（2015）锡民终字第0148号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-07
案件名称
林建亭与江志城租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林建亭,江志城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第0148号上诉人（原审原告）林建亭。委托代理人杨和龙，上海锦智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江志城。上诉人林建亭因与被上诉人江志城租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林建亭一审诉称：2014年，江志城打算将位于无锡市惠山区政和大道时代广场102号店面房转让给林建亭，在江志城的要求下，林建亭为了表示租赁上述房屋的诚意，在房屋尚未转让的情况下于2014年6月7日预先支付了江志城14万元店面转让费。后由于房东、林建亭及江志城未能就租赁事项达成租赁协议，店面转让未能成功，林建亭多次要求江志城退还上述14万元，但江志城以种种理由拒绝退还。现请求判令江志城：1、立即归还所收的店面转让款14万元及相应利息（以14万元为基数，按同期银行同类贷款利率，自2014年9月9日起计算至判决给付之日止）；2、承担本案诉讼费用。江志城一审辩称：2014年6月6日，双方就锦绣商业广场102号房屋的店铺转让事宜已经达成一致，房东周惠珍也在协议上签字。江志城确实收到林建亭支付的转让款14万元，但这是因为店铺中原附有装修，而林建亭要求江志城在2014年7月10日将店铺清空交付使用，故向江志城支付了14万元的空店转让费。双方原本在租赁协议中约定租金两年一付，并约定林建亭于2014年7月10日前支付租金34万元，但到期后，林建亭以租金只能一年一付为由要求重新签订合同。在重签合同之时，江志城将原合同交给林建亭后，林建亭将其撕毁。又称新合同需要给其弟弟核实为由将新合同拿走，导致江志城手中无合同文本。此后林建亭就称双方未能就租赁事宜达成一致，拒绝支付租金，江志城的行为属恶意违约，不同意返还。一审法院查明：位于无锡市惠山区锦绣商业广场102号房屋（以下简称102号房屋）系周惠珍、陈志敏共同共有。江志城提交日期为2010年3月1日的商铺租赁合同一份，载明周惠珍将102号房屋出租给江志城，租赁期限10年，自2010年3月1日至2020年3月1日，年租金15万元。2014年，林建亭与江志城就102号房屋的转租事宜进行商谈。林建亭称自己为显示诚意，在双方达成一致意见之前向江志城支付了14万元，但此后双方未能达成一致，转租没有成功，故要求江志城返还上述14万元，但江志城拒绝返还。对此，江志城表示其与林建亭在2014年6月6日就已经签订书面的租赁合同，双方就租赁期限、租金金额及支付方式、房屋交付等事项已经达成一致意见，房东周惠珍亦在协议中签字。协议约定租金两年一付，每年17万元，林建亭在2014年7月10日前支付江志城租金34万元。双方还约定林建亭支付江志城空店转让费14万元，江志城必须在2014年7月10日前将102号房屋内装修拆除，清空房屋后交付林建亭。待其清空房屋后，林建亭称自己暂时没有资金，要求租金改为一年一付，每年18万元，遂通知其重新签订合同。在双方重新签订合同之时，原合同被林建亭撕毁，新合同亦被拿走，导致其现在无合同文本。后林建亭以双方没有达成一致为由拒绝支付租金并要求其返还转让款140000元。为证明其陈述，林建亭提交短信记录、照片、收条、补充协议佐证。经审查，江志城7月10日21时23分发送短信给林建亭，内容为：“老板你太没信誉了，电话都不接了，今天没付租金，明天不会给你打电话了。”林建亭回复短信如下：“我在深圳出差，你跟林总联系。”“老板你好，你这个人也太难沟通的，我在深圳出差，说好是十号，没有错，也不过是差2天时间左右，再说你们房产证复印一份，以后也办营业执照，还有电费与水费也要交接一下，你也知道出差在外，一定有事情，不方便接。”“再说，当时说好2014年8月1日开始前一或二天交房租，后来你老婆说7月10日付房租，我也答应，只不过差最多一至二天，你跟别人说说，什么就叫没有信誉，你明天约小林去把上面事情办了马上付租金”……此后林建亭又发送短信给江志城，称合同没有签约成立，没有转让费。7月11日11时27分，林建亭弟弟林建新向江志城手机发送照片一份，照片显示为“商铺租赁合同”的第一页，内容主要为江志城将锦绣商业广场102号房屋出租给林建亭，租赁期限2014年8月1日至2020年8月1日，每年租金17万元，林建亭在本合同签订之日起10日内支付江志城2年租金34万元。