（2015）三垦民一初字第00008号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-08-20

案件名称

凌声自、凌武君诉于百录所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌声自,凌武君,于百录

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百零六条第一款，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院民事判决书（2015）三垦民一初字第00008号原告凌声自，男，汉族，1956年7月19日出生，住五一农场。原告凌武君，女，汉族，1981年4月16日出生，住五一农场。委托代理人康明生，新疆商茂律师事务所律师。被告于百录，男，汉族，1966年9月21日出生，住五一农场。委托代理人杨惠荣，女，汉族，1962年5月4日出生，住五一农场。原告凌声自、凌武君与被告于百录所有权确认纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日、1月27日公开开庭进行了审理。原告凌声自及二原告委托代理人康明生，被告于百录及其委托代理人杨慧荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告凌声自与凌武君系父女关系。1987年原告凌声自取得位于五一农场七连面积为791.21㎡的住宅用地，其中凌声自自有396.11㎡.凌武君自有396.1㎡，并在该地块上建有正房4间，偏房4间，在规划宗地图时，将4间正房划在凌声自名下，4间偏房划在凌武君名下。2008年凌声自将正房三间以35000元的价格卖给被告于百录，其余房屋仍归原告所有。2012年，五一农场对房屋进行拆迁安置补偿，被告于百录采用虚假的证据，对农场称原告凌声自将全部房屋买给其所有。农场依据被告出具的虚假证据，将争议的房屋经拆迁补偿后确认给被告所有。故二原告诉至法院，要求判令被告支付原告房屋拆迁补偿款238842元，（其中房屋产权补偿款236716元，树木款750元，电表700元，地坪776元），并承担本案的诉讼费用。原告提交以下证据：1、乌鲁木齐市联银置业地产开具的收据原件两张、个人建房用地清理登记表及宗地图复印件一份、五一农场土地分局出具的《关于凌声自住宅用地情况说明》复印件一份，证明涉诉的土地使用权及地上房屋所有权系原告凌声自与凌武君共同所有，且二原告是父女关系的事实。2、收条复印件二张、五一农场司法所出具《关于于百录与凌声自房屋买卖纠纷调查报告》复印件一份、怡丰园小区入住合约复印件一份，证明五一农场拆迁办根据司法所出具的调查报告将两原告所有的房屋经拆迁安置补偿给被告的事实。3、新疆金剑司法鉴定所出具的新金剑文鉴字（2014）第127号司法鉴定意见书，证明经鉴定两份收条上签名“凌声自”字迹不是原告凌声自书写的，被告通过向五一农场拆迁办提供虚假伪造的收条将原告所有房屋经拆迁安置取得的事实。4、五一农场房屋征收办公室出具的证明原件一份，证明涉诉房屋已于2014年6月4日拆除的事实。5、房屋测量数据表复印件一份，证明2012年7月21日，五一农场拆迁办对涉诉房屋进行了测量，房屋面积以及地上树木等附着物数量的事实。被告辩称：两原告主张被告支付房屋补偿款的诉讼请求不成立。原告凌武君不具备诉讼主体资格，涉诉房屋宅基地及房屋所有权是原告凌声自基于五一农场职工身份取得的，房屋建于1987年，当时原告凌武君只有6岁，不可能取得房屋的所有权。凌声自也没有在房产登记部门办理将房屋产权赠送给凌武君的手续。本案被告通过买卖合同取得房屋所有权，原告凌声自与被告订立合同时约定即为买卖全部八间房屋，其中五间房屋在合同订立后已交付被告使用，剩余三间房屋原被告协商约定，因原告在七连种地离厂部的家较远，故还需在原来的房屋内存放农具、肥料等并进行休息。现因房屋拆迁安置补偿，价值增高，原告否认买卖的事实，是不诚信的表现，应当驳回原告的诉讼请求。被告提交以下证据：1、五一农场怡丰园小区a区8号楼1单元1301室入住合约复印件一份、房屋测量数据表复印件一份、个人建房用地清理登记表复印件一份、民事起诉状原件一份、五一农场司法所出具的《关于于百录与凌声自房屋买卖纠纷调查报告》复印件一份，证明原告凌声自因系五一农场七连职工身份取得了宅基地所有权并在其上加盖房屋，2008年原告凌声自将涉诉房屋卖给被告的事实。2、邱xx的询问笔录复印件一份，证明2013年7月，五一农场司法所为邱某某做询问笔录，邱某某陈述自己曾经经人介绍买原告凌声自的房子，当时约定是购买凌声自院落内所有的房子，价钱为分期付款32000元，但因凌声自提出要继续用房屋存放农机的条件，双方未达成买卖协议的事实。