹏名义将承租房屋的部分楼层另行出租给被告何涛使用，并按照约定收取租金，该房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因双方签订的合同中并未约定被告何涛承租的部位包含涉案房屋第三层，故对原告主张以双方存在租赁合同关系并要求被告何涛支付涉案房屋第三层房屋租金的请求，不予支持。因三方签订的合同于2013年11月7日到期，被告何涛已在合同到期后返还承租房屋的二层部分，且被告彭飞就涉案房屋一至二层另行与原告签订房屋租赁合同，故三方签订的房屋租金合同已因合同到期自行终止，对原告主张解除三方于2011年9月19日签订的房屋租赁合同的请求，不予支持。被告何涛在签订租赁合同后，对涉案房屋第三层进行搭建，并占有使用至今，原告田晓霞作为房屋所有权人要求被告何涛返还涉案二楼顶层部位及恢复原状的请求，符合法律规定，予以支持，因涉案房屋建成后并未存在第三层营业房，涉案房屋第三层系被告何涛自行搭建，故原告向被告主张房屋租金及占有使用费的请求，不予支持。被告彭飞作为涉案房屋租赁人，其并未使用占有第三层，故对原告要求其承担租金、返还房屋的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告何涛于本判决生效之日起起三十日内拆除银川市金凤区某房屋二楼顶层搭建部位，并恢复原状；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2164元，减半收取1082元，原告田晓霞负担882元，被告何涛负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 郭 娟二〇一五年四月十三日书记员 张若楠相关法律法规解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 百度搜索“”