2014年6月7日的收条内容为：“惠山区政和大道时代广场102号江志城今收到林建亭人民币壹拾肆万元整（14万元），该款项为惠山区时代广场102号空店面的转让费。”江志城表示该14万元确已收到，其亦按照约定于2014年7月10日前清空了102号房屋。2014年7月10日补充协议内容为：“甲方江志城、周惠珍，乙方林建亭。经甲方与乙方再次协商，乙方于2014年7月10日支付房屋壹拾捌万整给甲方。甲方同意乙方在2014年8月1日前选择两年一付（每年壹拾柒万元）或一年一付（每年壹拾捌万元）的支付方式。若乙方于8月1日前选定为两年一付的支付方式，须在8月1日前付清余下的壹拾陆万元租金。甲方同意乙方该店面可转让或转租。甲方江志城，乙方林建新。”经质证，林建亭对收条真实性无异议，对其与江志城之间的短信往来无异议，对林建新发送给江志城的短信及林建新签字的补充协议有异议，表示其从未委托林建新办理租赁事宜，林建新个人行为不能代表其意思表示。对于照片中的协议，林建亭表示该协议仅是双方之间的草拟协议，其并未在协议中签字，且现在协议已经作废。为证明其陈述，江志城另申请证人周惠珍出庭作证。周惠珍称自己系102号房屋的所有权人。2010年3月，其将房屋出租给江志城装修、开办圣加伦西餐厅，约定租期十年，租金每年15万元，江志城已经支付了5年的租金。2014年6月6日下午，江志城通知其签订书面合同，称将102号房屋转租给林建亭，其遂至江志城店中签合同。江志城与林建亭约定租金两年一付，两年租金为34万元，租金从2014年8月1日起算，但34万元租金要在2014年7月10前付清，先付后用。林建亭还要求江志城在2014年7月10日之前将店面装修拆除，清空房屋后交付使用，为此林建亭支付给江志城14万元的转让费，双方另外还签了收条。当时签的协议就是江志城提交的照片上的那一份，一式两份，每份协议有两页，其与江志城、林建亭在两页上均签字。双方签订的协议是正式协议，并非草稿。双方当事人及其本人都签字认可的。江志城收到14万元后，于2014年7月10日前就将102号房屋清空，将店内装修拆除。但后来听江志城说租金没有拿到，说林建亭在外出差。后又听说林建亭称资金不够，要求租金改成一年一付，每年18万元，双方又另行签订了补充协议，大概是2014年7月13日那天，江志城又通知其至林建亭店中重新签合同，新合同内容与原合同内容一致，仅是租金及支付方式有所变化。林建亭还说当天就会将租金18万元汇至江志城银行卡中。其以为双方已经达成一致，就和江志城一起在新合同中签字。过后才听江志城说旧合同被林建亭撕毁，新合同也被林建亭拿走，林建亭亦未支付任何租金。江志城与林建亭之间就转租事宜已经谈妥，其作为出租人对于江志城转租的行为并无异议。经质证，林建亭表示证人周惠珍与江志城系朋友关系，故周惠珍的陈述不能予以采信。为此，林建亭提交惠山区长安圣加仑西餐厅（以下简称西餐厅）的个体工商户设立登记申请书、准予个体工商户登记通知书佐证，证明周惠珍与江志城系合伙开办西餐厅。对此，江志城与周惠珍表示，周惠珍与江志城的妻子系朋友关系，西餐厅开办时江志城夫妻没有办理无锡地区的暂住证，故以周惠珍的名义申请办理营业执照，当时周惠珍也是占有部分股份，但西餐厅的所有出资、经营均由江志城负责。后周惠珍退股，西餐厅由江志城负责经营，但102号房屋确实是由周惠珍出租给江志城使用的。就本案事实，一审法院于2014年10月9日向林建新进行了询问，林建新表示自己是林建亭的弟弟，对于林建亭和江志城之间的租赁事实并不清楚。江志城提交的短信确由其发送，但照片中的协议只是草稿，对双方有无谈拢并不知情。补充协议亦由其签订，但其并未征得林建亭的同意，林建亭对此亦不知情。以上事实，由房屋所有权证、商铺租赁合同、收条、短信记录、照片、工商登记资料、收条、补充协议、证人证言、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应承担相应的不利后果。对于双方是否就102号房屋的转租事宜达成一致，林建亭与江志城陈述不一，但江志城提交的证据中，照片显示的合同内容、周惠珍的陈述、江志城的陈述及林建亭的短信内容相互印证，足以证明双方在2014年6月6日已就转租事宜达成书面协议，并就空店转让费、房屋交付时间、租金支付时间均达成一致，其中空店转让费14万元应属林建亭支付给江志城拆除其投入的装修的补偿费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据现有证据，足以证明江志城在收到林建亭支付的14万元空店转让费后，依约履行了拆除装修、清空店铺的义务，而林建亭未按约支付租金构成违约，故林建亭要求江志城返还14万元并支付利息损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回林建亭的诉讼请求。