3、2014年5月19日的庭审笔录，证明原告凌声自在该次庭审中认可两间土木结构的房屋由被告于百录使用。2007年至2009年在七连种地，在被告南面两间房屋存放农机、化肥，同时证明原告凌声自认可2009年后再未去过涉诉房屋的事实。4、购电卡原件一份及购电票据原件一张，购水票据原件二张，照片三张，证明2008年被告购买涉诉房屋后，全部房屋共用一个电表和水表，其后连队统一更换了电表，一直由被告缴纳电费与水费的事实。5、证人李某、包某、张某、何某的证言，证明2008年在被告购买涉诉房屋后，四证人均去过于百录家，听于百录说购买的是一院子的房屋，证人李某的证言同时证明，曾经因房屋价格过高，与被告一同找原告凌声自要求退房未果。证人包某、张某、何某的证言同时证明，看见被告于百录主要使用的是三间正房和二间小房，其中三间小房间内还存放有杂物的事实。6、证人于xx的证言，证明于某与被告于百录系父子关系，2008年被告于百录购买房屋后，对四间正房进行了粉刷，并安装了暖气，四间土木结构的偏房换了瓦片，但未粉刷。其中一间正房原告凌声自在浇地时偶尔居住，另外三家偏房存放了一些原告凌声自的农具和化肥的事实。7、证人于x的证言，证明2007年听于百录说，分两次付款以35000元买了原告凌声自一院子内的房屋。同时该证人证言证实在于百录买房子时间后，于某以35000元出售了自己位于酒花二队面积大于涉诉房屋的一院落房屋的事实。8、本案在审理过程中，被告申请本院调取五一农场连队整合房屋征收与补偿安置协议复印件一份，证明原告凌声自因农场职工身份取得涉诉房屋宅基地使用权，并在其上加盖房屋，后于2008年卖给被告，现房屋已经拆迁安置补偿给被告的事实。经当庭举证、质证、认证，被告对原告出示第1份证据的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可，认为收据不是土地登记部门出具的与本案无关。宗地图与情况说明无法证明原告的诉讼主张，原告凌声自是基于职工身份取得的宅基地所有权，凌武君未经土地管理部门登记获得宅基地所有权，不是本案适格的当事人；对第2、3项证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可原告证明的问题，认为第3项证据中的收条系凌声自书写的，并且凌声自认可收到了35000元；对第4项证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可原告证明的事实；对第5项证据的真实性、合法性、关联性予以认可。原告对被告出示的第1份证据的真实性予以认可，对入住合约、房屋测量数据表的关联性不予认可，认为不能证明涉诉房屋属于被告所有的事实，对司法所出具的报告的合法性、关联性均不予认可，认为该报告不具有法律效力；对第2项证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为不能证明房屋全部卖给被告于百录的事实；对第3项证据的真实性、合法性予以认可，但不认可被告证明的问题；对第4项证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为无法证明被告对房屋享有所有权的事实；对第5、6、7项证据的合法性均予以认可，对真实性、关联性不予认可，认为无法证明房屋归被告所有的事实；对第8项证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可，认为无法证明房屋归被告所有的事实。本院对双方无异议的证据予以确认，对原告提交的第1项证据的真实性、合法性予以确认，乌鲁木齐市联银置业地产开具的收据无法证明与涉诉房屋的关联性，对该证据本院不予认定，对宗地图及情况说明，虽不能直接证明原告诉讼请求，但与涉诉房屋具有关联性，本院予以确认；对第2、3、4、5项证据的真实性、合法性、关联性原被告均予以认可，本院予以确认，对原告证明的内容，结合其他证据综合予以认定。