（2015）锦民一终字第00182号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-06
案件名称
王贺军、王迪与锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王贺军,王迪,锦州宝地物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第八十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民一终字第00182号上诉人（原审被告）王贺军，男，1955年12月16日出生，汉族，住锦州市松山新区。上诉人（原审被告）王迪，男，1982年1月4日出生，汉族，住锦州市松山新区。委托代理人王贺军，男，1955年12月16日出生，汉族，住锦州市松山新区。被上诉人（原审原告）锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5号楼44号。法定代表人窦伟，该公司经理。委托代理人廖丹，该公司职员。委托代理人秦岩，该公司法律顾问。上诉人王贺军、王迪与被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，二上诉人不服辽宁省锦州市太和区人民法院作出的（2014）太松民初字第00401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王迪的委托代理人王贺军和被上诉人的委托代理人秦岩、廖丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告王迪系锦州市松山新区住宅楼的所有权人，被告王贺军系王迪的父亲，在该房屋实际居住。该房屋建筑面积136.75平方米。兰溪谷小区业主委员会（委托方）与原告签订了兰溪谷小区物业服务委托合同，合同约定将兰溪谷住宅小区的物业服务事宜委托给原告。物业服务费标准：2013年6月30日前，兰溪谷二期住宅每月按每平方米0.8元收取，2013年7月1日起每月按每平方米1元收取。合同签订后，原告开始为该小区提供物业管理服务。被告未交纳自2008年7月至2008年末期间以及自2010年1月至2014年6月期间的物业服务费6892元。原审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与兰溪谷小区业主委员会签订的兰溪谷小区物业服务委托合同，是双方的真实意思表示，该合同效力对小区业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，双方已经实际形成物业服务合同关系。被告在接受物业服务的同时，应当向原告交纳相应的物业管理费。原告要求被告交纳物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。应由房屋所有权人支付物业管理费用，实际居住人承担连带责任。被告提出的设施不完善、雨搭漏水等情况，不是被告拒绝交纳物业服务费用的抗辩理由。鉴于原告在物业服务中有协助业主解决问题的义务，因未能妥善处理，致使双方产生矛盾，故原告主张违约金一项，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王迪于判决生效后十日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司物业管理费6892元（2008年7月至2008年末、2010年1月至2014年6月）。二、被告王贺军对第一项确定的金钱给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄费40元，合计90元，由被告王迪负担。宣判后，上诉人王贺军、王迪均不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求和理由如下：一是原审判决被上诉人与上诉人所在小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对小区业主具有约束力，是不成立的。上诉人认为《中华人民共和国物权法》第七十六条和《中华人民共和国物业管理条例》第十一条都明确规定：“选聘或解聘物业服务企业”，应“由业主共同决定”。在一审中，上诉人一再强调，选聘物业公司的权力在业主大会而不是业主委员会。然而，一审判决刻意回避这一事实，无视上诉人的合法主张。二是一审判决认定：“双方已经实际形成物业服务合同关系”，“被告提出的设施不完善，雨搭漏水等情况，不是被告拒绝交纳物业服务费用的抗辩理由。”上诉人认为既然“已经实际形成了物业服务合同关系”被上诉人就应该按照《合同法》的相关规定，向上诉人提供质、价相符的服务。而且，《合同法》第六十二条明确规定：“质量要求不明确的，按照国家标准，行业标准履行”。因此，被上诉人按照“行业标准履行”，是应有之义。在一审中上诉人对照行业标准和相关法规，列举了被上诉人大量没有达到相应标准的事实，且被上诉人均未反驳。由此可见被上诉人违约事实的存在。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。故请求二审法院：一、撤销锦州市太和区人民法院（2014）太松民初字第00401号民事判决。二、判决被上诉人与业主委员会签订《物业服务委托合同》的行为无效。三、判决被上诉人在现行物业费标准20%以内（下浮）承担违约责任。四、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司辩称，一、原审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，业主委员会是按物业管理条例成立，是合法的组织，与兰溪谷小区业主委员会签订合同是合法有效的。二、上诉人说的物业费问题，我们物业费是物价局确认的，上诉人如果认为有问题可以让物价局重新确认。三、不存在不安抗辩权的问题，在本案中上诉人列举内容不存在给上诉人造成损失的客观事实，上诉人的上诉理由是不成立的。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人拒付被上诉人物业费的理由主要是不承认被上诉人是自己选任的业主委员会，《物业服务委托合同》无效；同时认为被上诉人未按照《物业服务委托合同》的约定履行相应的义务。本案中被上诉人提交了《兰溪谷小区物业服务委托合同》，合同中委托方系兰溪谷小区业主委员会，受托方系锦州宝地物业服务有限责任公司，该协议是双方当事人真实意思表示，依《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。上诉人作为业主与被上诉人形成了物业服务合同关系，上诉人认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以依法行使权利。本诉系被上诉人请求上诉人支付物业费，属物业管理服务合同纠纷，故对上诉人此项上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，上诉人拖欠被上诉人物业费事实存在，故对上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人上诉请求中主张被上诉人存在违约事实，故依据合同法的规定，要求被上诉人采取下浮现行物业费标准的形式承担违约责任一节，本院认为，物业费收费标准的确定不属于人民法院审理民事案件调整范围，也不是双方约定违约责任承担的方式，因此上诉人的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王贺军、王迪共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 鸣审 判 员 王争妍代理审判员 张楠楠二〇一五年四月十三日书 记 员 隋佳利 更多数据：