案件受理费减半收取1570元，由林建亭负担。上诉人林建亭不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误：首先，江志城没有承租涉案房屋，无权转让或转租涉案房屋，江志城与周惠珍关于签订租赁合同的陈述前后矛盾，江志城提交的2010年3月1日《商铺租赁合同》与工商备案的租赁合同不符，系虚假证据；其次，江志城提供的证据不能证明林建亭与江志城或周惠珍之间就涉案房屋已经形成了房屋租赁关系、或者形成房屋租赁转让关系：短信记录、照片、收条、补充协议等证据均由江志城提交，一审判决撰写有误。林建亭对于江志城提交的照片的真实性不予认可，也从未说该照片中的协议是双方的草拟协议，况且该照片中的协议还有空白、涂改之处，不像正式合同。补充协议中根本没有提及102号房屋，也看不出与本案的关联性。而102房屋在一审诉讼过程中被江志城转租给了案外人，也可以说明102号房屋没有租给林建亭。二、一审判决适用法律错误，涉案房屋并未转让成功，不存在转让费，林建亭也没有让江志城拆除其投入的装修，不存在装修补偿费用。综上，请求撤销一审判决，并改判支持林建亭一审的诉讼请求。被上诉人江志城辩称：其确实租赁了周惠珍的102号房屋开办西餐厅，并曾以周惠珍的名义申请营业执照；其与林建亭之间的房屋租赁关系是事实存在的，林建亭恶意毁约，应承担其房屋空置期间的损失。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江志城在二审中提交如下证据：1、江志城、高秀平与林建新的谈话录音，用于证明江志城通过林建新催促林建亭重新签订新合同；2、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，用于证明林建亭14万元是分几次支付的；3、江志城、周惠珍与黄明君的商铺租赁合同，用于证明林建亭毁约后，江志城将涉案房屋转租给了黄明君，周惠珍亦在该合同上签字。林建亭对江志城提交的证据1的真实性不认可，且认为林建新无权代表其处分相关权利；对证据2的真实性无异议，认为与事实相符；对证据3的真实性、关联性均不予认可。本院对江志城提交的证据2、3的真实性予以确认，证据1的真实性不予确认。二审另查明：2014年10月9日，江志城与黄明君签订了《商铺租赁合同》，约定江志城将涉案102号房屋出租给黄明君，租期为三年，租金为每月1.33万元等，周惠珍在该合同上签字。二审中，林建亭认为，本案租赁合同未成立，其支付的14万元系诚意金，现根据不当得利要求江志城返还。本院认为，林建亭无权要求江志城返还14万元并支付利息，理由如下：首先，即使存在江志城提供的《商铺租赁合同》与工商备案的租赁协议不一致等情形，因周惠珍系涉案102号房屋的所有权人，而周惠珍承认江志城承租了102号房屋，对江志城转租102号房屋的行为亦予以认可，江志城就有权转租102号房屋，故林建亭关于江志城无权转租涉案房屋的上诉意见，本院不予采纳。其次，虽然林建亭认为其与江志城未形成租赁关系，但从现有证据看，14万元空房转让费的收条、照片显示的合同内容及短信内容、周惠珍与江志城的陈述及补充协议均可以相互印证，已形成证据锁链，可以认定林建亭与江志城就102号房屋使用权转移的已达成合意。因此，江志城收取涉案房屋使用权转让费14万元的行为具有合法根据，故林建亭关于江志城收取14万元系不当得利的上诉意见，本院不予采纳。再次，退一步讲，即使如林建亭所言，租赁合同未成立，但在江志城完成了拆除装修、清空店铺等合同订立前的准备事宜后，林建亭基于诚信原则即应与江志城订立租赁合同，而林建亭以江志城为被告诉至法院，即是以自己的行为表明不愿意订立合同，且无合理的原因，应当承担相应的民事责任。而江志城在林建亭本案起诉后再将涉案房屋转租给第三人的行为也不存在过错。因此，林建亭要求江志城全额返还14万元并支付利息的请求，本院不予支持。综上，林建亭的上诉理由均不能成立，一审判决事实查明部分虽有笔误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由林建亭负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆 超代理审判员 苏 强代理审判员 酆 芳二〇一五年四月十三日书 记 员 宋婉龄