对被告提交的第1项证据的真实性、合法性予以认可，入住合约、房屋测量数据表、个人建房用地清理登记表与本案涉诉房屋具有关联性，本院予以确认，对五一农场司法所出具的调查报告，系当地司法行政机关对涉诉房屋的调查说明，与案件事实具有关联性，本院予以确认；对第2项证据，五一农场司法局所做的该份询问笔录结合原告出具的司法局的调查报告，可以证明原告买卖房屋的过程，与本案事实具有关联性，本院予以确认；对第3项证据的真实性、合法性，原告予以认可，本院予以确认，对被告主张证明的内容，本院结合其他证据综合予以认证；对第4项证据的真实性、合法性、关联性原告予以认可，能够证明2008年被告为涉诉房屋缴纳电费与水费的事实，本院对该证据予以确认；对第5项证据，本院结合原告出示的收条，原告的陈述与答辩，对四证人证明的看见被告于百录主要使用涉诉房屋的三间正房，小房间内存放有杂物的事实予以确认；对第6项证据，结合原告的诉讼请求及被告的答辩，对证人证明的房屋购买时间及被告于百录对房屋修葺的事实予以确认；对第7项证据，对被告购买原告房屋的价款，结合原告及收条予以确认，对该证人证明的自售房屋的情况，虽然与本案涉诉房屋无关，但结合被告出具的五一农场司法所为邱典春作的询问笔录，可以间接证明原被告达成买卖合同时涉诉房屋所在区域的房产交易情况，与本案争议法律事实有关联性，本院予以确认；对第8项证据，原被告对该证据的真实性、合法性予以认可，本院予以确认，对被告所证事实结合其他证据综合认定。经审理查明：原告凌声自与原告凌武君系父女关系。1987年原告凌声自经五一农场七连批准划拨取得560平方米的宅基地一处，并于1991年在其上建设砖木建构的房屋四间面积约为112.21平方米、土木结构的房屋四间面积约为87.75平方米。2007年经五一农场土地管理分局确认凌声自住宅用地面积为791.21平方米，并经凌声自申请对自属住宅用地进行分户，确认396.11平方米的住宅用地使用权属于原告凌声自，其上附属四间砖木结构房屋，395.1平方米的住宅用地使用权属于原告凌武君，其上附属的四间土木结构房屋，并出具宗地图，两原告未申请办理土地使用权证。2007年7月左右，原告凌声自与被告于百录达成口头房屋买卖协议，约定买卖价款为35000元，因原告凌声自在七连承包土地，故双方订立合同时约定在三间土木结构房屋中存放原告凌声自的化肥、农具，一间砖木结构正房供原告在浇地时休息使用。被告于百录于2008年4月左右分批向原告支付全部价款。原告凌声自于2007年7月左右即将房屋交付被告于百录。2013年8月五一农场拆迁办与被告于百录签订拆迁安置补偿协议，八间房屋经拆迁安置补偿楼房面积为165.58平方米，并于2014年6月4日对房屋进行了拆除。现原告凌声自与凌武君认为房屋转让协议约定转让的是凌声自名下的3间砖木结构的房屋，对1间砖木结构的房屋及属于凌武君的四间土木结构房屋未包含在转让合同内，被告于百录利用虚假的收条骗取五一农场拆迁办的信任对房屋进行拆迁安置补偿，侵害了二原告的房屋所有权，故诉至本院，要求被告于百录支付二原告房屋拆迁补偿款238842元（其中房屋拆迁补偿款236716元，树木补偿款750元，电表费用700元，地坪补偿款776元）。另查明，2014年5月19日，被告于百录向我院申请对原告凌声自出具的两张收条的笔迹进行鉴定。经新疆金剑司法鉴定中心鉴定，2008年2月1日及同年4月27日的两张收条上的签名“凌声自”字迹不是凌声自所写。但原被告对买卖房屋价款为35000元并且被告于百录已全额支付的事实均予以认可。本院认为，公民的合法财产依法受法律保护。本案中，原告凌声自与被告于百录于2007年7月口头达成房屋转让协议。2013年，被告与农场签订的拆迁安置补偿协议，取得八间房屋安置补偿后的楼房。现二原告以被告取得的拆迁安置补偿侵犯了其房屋所有权，要求被告返还房屋补偿款。本院认为，原被告均认可2007年7月左右，原告凌声自与被告于百录达成了口头房屋转让协议，依法成立的合同自成立时生效。虽然原告凌声自出具的二张收条，经鉴定其上签名“凌声自”字迹不是原告凌声自所写，但原被告均认可约定的房屋买卖价款为35000元，并且被告已于2008年全部支付。原被告口头订立的买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规强制性规定，虽然未办理房屋产权变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故未办理房屋变更登记手续，不影响原被双方房屋买卖合同的效力，该口头房屋买卖合同已依法成立并生效。现原告凌声自与被告于百录对合同标的房屋发生争议，第一，从证据上看，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一方面，原告主张合同中约定转让的仅为原告凌声自的三间砖木结构正房，提交的个人建房用地清理登记表及宗地图、五一农场土地分局出具的情况说明可以证明在原被告达成买卖合同前涉诉房屋的权属情况，提交的五一农场房屋征收办公室出具的证明以及房屋测量数据表可以证明双方买卖合同达成后，现涉诉房屋经拆迁安置补偿的情况，但对于双方达成买卖协议中约定的房屋转让情况没有出示相关证据予以证明。虽然原告出示五一农场司法所所做的调查报告，但不认可该调查报告的合法性及认定双方买卖的是一院落八间房屋事实的真实性，而对该调查报告不予认可的原因未出示证据予以证实，同时原告主张一直对合同外的四间偏房及一间正房使用并在其中存放农具等物品，但对自合同订立后至2013年房屋征迁前对该房屋实际进行管理、使用的情况亦无证据予以证明。另一方面，被告于百录主张合同约定的是购买一院落的八间房屋，出具的证人李xx等六人的证言与电卡、购水票据相互印证，可以证明双方达成买卖合同后，原告向被告交付即为八间房屋，其后直到2013年房屋征迁前被告一直在此居住，对八间房屋实际占有并管理、使用，同时证人于某的证言也证明，被告购买房屋后对房屋进行修葺的情况。被告出示的五一农场司法所作的邱某某的询问笔录及情况说明，与证人证言相互印证，可以证明原告为浇地需要暂时使用一间砖木结构正房及四间土木结构偏房，仅是原告凌声自与被告于百录在订立合同时约定的履行合同的附属条款，而非原告凌声自所陈述的将一间正房、四间偏房租给被告，未约定转让的事实。故从证据上看，原告对其所主张的事实未出具足够证据予以证明，被告于百录的证据则足以证明八间房屋均在合同中约定转让的事实；第二，从交易习惯上看，原告主张2007年以35000的价格向被告转让了位于五一农场七连三间面积约为84平方米砖木结构的平房，但从被告出具的邱某的询问笔录及证人李某、于某的证言可以证明，以此价格分间出售农场院落中的平房是不符合当时当地的房屋交易习惯与市场价格的，对此原告未出示证据予以说明，也未出示证据反驳被告的主张。综上，本院认为原告与被告订立的房屋买卖合同是合法有效的，并且房屋约定转让的应当是一院落内四间面积为112.21平方米的砖木结构正房及四间面积约为87.75平方米的土木结构偏房。第三，原告凌武君主张被告于百录侵犯了其四间土木建构偏房的所有权，被告辩称原告凌武君不属于团场职工，不具备取得住房用地使用权的资格。对此本院认为，首先，原告出示的个人建房用地清理登记表及宗地图、《关于凌声自住宅用地情况说明》证明2007年凌声自申请对自有住房用地进行分户时，是依据当地土地管理部门对住宅用地的管理规定，且此时原告凌武君已成年，具备分户后享有住房用地所有权的资格，并经当地土地管理部门确认。根据我国房屋产权转让、抵押“房地一体”的基本原则，因此附属在凌武君住宅用地上的四间面积为87.75平方米的土木结构房屋也应当归原告凌武君所有，虽然因当地房屋产权登记制度所限未办理房屋产权登记手续，但因二原告系父女关系且是对原告凌声自原自有住宅用地的分户，这在当地农场已经具备了对房屋所有权公示公告的效力，故对被告的该辩解，本院不予采纳；其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让不动产或者动产时是善意的，以合理价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产的所有权。2007年7月，原告凌声自与被告于百录签订房屋转让协议，约定转让一院落四间砖木结构正房、四间土木结构偏房，虽然原告凌声自对该四间偏房不享有所有权，但在双方口头订立转让合同时，二原告房屋坐落在一院落内，中间并未有院墙进行划分、隔离，并且依据二原告的父女关系及凌武君未独立办理土地使用权证的事实，被告于百录有理由相信，对该四间偏房原告凌声自具有处分的权利，其主观上是善意的。同时根据双方约定，被告已于2008年依照市场价格和双方的约定全额支付了35000元的购房款，原告凌声自也将全部房屋交付被告并由其占有、使用至房屋拆迁前。虽然双方未办理房屋产权变更登记，但因原被告均系同一农场职工，涉诉房屋也在同一农场内，并且根据被告提交的六名证人证言可以证实，自2008年至2014年房屋被拆迁前，证人均知道被告购买二原告房屋并在此居住的事实，这在当地已经具备了对该房屋所有权转让的事实进行公示公告的效力，具有一定公信力。因此被告于百录已善意取得了该四间土木结构房屋的所有权。综上，被告于百录依法享有对四间砖木结构正房及四间土木结构偏房的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，其与五一农场拆迁办签订房屋征收与补偿安置协议，对诉争房屋进行拆迁安置补偿系对自有房屋进行处分、收益的行为，符合法律规定。故原告凌声自、凌武君要求被告于百录返还房屋拆迁补偿款238842元的诉讼请求事实不清、证据不足、无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告凌声自、凌武君的诉讼请求。案件受理费4882元，由原告凌声自、凌武君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。审　判　长　　李　青代理审判员　　俞忻伶人民陪审员　　江发亮二〇一五年四月十三日书　记　员　　陈蓓蓓来源：百度搜索“”